– Historyczne zaniedbania w zakresie mieszkalnictwa jeszcze z poprzedniego stulecia stymulują popyt – zauważa Zbigniew Juroszek, prezes ATAL, i dodaje, że ten czynnik jest dodatkowo wzmacniamy przez wewnętrzne migracje do największych miast oraz to, że rośnie liczba decydujących się zamieszkać w Polsce cudzoziemców.

Nikodem Iskra, prezes zarządu Murapolu, zwraca uwagę na dane firmy doradczej JLL, według których bieżący deficyt w największych miastach Polski sięga w każdym z nich dziesiątek tysięcy, zaś w samej Warszawie szacowany jest nawet na 180–220 tys. mieszkań.

Ponadto, wpływ na dużą aktywność na rynku mają niskie nawet po podwyżce stopy procentowe oraz wysoki poziom oszczędności Polaków na kontach bankowych (około 835 mld zł). To skłania do szukania alternatywnych źródeł inwestowania. Przy ich wyborze znaczenie ma nie tylko upodobanie Polaków do inwestowania kapitału w nieruchomości, lecz także stały wzrost cen, który trwa nieprzerwanie od 2013 r.

To zdaniem Dawida Wrony, dyrektora sprzedaży mieszkań w Echo Investment, sprawia, że mieszkania są traktowane jako bezpieczna, długoterminowa inwestycja.

Reklama

– Atrakcyjne nieruchomości zawsze są dobrym produktem inwestycyjnym. Dostrzegamy rosnące zainteresowanie budynkami zabytkowymi, które są swoistymi „perełkami” na rynku nieruchomości w Polsce – mówi Magdalena Reńska, dyrektor zarządzająca i członek zarządu w spółce Euro Styl.

Do tego dochodzi fakt, że mieszkanie wolimy jednak posiadać na własność niż wynajmować, a jego zakup wciąż jest oznaką usamodzielnienia się. Nie bez znaczenia jest poza tym galopująca inflacja. Swoje dołożyła też pandemia, która zdaniem ekspertów okazała się testem. Miała bowiem spowodować wyraźny spadek popytu na nowe mieszkania, a tym samym znaczną redukcję cen w perspektywie kilkunastu miesięcy. Dziś już wiemy, że te prognozy sprawdziły się jedynie w pierwszych miesiącach lockdownu.

– Bo pandemia tylko wzmocniła potrzeby Polaków pod względem komfortowego miejsca zamieszkania, także w kontekście pracy zdalnej. Dlatego wygląda na to, że rynek nieruchomości mieszkaniowych uzyskał bardzo mocny impuls, który będzie trwalszy i bardziej długoterminowy niż inne efekty pandemii – dodaje Zbigniew Wojciech Okoński, prezes zarządu Grupy Robyg.

Sprzedaż w górę

To wszystko sprawia, że deweloperzy nie maja problemów ze znalezieniem nabywców dla swoich lokali. Jak wynika z danych JLL, w pierwszych sześciu miesiącach 2021 r. sprzedali 39 tys. mieszkań, czyli o 7 proc. więcej niż w dotychczas najlepszym I półroczu w 2017 r.

Ostatni kwartał przyniósł dalsze wzrosty. W efekcie Lokum Deweloper sprzedał przez trzy kwartały o 22 proc. więcej mieszkań niż przed rokiem. Oprócz tego podpisał o 78 proc. więcej umów deweloperskich i przedwstępnych – w sumie 524 – oraz zawarł o 98 proc. więcej umów rezerwacyjnych (95). Grupa Inpro z kolei mówi o 576 umowach, co stanowi wzrost o 22 proc. w porównaniu do 2020 r. Dom Development deklaruje, że przez dziewięć miesięcy tego roku znalazł nabywców na 2972 lokale, co stanowi wzrost o 13 proc. r/r, a Murapol, że zawarł 2316 umów z klientami – o 8 proc. więcej niż rok wcześniej.

Deweloperzy mówią, że popyt wrócił do normy, do tego na zakupy ruszyli klienci, którzy w ubiegłym roku się z nimi wstrzymali.

– Zamierzamy zakontraktować około 4 tys. lokali, co będzie stanowiło najwyższy wynik w historii firmy – zapowiada Zbigniew Juroszek.

Problemy z podażą

Rekordowa sprzedaż powoduje jednak, że liczba mieszkań dostępnych na rynku pierwotnym spada. W II kw. według JLL oferta zmalała do 38 tys. W I kw. było 42 tys. Na kurczącą się podaż uwagę zwraca też serwis nieruchomości tabelaofert.pl. Jak wylicza, w czerwcu w ofercie deweloperów w sześciu największych miastach w Polsce znalazło się 44 448 mieszkań, czyli o ponad 8,5 tys. mniej niż rok wcześniej. Największe uszczuplenie nastąpiło w Warszawie – aż o 30,2 proc. Na drugim miejscu znalazł się Wrocław z 22-proc. spadkiem. Podaż przestała więc podążać za popytem.

– Jest spowalniana głównie przez ograniczoną ilość ziemi pod zabudowę oraz przeciągające się procedury administracyjne – twierdzi Dawid Wrona.

Robyg dodaje, że dotychczas w Warszawie deweloperzy zwykle deklarowali liczbę mieszkań na trzy kwartały do przodu, a obecnie oferta skurczyła się do jednego kwartału.

– To obok drożejących gruntów i materiałów budowlanych jest bezpośrednia przyczyna, dlaczego mieszkania drożeją. Bardzo ważne jest zatem, aby samorządy maksymalnie przyspieszyły procedury administracyjne w tym zakresie – mówi Zbigniew Wojciech Okoński.

Ceny rosną

Jak podaje GUS w pierwszym kwartale tego roku ceny na rynku pierwotnym wzrosły w porównaniu z ubiegłym rokiem o 6,5 proc., a w drugim o 8,6 proc. Tym samym, według portalu tabelaofert.pl w II kw. 2021 r. średnia cena mieszkania w stolicy osiągnęła stawkę 12 184 zł za mkw., czyli wzrosła o 9,3 proc. względem ubiegłego roku.

Jak wyjaśnia Maciej Dymkowski, prezes zarządzający tabelaofert.pl, na rekordowo wysokie ceny mieszkań w Polsce wpływają także rosnące ceny materiałów budowlanych, a przez to – koszty prowadzenia całej inwestycji. Dodaje, że nic nie wskazuje na to, by sytuacja szybko się zmieniła.

Wśród deweloperów panuje opinia, że rynek nieruchomości mieszkaniowych jeszcze przynajmniej w ciągu najbliższych dwóch lat będzie stabilnie się rozwijał, a popyt nadal będzie lekko przewyższał podaż. I chociaż, jak zauważa dodaje Dawid Wrona, ceny lokali w największych miastach stopniowo rosną, według analityków nie jesteśmy jeszcze w szczycie koniunktury i nie widać symptomów, które mogłyby spowodować odwrócenie tego trendu.

– Oprócz wspomnianego już utrzymującego się dużego popytu i strukturalnego deficytu mieszkań na rosnące ceny składają się też coraz wyższe koszty budowy, zarówno jeśli chodzi o ceny gruntów i materiałów budowlanych, jak i koszty pracy. Od początku tego roku obowiązują też nowe normy dotyczące m.in. izolacyjności cieplnej budynków. Chodzi o to, by były bardziej energooszczędne, a to również wpływa na koszty budowy – zauważa Nikodem Iskra, prezes zarządu Murapol.

Zmiana preferencji

Dlatego deweloperzy ani myślą ograniczać swoją aktywność. W ciągu ostatniego roku można jednak zaobserwować nowe wymagania klientów. Kupujący szukają elastycznie zaprojektowanych i wygodnych mieszkań, w których będą mogli łączyć życie codzienne z pracą zdalną. Chętniej wybierają lokale z balkonami lub tarasami. – Zauważamy też większe zainteresowanie osiedlami położonymi blisko zieleni, w spokojnych okolicach. Jednak bardzo ważnym aspektem jest doskonała i szybka komunikacja z centrum oraz innymi dzielnicami miasta. Dlatego klienci chętniej wybierają inwestycje na obrzeżach miast, ale nie na typowych przedmieściach, gdzie dotarcie nie jest tak wygodne – zaznacza ekspert Robyga.

Zauważalny jest też trend koncentrowania się sfery zakupowej i usługowej mieszkańców w obrębie osiedla. Pandemia spowodowała, że unikają oni dużych obiektów i zatłoczonych miejsc, a jak najwięcej spraw chcą załatwić w pobliżu miejsca zamieszkania. Dlatego deweloperzy spodziewają się, że lokale usługowe na osiedlach będą coraz bardziej popularne.

– Lokale usługowe w parterach osiedli mieszkaniowych mają bardzo duże znaczenie, jest to czynnik miastotwórczy czy w mniejszej skali „dzielnicotwórczy”. Nie bez przyczyny w przypadku inwestycji DOKI Living powstającej w centrum Gdańska wszystkie partery przeznaczone są na lokale usługowe. Powstaną tam kawiarnie, bary, sklepy, niezbędne usługi czy miejsca aktywności fizycznej. Centralne lokalizacje muszą żyć i mamy tego świadomość – mówi Magdalena Reńska, dyrektor zarządzająca, członek zarządu w spółce Euro Styl, potwierdzając tym samym, że lokale usługowe stały się pożądanym produktem.

Mikołaj Konopka, dodaje, że coraz istotniejsza jest też kreacja produktu rozumiana jako piękna przestrzeń wokół budynków, bogata zieleń, ciekawa mała architektura, oświetlenie oraz, co ważne, uroda części wspólnych. – Ciekawe zjawisko obserwujemy też w skali makro. Trójmiasto, paradoksalnie właśnie dzięki pandemii zostało jeszcze bardziej docenione. Wielu osobom okres lockdownu pozwolił odkryć wyjątkowość oraz atuty Trójmiasta i okolic – mówi.