Trudno zaprzeczyć, że obserwowane w ostatnim czasie podwyżki czynszów na terenie największych polskich miast mają związek z masowym napływem ukraińskich uchodźców. Wzrost cen najmu w warunkach o wiele wyższego popytu i ograniczonej podaży nie jest czymś nadzwyczajnym. Podobne zjawisko było widoczne m.in. w Niemczech po 2014 roku. Mimo demograficznych i kulturowych różnic pomiędzy falą migrantów z 2015 roku oraz ukraińskimi uchodźcami, eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili przyjrzeć się wpływowi wzmożonego popytu na niemiecki rynek mieszkaniowy. Chodzi nie tylko o zmiany cenowe, których skutki będą odczuwalne jeszcze przez długie lata.

Trudne początki: groźba wywłaszczeń, szara strefa i efekt fali

Reklama

W przypadku Niemiec, problemem była nie tylko bardzo duża liczba obcokrajowców ubiegających się o azyl (1,4 mln), ale również alokacja takich osób. Ze względu na zastosowanie tzw. formuły Königsteina uwzględniającej wpływy podatkowe i liczbę ludności, trzy landy (Nadrenia Północna - Westfalia, Bawaria, Badenia - Wirtembergia) w 2015 r. oraz 2016 r. musiały przyjąć około 50% migrantów. W praktyce obciążenie trzech wspomnianych krajów związkowych było jeszcze większe ze względu na późniejsze przemieszczanie się przyjętych osób.

Pojawienie się dużej liczby migrantów dodatkowo zaostrzyło problem związany z deficytem mieszkaniowym w największych miastach Niemiec. W tym kontekście warto pamiętać, że część migrantów już niedługo po przybyciu była zainteresowana wynajęciem lokum na wolnym rynku. Zachęcało do tego między innymi przeludnienie ośrodków dla azylantów. Zdesperowane władze lokalne posuwały się nawet do gróźb wywłaszczenia właścicieli obiektów biurowych i hotelowych niezainteresowanych współpracą. Dość szybko rozkwitła szara strefa najmu. Mowa o osobach oferujących drogi podnajem lokali dla nowych przybyszów. Chodziło o wynajem tych mieszkań, których właściciele byli sceptyczni wobec migrantów.

W warunkach bardzo wysokiego popytu, pojawiały się oferty odstąpienia lokum dla migranta za 3000 - 5000 euro. Najgorsza sytuacja panowała w Monachium, gdzie jeszcze przed 2015 r. udział wolnych mieszkań na wynajem regularnie był niższy od 1%. Analitycy rynkowi obserwowali również tak zwany efekt fali. Polegał on na tym, że sceptyczni wobec migrantów najemcy i właściciele nieruchomości próbowali się przeprowadzać do droższych dzielnic. Zachęcał do tego również wzrost czynszów i cen w gorszych lokalizacjach.

Bardzo wielu migrantów nie może samodzielnie opłacić lokum

Obecna sytuacja na największych niemieckich rynkach najmu jest mniej chaotyczna niż w latach 2015 - 2017 (mimo dalszego problemu z podażą lokali na wynajem i rosnących czynszów). Warto jednak pamiętać, że wielu przybyszów z czasu kryzysu migracyjnego nadal nie weszło na komercyjny rynek mieszkaniowy. Wynika to m.in. z problemów adaptacyjnych. Niemal rok temu agencja Deutsche Presse-Agentur (dpa) poinformowała, że dwie trzecie syryjskich migrantów nadal nie są w stanie utrzymać się bez państwowego wsparcia.

Lepsze wyniki wiosną 2021 r. dotyczyły migrantów z Afganistanu (44% bez możliwości samodzielnego utrzymania) oraz Somalii (37%). W kontekście bezrobocia azylantów z lat 2015 - 2017 warto natomiast pamiętać, że niemieckie statystyki nie zaliczają jako osób bezrobotnych tych cudzoziemców, którzy uczęszczają na kursy integracyjne oraz językowe. Sytuację migrantów, często pracujących w niepełnym wymiarze godzin pogorszyła pandemia COVID-19 oraz trwająca fala inflacyjnych podwyżek.

Populacyjny mnożnik w niemieckich miastach wynosi około 3,0

Dodatni wpływ masowej migracji na ceny niemieckich lokali i domów oraz czynsze jest niekwestionowany. Ewentualne spory między analitykami oraz naukowcami dotyczą skali wspomnianego zjawiska. W nawiązaniu warto powołać się na analizę Postbanku przygotowaną jeszcze w 2016 r. Wskazuje ona, że jednoprocentowy wzrost populacji największych niemieckich miast będzie skutkował długookresową podwyżką cen lokali średnio o 3,5%. Dla rynku domów, spodziewany efekt jest mniejszy (+1,9%). W przypadku Berlina, wpływ migracji z lat 2015 - 2016 oceniono jako niemal dwukrotne przyspieszenie tempa wzrostu cen nieruchomości do 2030 r.

Najnowsze dane dotyczące m.in. niemieckiej stolicy wskazują jednak, że podwyżki cen metrażu i czynszów, które prognozował Postbank były dość mocno niedoszacowane. To efekt wciąż bardzo dużego deficytu lokali w niemieckich metropoliach i nieelastycznej podaży. Masowa migracja z lat 2015 - 2017 dodatkowo zwiększyła skalę tego problemu, który ma związek również z ruchem ludności wewnątrz kraju.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl