NBP wskazuje, że rynek nieruchomości komercyjnych został dotknięty przez pandemię COVID-19, a związane z tym ograniczenia w działalności handlowej i działalności przedsiębiorstw będą mieć wpływ na czynsze i transakcje sprzedaży nieruchomości oraz będą odczuwalne “w dłuższym okresie”.
Bank centralny informuje, że pomimo obowiązywania różnego stopnia restrykcji wynikających z pandemii COVID-19. liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych była nieco wyższa od wielkości z poprzedniego kwartału, ale roczna sprzedaż była niższa od notowanej w 2019 r.
Dodano, że koszty budowy mieszkań (materiały i robocizna) nadal rosły, jednak w wolniejszym tempie niż w poprzednich kwartałach. Ceny ziemi kontynuowały wzrost, co było związane z uzupełnianiem “banków ziemi” przez deweloperów.
Obserwowano ponadto wzrost rok do roku średnich, transakcyjnych cen mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym analizowanych miast, jednakże w czwartym kwartale 2020 r. tempo tego wzrostu, zwłaszcza na rynku wtórnym, spadło. W 2020 r. oddano do użytkowania rekordową liczbę mieszkań, co było efektem aktywności deweloperów z ubiegłych lat.
NBP przypomina, powołując się na dane GUS, że w Polsce w czwartym kwartale 2020 r. oddano do użytkowania historycznie (od 2005 r.) najwyższą liczbę mieszkań - ok. 65,5 tys., tj. więcej o ok. 3,6 tys. względem czwartego kwartału 2019 r. oraz więcej o ok. 5,9 tys. względem poprzedniego kwartału. Łącznie w 2020 oddano do użytkowania ok. 222,0 tys. mieszkań, tj. ok. 14,6 tys. więcej niż w 2019 r. (wzrost rok do roku o 7,0 proc.).
Ceny mieszkań wyhamowały
Jak podaje NBP wpływ pandemii na rynek mieszkaniowy, w tym na ceny, jest złożony, ponieważ poszczególne segmenty lokalnych rynków zachowują się różnie. W czwartym kwartale przeważały wzrosty cen w stosunku do kwartału poprzedniego niemal na wszystkich grupach rynków, choć dynamiki wzrostu wyhamowały.
Na rynku pierwotnym ceny transakcyjne wzrosły we wszystkich grupach miast z uwagi na większą skalę sprzedaży lepiej zlokalizowanych i droższych mieszkań. Rosnące ceny mieszkań na rynkach pierwotnych (głównie w stanie deweloperskim, tj. do wykończenia we własnym zakresie oraz kupowane z opóźnioną realizacją) powodują większe zainteresowanie nabywców tańszym rynkiem wtórnym, gdzie mieszkanie jest zazwyczaj gotowe do wprowadzenia się.
Z kolei na rynku wtórnym obserwowano wzrost cen ofertowych we wszystkich grupach miast. Jednak ceny transakcyjne mieszkań rosły już tylko nieznacznie.
Jak informuje NBP ceny transakcyjne na rynku pierwotnym najwięcej, bo o 4,2 proc. wzrosły w czwartym kwartale 2020 roku w Gdańsku a najmocniej spadły w Krakowie (o 1,7 proc.). Natomiast na rynku wtórnym wzrosty największe zanotowano w cenach transakcyjnych we Wrocławiu (o 9,2 proc.), a największe spadki w Warszawie (o 2,2 proc.).
Wynajem kontra zakup własnego M
Z danych banku centralnego wynika, że aktualny poziom stawek czynszów w najmie długoterminowym (średni w 7 największych miastach) nie zmienił poziomu wskaźnika opłacalności najmu mieszkań.
“Nadal inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat bankowych, inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe, bądź w nieruchomości komercyjne” - czytamy w raporcie.
Zdaniem NBP w czwartym kwartale 2020 r. wartość wypłat nowych kredytów mieszkaniowych, po załamaniu w drugim kwartale 2020 r. związanym z pandemią COVID-19, była wyższa od wypłat kredytów w tym samym okresie 2019 r.
“Wartość nowych, złotowych umów na kredyty mieszkaniowe gospodarstw domowych (bez umów renegocjowanych) według danych NBP wyniosła w czwartym kwartale ub.r. 16,2 mld zł, tj. była wyższa o ok. 2,3 mld zł (16,8 proc.) wobec wielkości z poprzedniego kwartału oraz wyższa o ok. 3,4 mld zł (26,7 proc.) względem czwartego kwartału 2019 r.” - wskazano.
Jak sobie radzą deweloperzy?
W raporcie podano, że szacowana stopa zwrotu z kapitału własnego deweloperów mieszkaniowych z projektów inwestycyjnych utrzymała się na poziomie z poprzedniego kwartału i wyniosła ok. 21 proc. Nadal, na tle innych branż, pozostaje ona na wysokim poziomie. Było to skutkiem wzrostu cen transakcyjnych, pokrywających z nadwyżką wzrost kosztów producentów mieszkań.
Według NBP problemem deweloperów, pomimo wysokich kapitałów własnych (wypłacalność), może okazać się płynność. Jest to skutkiem finansowania projektów w znacznej mierze ze zobowiązań wobec kontrahentów i małego udziału kredytu bankowego.
Oceniając sytuację na rynku nieruchomości komercyjnych, NBP wskazał, że został dotknięty przez pandemię COVID-19, a związane z tym ograniczenia w działalności handlowej i działalności przedsiębiorstw będą mieć wpływ na czynsze i transakcje sprzedaży nieruchomości.
Ewentualne wstrząsy na rynku komercyjnym jeszcze przed nami
“Należy pamiętać, że czynsze w obiektach komercyjnych są podpisywane na kilka lat, a zerwanie kontraktów wiąże się z kosztami, jednak gdy najemca powierzchni staje się niewypłacalny, nie jest w stanie płacić czynszu. Niektórzy najemcy, szczególnie ci znaczący, wykorzystują sytuację do negocjacji poziomu czynszu. Natomiast transakcje kupna i sprzedaży nieruchomości są wynikiem długiego procesu negocjacyjnego (w tym due diligence), zatem na rynku inwestycyjnym ewentualny wpływ pandemii widoczny będzie w dłuższej perspektywie” - czytamy w raporcie.
Dodano, że pandemia przyspieszyła zmiany zachodzące na rynku biurowym, gdzie obserwowany jest wzrost wskaźnika pustostanów i zmniejszenie popytu na powierzchnie biurowe. Firmy w celu ograniczenia kosztów związanych z wynajmem powierzchni biurowej często decydują się na model pracy zdalnej lub pracy hybrydowej.
Bank centralny informuje, że sektor handlowy w czwartym kwartale 2020 r. znacząco odczuwał skutki pandemii COVID-19.
“Duża część sieci handlowych renegocjuje umowy najmu w centrach handlowych. Nadal wiele dużych i znanych sieci rezygnuje z lokali w galeriach handlowych, przenosząc swoje sklepy do Internetu czy sklepów zlokalizowanych przy ulicach handlowych lub całkowicie opuszczają rynek polski” - dodano.
Natomiast rynek nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce pozostawał w ostatnim kwartale 2020 r. w fazie dynamicznego rozwoju, a popyt i podaż utrzymywały się na wysokim poziomie. Nowe powierzchnie magazynowe lokalizowane są zwłaszcza w pobliżu dużych miast.
Jak informuje NBP wartości zasobu nieruchomości biurowych, handlowych i magazynowych można oszacować na 314 mld zł na koniec 2020 r. To wzrost wobec 281 mld szacowanych na koniec 2019 r., który wynika ze wzrostu zasobu, zmian wycen oraz zmian kursu walutowego.