Gdyby trzeba było wybrać dwie miary, które najlepiej opisują kondycję rynku mieszkaniowego, to byłyby to liczba zawieranych transakcji i ceny nieruchomości. Dlaczego potrzebne są aż dwie informacje? Dlatego że nawet dwucyfrowego wzrostu cen mieszkań nie należy brać poważnie, jeśli doszło do niego przy okazji sprzedaży niewielu nieruchomości. Z drugiej strony stabilne ceny przy rekordowych obrotach na rynku mogą świadczyć już o poważnym ożywieniu. Właśnie z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w ostatnich latach w Polsce.

Rekord goni rekord

O skali hossy może świadczyć wiele rekordów wyznaczanych na tym rynku. Na przykład nigdy wcześniej deweloperzy nie budowali tak dużej liczby mieszkań. Od czerwca 2016 roku do maja tego roku, czyli w ciągu 12 miesięcy, rozpoczęli budowę prawie 94 tys. lokali – wynika z danych GUS. Nigdy wcześniej nie sprzedawali też aż tylu mieszkań. Dane firmy doradczej REAS mówią, że firmy z siedmiu miast w Polsce (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław) upłynniły przez cztery kwartały (do I kwartału 2017 r.) prawie 64 tys. mieszkań. Jest to najwyższy wynik w historii – o niemal 21 proc. wyższy niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Jakby tego było mało, to przez ostatnie cztery kwartały deweloperzy sprzedali aż o 88 proc. więcej lokali niż w przedkryzysowym 2007 roku.

Na dokładkę warto wspomnieć o danych Ministerstwa Sprawiedliwości o liczbie podpisanych aktów notarialnych, z których wynika, że Polacy kupili w 2016 roku około 266 tys. mieszkań. To o 14 proc. więcej niż rok wcześniej i o 31 proc. więcej niż w roku 2013 – najwcześniejszym, dla którego publikowane są takie dane.

Na stopy nie ma rady

Wzmożony popyt na mieszkania należy w Polsce oczywiście wiązać z niskim poziomem stóp procentowych. To przez nie i wprowadzony w 2016 roku podatek bankowy oprocentowanie lokat jest dziś na historycznie najniższym poziomie. Wkładając pieniądze na przeciętny depozyt, można liczyć na oprocentowanie na poziomie 1,4 proc. – wynika z najświeższych danych NBP za maj. To oznacza, że jeśli zaniesiemy do banku 1000 zł, za rok do tej kwoty dopisane zostanie tylko 11,34 zł odsetek po opodatkowaniu.

Tak mizerny procent zmusza do poszukiwania alternatywnego sposobu przetrzymywania oszczędności. Część osób znajduje go na rynku mieszkaniowym i nie zważając na dodatkowe obowiązki i ryzyko, kupują mieszkania na wynajem. W ten sposób można wytłumaczyć gwałtowny przyrost zakupów gotówkowych. Jak bowiem wynika z szacunków, na zakup nowych mieszkań w siedmiu największych miastach Polacy wydali w pierwszym kwartale tego roku aż 4,4 mld zł. Zakupy gotówkowe stanowiły aż 67 proc. zawartych transakcji. Wynik ten był niemal najwyższy w historii. Rekord (na razie niepobity) padł pod koniec ubiegłego roku. Wtedy przez trzy miesiące Polacy wydali na mieszkania o 100 mln zł więcej.

Żeby pokazać, jak duża jest to wartość, trzeba cofnąć się o kilka lat. Na przykład w całym 2012 roku do biur sprzedaży deweloperów w siedmiu polskich miastach trafiło 6,1 mld zł gotówki. Obecnie skala zakupów gotówkowych jest więc trzykrotnie wyższa.

Podskórne podwyżki cen

Do niedawna brak wzrostów cen był w Polsce argumentem świadczącym o tym, że choć na rynku od czterech lat trwa poważne ożywienie, to jego skala nie jest niebezpieczna dla stabilności rynku mieszkaniowego. Najnowsze szacunki Narodowego Banku Polskiego zawierają już jednak informacje, które mogą budzić obawy. Chodzi o dane płynące z indeksu hedonicznego stworzonego przez NBP dla mieszkań używanych. Wynika z niego, że w I kwartale mieszkania używane były aż o 7 proc. droższe niż rok wcześniej. To poważny wzrost stawek. Tradycyjnie przyjmuje się bowiem, że naturalnym dla nieruchomości wzrostem jest aprecjacja o 1-2 pkt. proc. ponad inflację.  

Czym jest indeks hedoniczny? To miernik, który prezentuje „czystą” zmianę cen nieruchomości – taką, która dotyczy identycznych nieruchomości. Można to osiągnąć na wiele sposobów. Najprostszym przykładem indeksu hedonicznego byłby taki, który pokazywałby, jak zmienia się cena tego samego mieszkania sprzedawanego w kolejnych latach. Jeśli w 2016 roku znalazłoby ono właściciela na wolnym rynku za 200 tys. zł, a rok później zostałoby sprzedane za 210 tys. zł, to jego cena w tym czasie wzrosłaby o 5 proc. wyłącznie z powodu wzrostu poziomu cen (czyli zakładamy przy tym, że w tym lokal nie przeszedł remontu). Zebranie danych na temat wielu takich par mieszkań pozwala stworzyć tzw. indeks powtórzonej sprzedaży. W uproszczeniu o to właśnie chodzi w najpopularniejszym indeksie badającym zmiany cen w USA (The Standard & Poor’s Case–Shiller Home Price Indices).

Mieszkania prawie wszędzie droższe

Właśnie z taką sytuacją możemy mieć do czynienia obecnie. Zwykłe średnie nie wskazują bowiem wcale wzrostów cen nieruchomości. Średnia obliczona dla wszystkich zawartych transakcji sprzedaży używanych mieszkań w 1 kwartale sugeruje, że w siedmiu miastach płaciło się za lokum przeciętnie 5883 zł za mkw. Kwartał wcześniej było to co prawda o 1,6 proc. więcej, ale rok wcześniej o 1,5 proc. mniej.

Bazując na tych informacjach, wciąż moglibyśmy cieszyć się ze względnej stabilizacji cen. Jak wcześniej wspomniano, bardziej wiarygodne są jednak dane płynące z indeksu hedonicznego. A ten sugeruje, że dziś tylko w trzech miastach trzeba za metr płacić mniej niż przed rokiem. Jest tak w Kielcach (spadek o 2,5 proc. rdr), Katowicach (0,3 proc. rdr) i Opolu (0,2 proc. rdr). W pozostałych 13 miastach wojewódzkich badanych przez NBP indeks hedoniczny sugeruje już wzrosty. Co więcej w dwóch miastach są one ponad dwucyfrowe – w Trójmieście (13,6 proc.) i Krakowie (10,9 proc.).

Podobnie może być na rynku nowych mieszkań. Bazując na cenach średnich, NBP także tu raportuje względną stabilizację. W pierwszym kwartale za metr nowego lokum na jednym z siedmiu największych rynków trzeba było płacić przeciętnie 6793 zł. To niespełna 1 proc. więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Biorąc jednak pod uwagę potężny wzrost popytu na mieszkania na tym rynku, można sądzić, że i tu może dochodzić do podwyżek.

Zdają się to potwierdzać także obserwacje wcześniej wspomnianej firmy doradczej REAS. W pierwszym kwartale firma ta zauważyła, że pod koniec 2016 roku za mieszkania w standardzie popularnym trzeba było w Warszawie płacić o 9 proc. więcej niż na początku 2013 roku, podczas gdy lokale o podwyższonym standardzie zdrożały w tym czasie o 15 proc. Co warto podkreślić, cena ofertowa obliczona dla stolicy sugeruje, że ceny w badanym okresie niemal się nie zmieniły. To znowu potwierdza, że pomimo pozornej stabilizacji w rzeczywistości możemy mieć do czynienia z rosnącymi cenami mieszkań.

Sytuacja taka na dłuższą metę jest niepokojąca. Dotychczas mówiło się bowiem, że taniejące kredyty przy rosnącym poziomie wynagrodzeń i spadającym bezrobociu przekładały się na rosnące możliwości nabywcze Polaków w związku ze stabilizacją cen. Nie były to jednak zmiany nadmiernie dynamiczne. Wciąż za miesięczną pensję mieszkaniec dużego miasta może kupić jedynie 0,5– 1 mkw. mieszkania.

Ocenę sytuacji zmieniają dane NBP – szczególnie jeśli wzrost cen mieszkań miałby utrzymać się w kolejnych kwartałach. Oznaczałoby to nie tylko ryzyko narastania nierównowagi na rynku mieszkaniowym, ale też – co z punktu widzenia przeciętnego obywatela jest ważniejsze – spadek możliwości nabywczych. Jest to tym bardziej dotkliwe w sytuacji, w której banki wymagają wysokiego wkładu własnego od osób chcących zadłużyć się na zakup własnych czterech kątów, a ostatnie pieniądze na dopłaty do kredytów w ramach programu Mieszkanie dla młodych skończą się najpewniej w styczniu 2018 roku.

Tym bardziej rząd nie powinien martwić się o popyt na tanie mieszkania na wynajem oferowane w ramach programu Mieszkanie+. Z punktu widzenia potencjalnych beneficjentów program ten może się okazać bardzo atrakcyjnym rozwiązaniem, które na preferencyjnych zasadach (nawet za połowę stawek rynkowych) może pozwolić dojść do pełnej własności mieszkania bez ponoszenia ryzyka wynikającego z zadłużania się w banku.

Powodzenie tego programu może natomiast uderzyć w inwestorów, którzy dziś angażują swój kapitał na rynku mieszkań na wynajem. Trzeba mieć bowiem świadomość, że część obecnych najemców – szczególnie tych współdzielących mieszkania ze znajomymi – to potencjalni przyszli najemcy tanich lokali na wynajem.

Autor: Bartosz Turek