– Pole poszukiwań na rynku mieszkaniowym zawężają dwa kryteria: maksymalna kwota gwarancji wkładu własnego oraz limit ceny metra kwadratowego – przypomina Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.
Wyjaśnia, że kwota gwarancji nie może przekraczać 100 tys. zł dla 20% wkładu wymaganego przez banki. Dla tych, którzy mają odpowiednią zdolność kredytową, ale nie mają oszczędności, oznacza to konieczność znalezienia mieszkania z ceną poniżej 500 tys. zł. Co natomiast się tyczy limitu ceny metra kwadratowego, to sprawa jest bardziej skomplikowana. Jego wysokość zależy od wskaźnika ceny za metr kwadratowy, który co pół roku ustalają wojewodowie osobno dla danego województwa, miasta wojewódzkiego i dla gmin z nim sąsiadujących. Ponadto dla mieszkań kupowanych od firm deweloperskich limit jest wyższy niż dla mieszkań z rynku wtórnego.
Przykładowo, żeby kupić za kredyt bez wkładu własnego nowe mieszkanie w Warszawie, trzeba znaleźć takie, którego cena w przeliczeniu na metr kwadratowy nie przekracza 13,5 tys. zł (w zaokrągleniu). Na rynku wtórnym limit wynosi ok. 12,5 tys. zł za m kw. Z kolei w gminach sąsiadujących ze stolicą jest to 10,3 tys. zł za metr na rynku pierwotnym i ok. 9,8 tys. zł na rynku wtórnym. W pozostałej części województwa mazowieckiego cena nowego mieszkania nie może przekraczać 8,6 tys. zł, a używanego – 8 tys. zł za m kw.
We wszystkich największych metropoliach, w których popyt na mieszkania jest największy, limity są niższe od średnich cen metra kwadratowego wszystkich lokali dostępnych w ofercie firm deweloperskich. W Poznaniu i Wrocławiu ta różnica nie jest duża. Natomiast już np. w Krakowie i Warszawie limity są oderwane od realiów rynkowych. W stolicy Małopolski średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie deweloperów wynosi ok. 16 tys. zł za m kw., natomiast limit dla mieszkań kupowanych za kredyt bez wkładu własnego – ok. 11,1 tys. zł za metr.
Marek Wielgo zwraca uwagę, że w kwietniu sytuacja uległa poprawie, bo wojewodowie podali nowe, wyższe limity cen metra kwadratowego na drugi i trzeci kwartał 2024 r. Np. w Warszawie limit wzrósł o 9%, a w Gdańsku i Łodzi o 7%. Na najmniejszą podwyżkę – zaledwie 1% - zdecydował się wojewoda wielkopolski.
– Trudno mi tylko zrozumieć, dlaczego w Krakowie limit ceny metra kwadratowego wciąż jest dużo niższy niż w Poznaniu, mimo iż ceny mieszkań w tej pierwszej metropolii są wyraźnie wyższe w przeliczeniu na metr kwadratowy – komentuje ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl. Zwraca ponadto uwagę, że w przypadku małych metraży, średnie rynkowe są jeszcze wyższe. Co to oznacza w praktyce? Np. we Wrocławiu za kawalerkę trzeba zapłacić średnio 17 tys. zł w przeliczeniu na metr kwadratowy. Z kolei za trzypokojowe mieszkania deweloperzy życzą sobie średnio 12,7 tys. zł za m kw., czyli w granicach limitu. Problem w tym, że przeciętna cena jednostkowa mieszkania z trzema pokojami sięga 760 tys. zł. A maksymalna kwota gwarancji umożliwia zakup mieszkania w cenie do 500 tys. zł. Oczywiście dotyczy to tylko takiej sytuacji, gdy kupujący nie dysponuje wkładem własnym i całą cenę mieszkania finansuje kredytem.
Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że najwięcej mieszkań spełniających obydwa kryteria jest w Gdańsku i Poznaniu (ponad 600, głównie dwupokojowych). Co ważne, wygląda na to, że w tych metropoliach czas gra na korzyść potencjalnych nabywców, bo pod koniec ubiegłego roku wybór lokali był tam mniejszy. Ich oferta wzrosła również w Łodzi. Natomiast w pozostałych metropoliach podniesienie od kwietnia limitu ceny metra kwadratowego nie poprawiło dostępności mieszkań, których cena równocześnie nie przekracza 500 tys. zł. W Krakowie takich lokali praktycznie już nie ma. Do tej metropolii dołączą też najpewniej wkrótce Katowice, Warszawa i Wrocław.
Warto wiedzieć, że limit gwarancji wkładu własnego i ceny metra kwadratowego spełniają głównie mieszkania dwupokojowe, a w Łodzi także trzypokojowe, a nawet większe.
Marek Wielgo zwraca uwagę, że można skorzystać z „Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego”, mając oszczędności umożliwiające pokrycie części wkładu własnego. Np. jeśli ktoś ma odłożone 15% ceny mieszkania, to gwarancja obejmie 5%, a jeśli 17%, to gwarancją zostanie objęty brakujące 3% ceny. Łączna wysokość wkładu wraz z gwarancją części kredytu nie mogą przekraczać 200 tys. zł oraz 20-30% ceny zakupu lokalu w zależności od tego, czy kredyt ma zmienne czy stałe (lub okresowo stałe) oprocentowanie. Oznacza to możliwość kupienia mieszkania lub domu nawet za milion złotych. Oczywiście ich wybór w ofercie firm deweloperskich jest bardzo duży.
– Z powodu kryteriów cenowych przez długi czas niewielu kupujących mieszkania korzystało z gwarancji wkładu własnego. Zmieniło się to w połowie ubiegłego roku, gdy w ofercie banków pojawił się „Bezpieczny Kredyt 2%”. W tym przypadku nie było wymagane spełnienie kryterium ceny metra kwadratowego. I podobnie ma być w zapowiadanym przez rząd nowym programie wsparcia kredytobiorców „Kredyt Mieszkaniowy na Start” – mówi ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl. I dodaje, że w przypadku „Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego” dodatkową korzyścią, oprócz gwarancji wkładu własnego, jest dopłata od państwa. W przypadku przyjścia na świat drugiego dziecka w okresie spłaty kredytu taka dopłata wynosi 20 tys. Narodziny każdego kolejnego jest premiowane dotacją w wysokości 60 tys. zł.
Bank Gospodarstwa Krajowego informuje, że „Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy” oferuje obecnie sześć banków: PKO Bank Polski, Bank Pekao SA, Alior Bank, Santander Bank Polska, Bank Ochrony Środowiska i Bank Spółdzielczy w Brodnicy. Bank Polskiej Spółdzielczości (BPS) zawiesił od marca udzielanie tego typu kredytów.
