Zmiany cenowe widoczne na rynku mieszkaniowym przez ostatni rok wzbudzają frustrację wielu młodych Polaków. Zwłaszcza tych, którzy z różnych względów nie mogli skorzystać z programu Bezpieczny Kredyt 2%. Niskie oprocentowanie preferencyjnych kredytów skompensuje bowiem wyższą cenę zakupu lokum. Jednak to kompensata tylko dla beneficjentów programu BK 2%. Warto pamiętać, że wiele osób planujących zakup lokum na kredyt i narzekających na wzrosty cen metrażu, posiada już część wkładu własnego. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili, jak przez rok dla takich młodych Polaków zmienił się czas oszczędzania pozostałej kwoty potrzebnej do zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego.

Wielu oszczędzających posiada już część wkładu

Analiza portalu RynekPierwotny.pl uwzględnia sytuację młodej pary z sześciu największych krajowych miast. Szczegółowe założenia są następujące:

  • dwie osoby, z których każda otrzymuje 80% przeciętnego wynagrodzenia netto w sektorze przedsiębiorstw, co miesiąc odkładają na koncie oszczędnościowym 15% swoich dochodów netto (przyjęto wzrost płac w tempie inflacji oraz przeciętne wynagrodzenie netto w sektorze przedsiębiorstw określone jako 73% stawki brutto podawanej przez GUS)
  • konto oszczędnościowe zapewnia zysk z odsetek mniejszy od inflacji (średnia roczna różnica: -0,7 punktu procentowego)
  • przyszła cena mieszkania po odjęciu inflacji będzie taka jak obecnie (uwzględniono średnie ofertowe stawki za 1 mkw. wg danych RynekPierwotny.pl)
  • oszczędzający posiadają już równowartość 30% minimalnego wkładu własnego do kredytu, czyli 3% ceny zakupu mieszkania
  • kupowany nowy lokal będzie miał powierzchnię 50 mkw.

Uwzględnienie 80%, a nie 100% przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia netto w sektorze przedsiębiorstw jako płacy otrzymywanej przez każdego członka gospodarstwa domowego wynika z faktu, że comiesięczne statystyki płacowe GUS są nieco zawyżone. Powód to wykluczenie „budżetówki” oraz mikrofirm. Już niebawem Główny Urząd Statystyczny zapewni nam jednak lepsze dane na temat wynagrodzeń Polaków.

Czas oszczędzania na lokum niestety się wydłużył

Po przyjęciu wymienionych wyżej założeń pozostaje już tylko obliczyć, jak obecnie wygląda czas oszczędzania przykładowej pary na pozostałą część wkładu własnego. Aktualne wyniki warto odnieść do sytuacji sprzed 12 miesięcy. Analiza portalu RynekPierwotny.pl wskazuje, że szacunkowy czas oszczędzania na pozostałą część wkładu własnego zmienił się następująco przez rok:

  • Warszawa - wzrost wyniku z 35 miesięcy do 37 miesięcy
  • Kraków - wzrost z 30 miesięcy do 33 miesięcy
  • Łódź - spadek z 30 miesięcy do 29 miesięcy
  • Wrocław - bez zmian (wynik: 32 miesiące)
  • Poznań - wzrost z 28 miesięcy do 32 miesięcy
  • Gdańsk - wzrost z 30 miesięcy do 31 miesięcy

Jak nietrudno zauważyć, czas oszczędzania na pozostałą część wkładu pogorszył się w czterech z sześciu porównywanych dużych miast. Warto w tym kontekście zwrócić uwagę, że przyszli kredytobiorcy posiadają odpowiednio większą zaoszczędzoną wcześniej sumę na wkład własny niż 12 miesięcy wcześniej. Mimo tego, negatywne zmiany są widoczne, co należy wiązać z pogorszeniem relacji między poziomem wynagrodzeń oraz cenami nowego metrażu.

Dla niektórych osób zmiany będą bardziej dotkliwe

Pamiętajmy, że w praktyce zmiany czasu oszczędzania na wkład własny mogą być bardziej dotkliwe dla niektórych gospodarstw domowych. Chodzi między innymi o singli oraz pary, które oszczędzają na przyszłe cele mieszkaniowe mniejszą część dochodu. Jeżeli przyjmiemy, że przykładowa para co miesiąc oszczędza nie 15%, lecz 10% swojego dochodu netto, to w przypadku Warszawy (przy niezmienionych innych założeniach) czas oszczędzania na pozostałą część wkładu własnego wzrośnie z 52 miesięcy przed rokiem do 56 miesięcy. Zmiana o 4 miesiące jest zatem dwukrotnie większa niż w bazowym wariancie.

Nie należy zapominać również o osobach, które w ostatnim czasie nie mogły liczyć na podwyżki odpowiadające co najmniej przeciętnemu wzrostowi wynagrodzeń w gospodarce. Można przypuszczać, że właśnie tacy potencjalni nabywcy mieszkań najbardziej narzekają na roczne wzrosty cen metrażu. W przypadku średnich ofertowych cen za 1 mkw., podwyżki obliczone przez RynekPierwotny.pl wyniosły od 9% (Łódź) do 23% (Poznań). Mowa o wynikach analizy ofert deweloperów z kwietnia 2023 r. oraz kwietnia 2024 r.