Z drugiej jednak strony dobrze jest sobie zostawić furtkę. – Im ogólniejsze sformułowanie w umowie, tym szersze możliwości wykorzystania lokalu przez najemcę – uważa dr Agnieszka Damasiewicz z Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Jagiellońskiego. – Najemca powinien brać pod uwagę nawet zmianę branży działalności – dodaje. Jej zdaniem, jeśli klauzula będzie sztywno określała przeznaczenie, użytkownik może się narazić na wypowiedzenie umowy.
Najemca może wypowiedzieć umowę, gdy stan pomieszczeń uniemożliwia ich wykorzystanie do umówionych celów. Na przykład właściciel oddaje lokal najemcy w celu prowadzenia baru czy restauracji, a w pomieszczeniach nie są zainstalowane odpowiednie urządzenia wentylacyjne. Dlatego warto w umowie napisać, że stan lokalu jest przydatny do umówionego użytku i wyposażony jest w odpowiednie urządzenia.
Oczywiście pomieszczenie pozbawione wentylacji można przerobić, aby było zdatne do wymienionego w kontrakcie użytku. Jednak zanim przystąpimy do adaptacji pomieszczeń, należy zapisać w umowie, że to najemca dokonuje jej na własny koszt i we własnym zakresie bez prawa roszczeń wobec wynajmującego.
Albo też że adaptacje będą wykonane na koszt najemcy, a wynajmujący po zakończeniu umowy zwraca poniesione koszty w całości lub części. Wariant klauzuli zależy od woli stron i przebiegu negocjacji.
Reklama
Jeżeli zaś w czasie trwania najmu wymagane są naprawy, które obciążają wynajmującego, a bez których obiekt nie jest przydatny do użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni czas do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.
Jak powinien wyglądać wynajmowany lokal po zakończeniu umowy, określa kodeks cywilny. W żadnym wypadku nie powinien to być stan gorszy niż na początku umowy. Jednak należy zaznaczyć, że najemca nie ponosi odpowiedzialności za zwykłe zużycie. Stopień zużycia bywa przedmiotem wielu sporów. W takim wypadku często właściciel lokalu potrąca część lub całość kaucji wpłaconej przez najemcę.
I tak na przykład zabrudzenie ścian uważa się za normalne zużycie. Natomiast ubytki muru to szkoda, którą najemca powinien naprawić w ramach dokonywania drobnych nakładów, podobnie jak zarysowana podłoga czy pęknięte kafelki.
Aby uniknąć zbędnych zatargów, strony powinny w umowie zaznaczyć: lokal po zakończeniu najmu ma być po remoncie, niepogorszony, niezmieniony, bez śladów dostosowania do prowadzonej działalności przez najemcę. Jest to wariant radykalny.
Jeśli zaś właściciel wcześniej zgodził się na zmiany, ulepszenia, takie jak np. podłączenie internetu, to najemca nie ma obowiązku sieci likwidować. Ważne przy tym są zasady rozliczenia kosztów po ustaniu umowy.
Jeśli strony zgodzą się na potrącenie kosztów naprawy z kaucji, jest to sytuacja dogodna dla wynajmującego. Koszty ulepszeń zaś można potrącać z czynszu. I jest to rozwiązanie korzystniejsze niż zawarte w kodeksie cywilnym. Rozliczenie ulepszeń – według ustawy – ma miejsce na końcu i tylko według ich wartości w chwili zwrotu lokalu, a nie kosztów wykonania.
W praktyce najczęściej zdarza się, że niezbyt uczciwi wynajmujący każą ponosić najemcy koszty naprawy zniszczeń dokonanych wcześniej. Dlatego tak ważne jest sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego i uważne przyjrzenie się sprzętom i ścianom lokalu. Leży to w dobrze rozumianym interesie najemcy. Warto pamiętać, że jeśli lokal ma wady, które ograniczają jego przydatność do użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu do czasu ich usunięcia.
Jak zabezpieczyć poniesione wydatki
Najemca:
● nie ma prawa zatrzymać lokalu do czasu uregulowania przez wynajmującego poniesionych przez niego nakładów, chyba że w umowa przewiduje taki wariant,
● może żądać potrącenia z czynszu kosztów koniecznych napraw.
Wynajmujący może:
● żądać zabezpieczenia na wypadek roszczeń,
● zatrzymać rzeczy najemcy do czasu rozliczenia,
● wstrzymać się z odebraniem lokalu do czasu uregulowania kosztów,
● naliczyć odszkodowanie za korzystanie z lokalu po upływie umowy.