Ranking najlepszych kredytów hipotecznych INVIGO TOP 10 – luty 2012

Na skutek wprowadzenia nowych regulacji KNF zarówno kredytodawcy, jak i kredytobiorcy „uczą się” funkcjonowania w nowej rzeczywistości rynkowej. Dziś warto sprawdzić swoje możliwości finansowe i na nowo wyliczyć zdolność kredytową.

Trzeba pamiętać także, że 2012 r. jest ostatnim rokiem funkcjonowania programu „Rodzina na Swoim”, który umożliwia kredytobiorcom uzyskanie rządowej dopłaty do odsetek w pierwszych ośmiu latach kredytowania. Dziś można już powiedzieć, że kredyty w PLN stają się opcją pierwszego wyboru - nie tylko ze względu na parametry produktów oferowanych przez banki, ale także w wyniku stopniowego zawężania się wachlarza kredytów denominowanych w walutach obcych. Warto przypomnieć, że kredytów we frankach szwajcarskich praktycznie już nie ma na rynku, a kredyty denominowane w euro – z uwagi na wysokie koszty oraz zaostrzone wymagania w zakresie zdolności kredytowej – są dostępne już tylko dla nielicznych Klientów.

>>> Czytaj też: Polacy „nie chcą” już kredytów walutowych

Zdolność kredytowa

Według najnowszych danych GUS, wysokość przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w Polsce wynosi obecnie około 4015,37 zł. brutto, czyli około 2864,02 zł. na rękę. Osoba, która nie ma praktycznie żadnych innych zobowiązań może dziś liczyć na 218 099 zł. kredytu.

Maksymalna rata jaką kredytobiorca może opłacać wynosi 1432 zł w przypadku kredytu w złotych i 1203 zł w przypadku kredytu walutowego. Niewielki limit na karcie kredytowej, czy w koncie oraz 300 złotych miesięcznej raty innego kredytu (np. gotówkowego) znacznie obniżają zdolność kredytową, ale nadal można pożyczyć 168 600 zł. Podkreślić należy, że wyliczenia zdolności kredytowej mają charakter uśredniony, zdolność kredytowa w wybranym banku może się różnić.

Tradycyjna rodzina złożona z rodziców oraz dwójki dzieci, osiągająca przeciętne miesięczne wynagrodzenie w wysokości 5 728 zł. (stała umowa o pracę) - przy założeniu, że nie ma żadnych innych zobowiązań - może otrzymać maksymalny kredyt w wysokości 484 022 zł. Przy średniej cenie transakcyjnej 1 metra kwadratowego mieszkania w Warszawie, który wynosi 7 785zł. (Raport ZBP, AMRON–SARFiN, III kwartał 2011r.) za tę kwotę kredytu rodzina może sobie pozwolić na zakup około 60 metrowego mieszkania. Dodatkowe obciążenia domowego budżetu (np. raty niewielkich kredytów gotówkowych) lub limity w kontach znacznie obniżą wysokość potencjalnego kredytu. Jednak nawet przy pewnych ograniczeniach, typowa polska rodzina z dwójką dzieci z powodzeniem może starać się o kredyt w wysokości przeszło 434 tys. zł.

Kredyt hipoteczny, w nowej rzeczywistości rynkowej…

Początek Nowego Roku upłynął pod znakiem zmian na rynku kredytów hipotecznych. Wprowadzenie regulacji KNF, które z założenia mają poprawić bezpieczeństwo klientów zaciągających długoletnie kredyty mieszkaniowe, na razie zaowocowało delikatnym spowolnieniem. Wynika ono przede wszystkim z naturalnej potrzeby zorientowania się obu stron tj. kredytodawców i kredytobiorców w nowych przepisach. Warto zaznaczyć, że wszystkie wnioski złożone do 31.12.2011 są rozpatrywane na starych zasadach, a więc Klienci, którzy dziś zastanawiają się, czy ich wnioski kredytowe, które przeszły wstępną weryfikację jeszcze w grudniu zakończą się pomyślnie, mogą spać spokojnie.

>>> Czytaj też: Chwilowy chaos na rynku lokat bankowych

Przypomnijmy, najważniejsze zmiany, które obecnie wpływają na przebieg procedur kredytowych, przyniosło wprowadzenie Rekomendacji SII. Nowy przepis dotyczący m.in. liczenia tzw. „zdolności kredytowej” nakłada na banki obowiązek liczenia zdolności kredytowej klientów maksymalnie dla okresu kredytowania 25 lat, nawet gdyby kredyt zaciągany był na dłużej. W praktyce oznacza to zmniejszenie maksymalnej dostępnej kwoty kredytu. Ta sama regulacja określa limit środków jaki klienci mogą przeznaczyć na spłatę miesięcznych rat z tytułu kredytów. Od stycznia br. na miesięczne spłaty można przeznaczyć nie więcej niż połowę dochodów jeśli klient zarabia mniej niż średnia krajowa. W nieco lepszej sytuacji są zarabiający więcej niż średnia krajowa, bo u nich raty mogą sięgać 65 proc. dochodów netto. Dla kredytów denominowanych do walut limit ten wynosi 42 proc. dla obu grup kredytobiorców.
Szacując zdolność kredytową banki muszą zakładać także spadek dochodów kredytobiorcy po jego przejściu na emeryturę. Jeśli termin spłaty kredytu wkracza w okres emerytalny to część banków do liczenia zdolności kredytowej uwzględnia tylko 50 proc. dochodu otrzymywanego w tym okresie. Niejako już dzisiaj zakładając spadek dochodów do takiego poziomu po przejściu na emeryturę.

Ranking kredytów hipotecznych w PLN

Pierwsza pozycja rankingu znów należy do Deutsche Banku – lidera zestawień z ubiegłych miesięcy. Bank odzyskał swoją czołową pozycję dzięki wprowadzeniu do oferty nowej promocji – marża i prowizja 0 proc. Warto zauważyć, że zerowa marża obowiązuje tylko w pierwszym roku kredytowania i jest dedykowana Klientom, którzy zdecydują się na otworzenie konta wraz z deklaracją regularnych wpływów z tytuł wynagrodzenia, nabycie karty kredytowej oraz przystąpienie do produktu inwestycyjnego DB Inwestuj w Przyszłość Stabilny Wzrost VI – Open Life (pierwsza składka inicjująca w wysokości 4500,00 zł oraz składka miesięczna nie niższa niż 136,00 zł) W pozostałym okresie kredytowania marża uzależniona jest od poziomu LTV i utrzymania przez Klienta w/w produktów bankowych. Jednocześnie Bank zachęca rezygnacją z prowizji. W przypadku jednoczesnego skorzystania przez Klienta z promocji - zerowej prowizji i marży - wzrasta poziom wymaganej składki inicjującej do wysokości 6750,00 zł oraz składki miesięcznej do 204,00 zł. Promocja obowiązuje do 29.02. br. i dotyczy kredytów powyżej 100.000 zł. Warto zwrócić uwagę iż pomimo pierwszej pozycji koszty związane z uruchomieniem kredytu są najwyższe ze wszystkich prezentowanych ofert.

Kredyt w PLN z dopłatą

To już ostatni rok, kiedy istnieje możliwość korzystania z możliwości programu „Rodzina na Swoim”. Kredytobiorcy, którzy spełniają kryteria rządowego programu mogą uzyskać kredyt z dopłatą do odsetek, co pozwoli na obniżenie rat kredytu w ciągu pierwszych ośmiu lat kredytowania.

Kredytom z dopłatą państwa warto przyglądać się także z uwagi na fakt, że sprzyjające warunki dla takich zakupów tworzą także deweloperzy. W ostatnim czasie można zauważyć, że deweloperzy zaczynają dostosowywać się do wymogów rynku – obniżają metraż i standard wykończenia nowych mieszkań. To powinno przełożyć się na zwiększenie sprzedaży mieszkań klientom korzystającym z programu „Rodzina na Swoim”, pośrednio wpłynąć także na obniżki cen mieszkań na rynku wtórnym.

Obecnie kredyt z dopłatą jest dostępny w około 20 bankach. Banki, które posiadają w swojej ofercie atrakcyjny kredyt z dopłatą to m. in. Eurobank, Pekao S.A., Bank Pocztowy, Bank Millennium, PKO BP, Nordea, Citi Handlowy.

Ranking pokazuje, że najmniej obciążającą ratę (597 zł.) zapłacą kredytobiorcy, którzy wybiorą ofertę Eurobanku. Bank oferuje swoim Klientom promocyjną marżę w pierwszym roku kredytowania w zamian za spełnienie kilku warunków. Dostęp do oferty zainteresowanym klientom zapewni otwarcie konta w banku wraz z deklaracją regularnych wpływów z tytułu wynagrodzenia oraz wykupienie ubezpieczenie na życie oferowane przez bank na cały okres kredytowania. Warto zwrócić uwagę, że po upływie pierwszego roku kredytowania promocyjna marża wzrośnie do poziomu 1.25 proc. Dodatkowo warto pamiętać, że Eurobank nie pobiera prowizji przy wykupie ubezpieczenia od utraty pracy oferowanego przez bank i jego kontynuacji przez min. 3 lata.

Najciekawsze oferty w Euro

Stopniowo zawęża się wachlarz kredytów denominowanych w europejskiej walucie. Na rynku można zauważyć już pierwsze symptomy zmiany polityki banków w zakresie tej oferty. Niektóre instytucje otwarcie mówią o wycofaniu ryzykownych produktów z oferty (m.in. PKO Bank Polski, Kredyt Bank), inne ograniczają sieć ich sprzedaży (mBank i Multibank, detaliczne marki BRE sprzedają kredyty denominowane w euro już tylko we własnych placówkach), a jeszcze inne stawiając podwyższone wymagania w zakresie zdolności kredytowej ograniczają grono potencjalnych kredytobiorców zainteresowanych takim produktem. Eksperci rynkowi prognozują, że kredyty w euro już wkrótce podzielą los kredytów denominowanych we frankach szwajcarskich. Kredytów, które jeszcze niedawno były dla kredytobiorców w Polsce opcją pierwszego wyboru, a dziś praktycznie opuściły polską scenę hipotek.

Warto zauważyć, że na potrzeby rankingu Invigo w lutym udało się nam znaleźć tylko 8 ofert kredytów w Euro – tj. o jedną mniej niż w styczniu 2012r. W związku z tym, w tym miesiącu prezentujemy jeszcze bardziej okrojony, choć na dziś jednak najpełniejszy dla wybranych kryteriów kredytu przegląd kredytów w euro.

Na pierwszym miejscu zestawienia kredytów denominowanych w Euro uplasowała się oferta Banku Ochrony Środowiska. Klient, który skorzysta z oferty tego banku będzie zobowiązany do opłaty comiesięcznej raty w wysokości 787 zł. Warto zauważyć, że bank przewiduje promocyjną marżę 0,5 proc. w pierwszym roku kredytowania dla klientów, którzy otworzą konto w Banku (wraz z deklaracją wpływów z tytułu wynagrodzenia w wysokości min. 2 500 zł), wykupią oferowane przez bank ubezpieczenie nieruchomości oraz grupowe ubezpieczenie na życie z ubezpieczeniowym funduszem kapitałowym (z miesięczną regularną składką w wysokości 0.1 proc. kwoty udzielonego kredytu na okres minimum 5 lat). Marża w drugim roku wynosi: 1.50 proc., w pozostałych latach kredytowania 2.70 proc. Prowizja 0,5 proc.

Oferty w CHF

Mimo, że kredyty denominowane w CHF to już tylko wspomnienie nadal prezentujemy tę kategorię. Na potrzeby niniejszego rankingu, podobnie jak w ubiegłych miesiącach, udało się nam wybrać tylko jedną ofertę. Na polu kredytów denominowanych w szwajcarskiej walucie nadal króluje Bank Nordea. Miesięczna rata związana ze spłatą niniejszego kredytu wiązałaby się z kosztem nieco niższym niż przy kredycie złotówkowym, ale wyższym niż przy EUR (995 zł. miesięcznie), ale za to marża i oprocentowanie byłyby już znacznie mniej korzystne – 3,75 proc. i 3,8 proc. Dużym ograniczeniem do skorzystania z oferty jest wymóg posiadania minimalnego miesięcznego dochodu w wysokości 15 tys. zł. netto.