Tak zwanym partycypantom nie opłaca się wykup zajmowanych lokali, a niektóre towarzystwa nie chcą wydzielić mieszkań i przeznaczyć ich na sprzedaż.

Brak zainteresowania wykupem zajmowanych przez siebie mieszkań od TBS najemcy tłumaczą zbyt wysoką ceną, jaką musieliby za nie zapłacić, nadmiernie zbiurokratyzowanymi formalnościami w banku i nieprzyznaniem im żadnych bonifikat. W dodatku ustawa z 19 sierpnia 2011 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz o spółdzielniach (Dz.U. nr 201, poz. 1180) zawiodła ich oczekiwania, więc domagają się szybkiej nowelizacji. Problem staje się coraz bardziej poważny, bo dotyczy ok. 90 244 najemców.

Jak zauważył Piotr Styczeń, podsekretarz stanu w Ministerstwie Transportu i Budownictwa, ustawa nie działa. Zakończenie w 2009 r. bezpośredniego finansowania przez państwo systemu TBS musi zostać zweryfikowane. Nadszedł także czas, aby przywrócić znaczenie budownictwa komunalnego.

Trzeba zmienić przepisy

– Zmianę ustawy poprzedziły gorące dyskusje w komisjach sejmowych. Stronami były TBS-y reprezentowane przede wszystkim przez zarządy spółek prawa handlowego, a nie przez właścicieli oraz najemców, którzy chcieli nabyć lokale. Czas, jaki parlament miał wówczas na przyjęcie ustawy, nie spowodował powstania przepisów o nadzwyczajnej jakości. Dlatego teraz są problemy z osiągnięciem poziomu sprzedaży mieszkań, jaki byłby odpowiedni do liczby zainteresowanych wykupem najemców i sprzedażą TBS-ów – mówi Piotr Styczeń.

– Teraz trzeba szybko znowelizować ustawę, aby umożliwić wykup, ale w taki sposób, aby uwzględnić spłacony przez najemców kredyt. Nie można im tylko przyznać zwaloryzowanej partycypacji, nie może tylko zyskiwać strona rządowa. Prywatny najemca spłaca kredyt w czynszu, gdyby spłacał w tzw. zwykłym trybie, to miałby już spłacone ok. 40 proc. kredytu. A teraz zyskuje bank, a częściowo pieniądze odzyskuje TBS, zaś najemca tylko dostaje zwaloryzowaną partycypację – dodaje Wiesław Szczepański, były poseł SLD, były wiceprezes Urzędu Mieszkalnictwa.

Uważa, że z propozycją nowelizacji powinien wystąpić rząd, nie może to być znów projekt poselski. Projekt powinien być szybko przedstawiony, bo coraz mniej mieszkań buduje się w systemie TBS.

Zwolennicy i przeciwnicy

Przy okazji minister zwrócił uwagę, że obecnie TBS-y podzieliły się na dwie grupy: na właścicieli, którzy chcą sprzedać przynajmniej część lokali, oraz na tych, którzy chcą, aby TBS-y były właścicielem lokali przeznaczonych wyłącznie na wynajem. Jego zdaniem dlatego najemców również warto podzielić na dwie grupy: na tych, którzy mają możliwość wykupu w wyniku decyzji właścicieli, oraz na tych, którzy takiej decyzji jeszcze przez dłuższy czas nie otrzymają.

– Chcę przypomnieć, że każdy TBS byłby zainteresowany odzyskiwaniem środków, aby je reinwestować, a przy obecnych przepisach dzisiaj tego robić nie może. To ograniczyło wolę właścicieli TBS-ów rozpoczęcia szerokiej masowej akcji sprzedaży lokali mieszkalnych – dodaje minister.

Jego opinię podziela Barbara Czyż, prezes zarządu TBS Marki sp. z o.o. grupa J.W. Construction. Twierdzi, że TBS chcą dalej budować, a najemcom zależy na tym, aby mogli wykupić zajmowane mieszkanie, np. po to, aby stało się zabezpieczeniem na zaciągnięcie kredytu pod dalsze inwestycje.

Z kolei Mirosław Kłobukowski, prezes Miejskiego TBS sp. z o.o. w Płocku, uważa, że nie można zapomnieć o tym, że na początku w TBS miały być mieszkania rotacyjne, na wynajem.

– W moim TBS mieszkania chce wykupić ok. 90 proc. najemców. Problemem stała się jednak cena wykupu określona według wartości rynkowej, mimo że najemca zainwestował w lokal, wpłacił partycypację lub kaucję – tłumaczy Mirosław Kłobukowski. Winą za brak sprzedaży obarcza też BGK i stworzone w banku przeszkody proceduralne, np. wielostronicowy wniosek (16 stron), a do tego załączniki, oświadczenia. Jako kuriozum określa żądanie przez bank złożenia oświadczenia zarządu o prawomocności zgromadzenia w spółce prawa handlowego, który zadecydował o przeznaczeniu mieszkań do wykupu.

BGK broni Dariusz Stachera, dyrektor departamentu budownictwa społecznego, a winą za spowolnienie obarcza luki w przepisach, np. brak katalogu kosztów własnych TBS pomniejszających środki wpływające do funduszu dopłat.

Kolejny powód to konieczność oddawania przez TBS w ciągu 7 dni tzw. nadwyżki rynkowej do Funduszu Dopłat (brak interesu ekonomicznego spółek). Uważa, że kolejny powód leży po stronie najemców, którzy w większości liczyli na wysoką bonifikatę przy zakupie mieszkań. Natomiast ustawa przewiduje sprzedaż po cenach rynkowych. Wreszcie polityka większości samorządów, a więc właścicieli ok. 80 proc. TBS w portfelu kredytowym BGK, nie przewiduje obecnie wyodrębniania na własność lokali.

– Dlatego do tej pory bank nie dostał ani jednego prawidłowo sporządzonego wniosku TBS – podkreśla dyrektor. Jego zdaniem przyczyną hamującą wykup nie jest nadmiernie sformalizowana procedura, ponieważ radzą sobie z nią nawet małe spółdzielnie. Jednak w sierpniu 2012 r. bank zaproponował ministerstwu uproszczenie procesu wyodrębniania lokali.

Wykup mieszkania powinien być racjonalny, czyli musi opłacać się bankowi, towarzystwu i klientom. Ale to nie jest możliwe – mówi Maciej Karwas, od 10 lat najemca mieszkania w TBS.

Twierdzi, że przeszkodą w wykupie jest cena mieszkania wyliczona według procedury wolnorynkowej. Uważa, że powinna zostać pomniejszona o zwaloryzowaną partycypację. Dlatego bank musi wyliczyć, jaką kwotę kredytu partycypant już spłacił w czynszu w tym okresie, w którym wynajmuje mieszkanie. Jego zdaniem o tę kwotę spłaty kredytu w czynszu powinna zostać pomniejszona kwota, którą musi zapłacić najemca przy wykupie lokalu. Najemca płaci czynsz podwyższony o kwotę kredytu. Mimo że kredyt do banku spłaca TBS, to faktycznie robi to z pieniędzy uzyskiwanych co miesiąc od najemców. – A gdzie są pieniądze, które już spłaciłem w czynszu – pyta Maciej Karwas.

Jak doprowadzić do zmian

Barbara Czyż proponuje też obniżyć opłaty za czynności bankowe. TBS powinny same wskazywać, jakie koszty i zobowiązania obciążają konkretny lokal przeznaczony do wykupu. Zwraca też uwagę na PCC, jaki ponosi nabywca przy wykupie mieszkania: czy płaci się go od wartości rynkowej, czy od wartości pomniejszonej o zwaloryzowaną partycypację. – W imieniu TBS zwróciłam się do Ministerstwa Finansów o interpretację – mówi Barbara Czyż, ale odpowiedziano mi, że takie pytanie powinien zadać najemca, zwracając się o indywidualną interpretację.

Zdaniem Barbary Czyż zysk ze sprzedaży powinien zostać w TBS i być przeznaczony na budowę mieszkań i działalność statutową TBS, bo skoro wycena jest zrobiona według cen rynkowych, to uzyskane nadwyżki nie są środkami publicznymi.

– Sposób kalkulacji kredytu przypadającego na wyodrębniony lokal oparty jest na udziale powierzchni tego lokalu w łącznej powierzchni kredytowanych mieszkań i jest przejrzysty – mówi Dariusz Stachera. Wymaga to dodatkowej pracy analityczno-ewidencyjnej, bo przecież bank kredytował całe przedsięwzięcia, a nie indywidualne lokale. Dlatego nietrafny jest zarzut o pobieranie opłat bankowych. Bank uprości proces i zrezygnuje z części załączników. Nie możemy natomiast przyjmować niekompletnych wniosków, np. bez wskazania powierzchni ze względu na nieuniknione rozbieżności. Istniałoby wówczas ryzyko obciążenia nabywców lokali zawyżonymi kwotami spłat lub niespłacenia kredytu w 100 proc. przez TBS/SM pomimo wykupu wszystkich lokali– tłumaczy Dariusz Stachera.

– BGK jako instytucja kredytująca ma określone obowiązki w ustawie i powinien informować kredytobiorców o wysokości ich zadłużenia – stwierdził Piotr Styczeń.

– Uważam, że gdy bank w ciągu 21 dni nie określi stanu zadłużenia, to TBS powinien sam je wyliczyć, a tylko o ustaleniach poinformować bank. Proces odzyskiwania przez najemców lokali powinien być traktowany jako naturalny, wynikający z filozofii gospodarki rynkowej, bo najemcy teraz przeszli do grupy, która jest zainteresowana nabywaniem lokali. Na początku grudnia 2012 r. ministerstwo prześle propozycje do sejmowej komisji infrastruktury. Dotyczą one m.in. procedur bankowych – mówi minister i proponuje, aby TBS waloryzowały koszty poniesione w trakcie budowania. Z kolei nadwyżki z budowy lokali przekazywały nie do Funduszu Dopłat, ale na realizację budownictwa mieszkaniowego w ścisłej współpracy z gminą, w związku z komunalnym budownictwem czynszowym. Rozszerzono by uprawnienia do wykupu na wszystkich najemców. Wpłaty osoby nabywającej lokal nie przechodziłyby przez rachunek powierniczy TBS. Istniałaby też możliwość udzielenia przez TBS bonifikat na sprzedaż lokali, ale tylko w ramach własnych zwaloryzowanych środków, a nie publicznych – dodaje Piotr Styczeń.

Procedury składania wniosku do BGK mogłyby zostać określone w znowelizowanej w przyszłości ustawie, aby bank nie kształtował dowolnie swoich procedur. Jego zdaniem ustawa wymaga więc doprecyzowania oraz wprowadzenia nowych rozwiązań.