Najem na cele niemieszkalne jest objęty podstawową, 22-proc. stawką podatku od towarów i usług. Jednak podatnik, który świadczy takie usługi, nie musi być od razu podatnikiem VAT. Jak każda inna osoba, której przepisy ustawy o tym podatku dotyczą, może skorzystać z tzw. zwolnienia podmiotowego.

Zwolnienia z VAT

Mówiąc najkrócej i najogólniej, zwolnienie podmiotowe z VAT polega na możliwości niepłacenia tego podatku, jeśli przychód z czynności podlegających VAT nie przekracza w roku podatkowym 50 tys. zł

U podatników, którzy rozpoczynają wykonywanie czynności podlegających VAT i korzystają ze zwolnienia podmiotowego, ów limit 10 tys. euro ustala się proporcjonalnie do upływu roku. Dla osób rozpoczynających więc wykonywanie czynności podlegających VAT, np. od 1 października, jest to 1/4 tego limitu, czyli 12 500 zł.

Łącząc najem lokali mieszkalnych z inną działalnością niekorzystającą ze zwolnienia z VAT o charakterze przedmiotowym, np. z najmem lokali na cele niemieszkalne, podatnik może więc pozostać podatnikiem VAT biernym (korzystającym z tzw. zwolnienia podmiotowego).

Tacy podatnicy mogą jednak złożyć zgłoszenie rejestracyjne. Dotyczy to przypadku, gdy nie chcą korzystać ze zwolnienia (rezygnują z niego dobrowolnie). W praktyce zdarza się to wtedy, gdy najemca koniecznie chce otrzymywać faktury VAT albo wynajmujący chce pomniejszać podatek należny o naliczony przy zakupach stanowiących koszt uzyskania przychodu z najmu.

Podatnicy mogą też utracić prawo do zwolnienia podmiotowego. Stanie się to wtedy, gdy wartość sprzedaży u podatników zwolnionych od podatku przekroczy kwotę równowartości 50 tys. zł lub odpowiednio niższą - gdy podatnik rozpoczął wykonywanie czynności podlegających opodatkowaniu w trakcie roku. Zwolnienie traci wówczas moc w momencie przekroczenia kwoty niższej, ustalonej w proporcji do okresu czasu, który zostanie do końca roku. Wówczas obowiązek podatkowy powstaje z momentem przekroczenia kwoty limitu, a opodatkowaniu podlega nadwyżka sprzedaży ponad tę kwotę.

Warto tu jeszcze dodać, że podatnik, który utracił prawo do zwolnienia od podatku lub zrezygnował z tego zwolnienia, może dopiero po upływie trzech lat, licząc od końca miesiąca, w którym utracił prawo do zwolnienia lub zrezygnował z tego zwolnienia, ponownie skorzystać z takiego zwolnienia.

Rejestracja VAT

Podatnicy wykonujący czynności podlegające przepisom ustawy o VAT są obowiązani przed dniem wykonania pierwszej czynności podlegającej opodatkowaniu złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne. Składa się je na formularzu VAT-R.

Z tym że tacy podatnicy, którzy są zwolnieni z podatku - w związku z wykonywaniem wyłącznie usług przedmiotowo zwolnionych z VAT (np. wyłącznie najmu na cele mieszkaniowe) lub korzystający ze zwolnienia podmiotowego z racji nieprzekroczenia obrotu o równowartości 50 tys. zł, mogą, ale nie muszą, złożyć zgłoszenie rejestracyjne.

Naczelnik urzędu skarbowego rejestruje podatnika i potwierdza jego zarejestrowanie jako podatnika VAT czynnego lub w przypadku podatników, którzy nie muszą się zarejestrować, ale rejestrują się i dalej będą korzystać ze zwolnienia z podatku - jako podatnika VAT zwolnionego.

Rezygnacja ze zwolnienia

Czynny podatnik VAT musi prowadzić ewidencje dla celów ustalenia wysokości podatku od towarów i usług oraz składać deklaracje i oczywiście płacić podatek od towarów i usług. Jednak co najistotniejsze - taki podatnik ma prawo do odliczania VAT, czyli pomniejszania podatku należnego fiskusowi o podatek naliczony przy zakupach stanowiących koszty.

W konsekwencji podatek płacony fiskusowi wcale nie musi być ani wysoki, ani uciążliwy. Co ważne, wielu najemców będących czynnymi płatnikami VAT, a tym samym wliczającymi zarówno czynsz w koszty, jak i mającymi prawo do pomniejszania swojego VAT m.in. o podatek z faktury wystawionej przez wynajmującego z tytułu czynszu, woli by ów wynajmujący był czynnym podatnikiem VAT. Właśnie z tego względu, by za płacony czynsz dostawać fakturę VAT i odpisywać podatek naliczony przy najmie od podatku należnego.

Jeśli więc kandydatem na najemcę ma być firma, przed przystąpieniem do zawierania umowy warto sprawdzić, czy nie jest ona zainteresowana fakturą VAT i ewentualnie dopełnić formalności pozwalających na rezygnację ze zwolnienia z podatku od towarów i usług oraz wpisanie do ewidencji czynnych podatników VAT.