Większość analityków spodziewa się w przyszłym roku wzrostu cen nieruchomości, jednak – ich zdaniem – rynek bardzo powoli będzie wychodził z zapaści. Nie mają też wątpliwości, że w 2010 roku do sprzedaży trafi znacznie mniej nowych mieszkań niż w tym roku. O ile w tym roku deweloperzy oddadzą do użytku ok. 160 tys. lokali, to z powodu mniejszej liczby rozpoczętych inwestycji przyszły rok na pewno będzie oznaczał spadek liczby nowych mieszkań nawet o kilkadziesiąt procent.

>>> CZYTAJ TEŻ: Ile metrów mieszkania warta jest średnia pensja?

– Jak popatrzymy na dane GUS-u o sytuacji w budownictwie, to wyraźnie widać, że mniej rozpoczęto budów i mniej wydano pozwoleń – prognozuje prof. Witold Werner z Instytutu Rozwoju Miast.

Kurczą się zapasy deweloperów

Według niego mniejsza podaż lokali spowoduje, że ceny nieruchomości nie będą już spadać, a niewykluczony jest ich wzrost o 3–5 proc. w skali całego roku. Zdaniem większości analityków, wzrosty cen nieruchomości rzeczywiście są możliwe, ale będą one miały miejsce dopiero w drugiej połowie roku.

– Od wiosny ceny nieruchomości zaczną iść w górę i te wzrosty, w zależności od regionu, wyniosą od 5 do 30 proc. – uważa Zbigniew Bachman, prezes Fundacji Wszechnicy Budowlanej. Podwyżek cen spodziewają się też deweloperzy.

– Kończą nam się mieszkania do sprzedaży i dlatego ceny nie będą już spadały. Na pewno nie będzie też niższych cen materiałów budowlanych i robocizny. Jeśli ceny wykonawstwa wzrosną o ok. 10 proc., to o tyle samo mogą zdrożeć mieszkania, ale dopiero w drugiej połowie 2010 r. – mówi Jacek Kaliszuk z Polnordu.



Rozpoczęte w tym roku nowe inwestycje mieszkaniowe zostaną zakończone najwcześniej w 2011 roku. Nie oznacza to automatycznie dużych braków na rynku.

– W sprzedaży jest spory nawis mieszkań budowanych od roku 2007 i dlatego wzrosty cen nie będą duże. Można się spodziewać spadku rabatów. Obecnie średni rabat, jaki można uzyskać u dewelopera, to 7 proc., a przed rokiem wynosił on 11 proc. W przyszłym roku te rabaty spadną do ok. 3 proc., więc mieszkania stanieją realnie o 4 proc. – uważa Robert Chojnacki, prezes redNet.

Braki mieszkań na rynku w przyszłym roku mogą dotyczyć przede wszystkim mieszkań mniejszych, do 50 mkw. Opinie analityków dotyczące spodziewanej sytuacji na rynku nieruchomości są jednak bardzo różne.

– Nasze prognozy statystyczne wskazują, że w części dużych miast ceny powinny utrzymywać się na obecnym poziomie. Należą do nich: Kraków, Poznań, Katowice, Łódź, Białystok, Olsztyn, Toruń i Lublin. Kolejnych spadków możemy się natomiast spodziewać w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku i Sopocie. Nie powinny to jednak być spadki wyższe niż w tym roku, czyli rzędu 5-10 proc. – uważa Marta Kosińska z serwisu Szybko.pl.

Nie brakuje też analityków, którzy spodziewają się, że w przyszłym roku ceny mieszkań nie zmienią się.

– Nie widzę żadnych przesłanek, które pozwoliłyby twierdzić, że ceny mieszkań w przyszłym roku wzrosną. Na razie na rynku niczego nie brakuje, więc spodziewam się stabilizacji cen – mówi Marcin Drogomirecki z portalu Oferty.net.

– To prawda, że mamy ożywienie w sprzedaży, ale to nie oznacza, że należy spodziewać się powrotu koniunktury z czasu niedawnego boomu – dodaje Marcin Jańczuk z Metrohouse.

Jednak na rynku pojawiło się zdecydowanie więcej osób zainteresowanych kupnem mieszkania.

– W styczniu tego roku nasz serwis rejestrował jednego kupującego mieszkanie na 12 sprzedających. W listopadzie było już siedmiu kupujących na dziewięć nowych ofert sprzedaży – mówi Leszek Michniak, prezes Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości.



Będzie trochę łatwiej o kredyt

Eksperci są zgodni w jednym – klucz do trwałej poprawy sytuacji na rynku nieruchomości jest w posiadaniu banków, a bankowcy są optymistami.

– Nie ma jeszcze oficjalnych danych, ale sądzę, że w tym roku udzieliliśmy ok. 190 tys. nowych kredytów mieszkaniowych wartości 40–42 mld zł. W 2010 roku możemy udzielić kilkanaście tysięcy kredytów więcej, a wartość kredytów hipotecznych wzrośnie do 46–50 mld zł – prognozuje Krzysztof Pietraszkiewicz, prezes Związku Banków Polskich.

Nawet banki, które do tej pory nie udzielały kredytów hipotecznych, zamierzają w 2010 roku zarabiać na kredytach mieszkaniowych.

– Z kredytami hipotecznymi wystartowaliśmy dopiero w listopadzie tego roku, ale w przyszłym roku udzielimy kredytów mieszkaniowych za 500–700 mln zł. Według mnie przez najbliższe 20 lat tak tanich kredytów, jak były przed kryzysem w 2008 roku, nie będzie – mówi Wojciech Sobieraj, prezes Alior Banku.

Nie należy się więc spodziewać szybkiego obniżenia kosztów kredytów.

– Nie wydaje mi się, by banki były skłonne obniżać marże kredytowe. Nadal wartość udzielonych kredytów jest wyższa niż wartość depozytów, które są głównym źródłem finansowania akcji kredytowej. Banki są ostrożne, a to oznacza, że będą utrzymywały wysoką marżę – uważa Wojciech Kwaśniak, były szef nadzoru bankowego.

Bardziej optymistyczne prognozy dla potencjalnych kredytobiorców mają inni analitycy.

– Oczekujemy, że średnia marża w przyszłym roku ustabilizuje się na poziomie 2 pkt proc. dla kredytów złotowych i około 3 pkt proc. dla kredytów w euro. Rosnący współczynnik wypłacalności skłoni banki do podejmowania bardziej ryzykownych decyzji – mówi Marcin Krasoń z Open Finance.



Pora na kredyty w euro

Analitycy spodziewają się, że w 2010 roku do łask wrócą kredyty walutowe, ale przede wszystkim pożyczki udzielane w euro.

– Najlepsze, promocyjne marże przy kredytach w euro dostępne w tej chwili w bankach to 2–2,5 proc. – mówi Karol Wilczko z Comperii.

Jeśli rzeczywiście dojdzie do spadku marż kredytowych, to pod koniec przyszłego roku do łask wrócą też kredyty konsolidacyjne. Osobom, które w tym roku wzięły pożyczkę przy wysokich marżach, będzie się opłacało przenieść kredyt do innego banku, gdzie uzyskają lepsze warunki.

>>> CZYTAJ TEŻ: Wciąż tanieją atrakcyjne nieruchomości na wybrzeżu Hiszpanii

Mimo spodziewanej poprawy sytuacji gospodarczej i zatrzymania wzrostu bezrobocia, specjaliści zwracają uwagę na czynniki, które mogą ograniczyć finansowanie przez banki zakupu nieruchomości. Tym czynnikiem jest na pewno wzrost przyszłorocznego deficytu budżetowego powyżej 52 mld zł.

– Dziura w budżecie państwa będzie coraz większa i coraz więcej pieniądza z rynku będą wysysały rządowe papiery skarbowe. Trudno się więc spodziewać radykalnej zmiany polityki kredytowej banków – uważa Piotr Hirny, prezes firmy deweloperskiej Hirny BD.

– Banki będą miały alternatywę dla akcji kredytowej, bo kupując papiery rządowe nie ponoszą żadnego ryzyka, a jednocześnie będą miały stabilny zysk. Te papiery mogą być też bardzo dobrym zabezpieczeniem pożyczek dla banków, jeśli pojawią się problemy z płynnością – dodaje Wojciech Kwaśniak.

Rynek nieruchomości przyhamował / DGP
Co się stanie w przyszłym roku na rynku nieruchomości / DGP