Warto jednak wiedzieć, że uprawnienie to wynika nie tylko z prawa własności, ale także umów dzierżawy, użyczenia lub użytkowania wieczystego.
Jeśli podpiszemy umowę najmu z osobą nieuprawnioną, to jest ona nieważna. Jeżeli np. najemcą miała być firma, a w jej imieniu umowę zawarł główny księgowy jako przedstawiciel zarządu. Gdyby okazało się, że osoba ta nie była członkiem zarządu i działała z przekroczeniem zakresu umocowania, konsekwencją byłoby wygaśnięcie zobowiązań i wyprowadzka. Najlepiej domagać się od dysponującego nieruchomością okazania odpisu z księgi wieczystej.
Właściciel lokalu użytkowego przed podpisaniem umowy o najem powinien zabezpieczyć się przed nieprzewidzianymi sytuacjami. Najczęstszym problemem jest nieopłacanie czynszu. Przedsiębiorca, który wynajmuje pomieszczenie, musi też wiedzieć, że stosuje się zabezpieczenie przyszłych roszczeń w postaci kaucji oraz prawo zastawu na ruchomościach najemcy.
Kaucja powinna być skalkulowana na podstawie przypuszczalnych zaległości czynszowych Jeśli w umowie zapisano, że wynajmujący może wypowiedzieć umowę po dwóch miesiącach od upływu terminu płatności, to kaucja powinna wynosić równowartość dwóch czynszów. Jednak w celu wyegzekwowania czynszu nie trzeba czekać tak długo. Po miesiącu można wystąpić do sądu o wystawienie nakazu zapłaty.
Reklama
Kaucja może być wpłacana na specjalny rachunek bankowy. Wtedy jest gwarancja, że właściciel lokalu nie korzysta z pieniędzy, a przedsiębiorca otrzymuje naliczone odsetki. Jeśli właściciel lokalu ma wątpliwości, co do wypłacalności przyszłego najemcy może go zapytać o wysokość dochodów, ewentualnie poprosić o przedstawienie dowodów.
W umowie zapewnić można prawo właściciela do odwiedzin nieruchomości. Nie można jednak bez zgody najemcy wejść do wynajmowanej nieruchomości. Dysponujący lokalem ma prawo nadzorowania jego stanu. Mogą to być np. comiesięczne wizyty.
Najemca może zaproponować właścicielowi założenie własnych zamków. Czyni się tak na ogół, aby poprzedni najemcy nie mieli doń dostępu oraz by mieć kontrolę nad wszystkimi kompletami kluczy. Sąd Najwyższy potwierdził to prawo najemcy w wyroku z 28 listopada 1997 roku. Potwierdzono w ten sposób ochronę najmu wobec osób trzecich oraz najemcy. Jak twierdzi dr Agnieszka Damasiewicz z Wydziału Prawa Uniwersytetu Jagiellońskiego, ochrona ta polega na zastosowaniu środków takich, jakie przysługują właścicielom, zawartych w art. 222 par. 2 kodeksu cywilnego (przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń).
Zmiana zamków jednak nie należy do nakładów koniecznych. A zatem koszty związane z wymianą należą do najemcy.
Co kto może
Prawo wynajmującego:
• pobranie kaucji w wysokości minimum jednego czynszu,
• sporządzenie protokółu zdawczo-odbiorczego,
• zapewnienie płatności czynszu w odstępach miesięcznych,
• opodatkowanie umowy,
• zastaw na rzeczach ruchomych,
• inspekcja lokalu.
Prawo najemcy:
• domaganie się odpisu z księgi wieczystej,
• domaganie się zwrotu nakładów koniecznych (remonty, naprawy),
• ustalenie częstotliwości wizytowania lokalu,
• ustalenie częstotliwości zmian czynszu.
