Choć Kanada nie doświadczyła kryzysu kredytów hipotecznych, to po raz kolejny rząd wprowadza dodatkowe ograniczenia w dostępie do finansowania zakupu nieruchomości. Władze chcą zapobiegać nadmiernemu zadłużaniu Kanadyjczyków.

Jeszcze sześć lat temu, przed upadkiem Lehman Brothers i kryzysem w USA, umożliwiono zaciąganie kredytu hipotecznego na 40 lat i na 100 proc. wartości nieruchomości. Jednak od długiego czasu bank centralny Kanady ostrzega przed ryzykiem bańki kredytowej. W związku z tym od 2008 r. rząd zaczął ograniczać dostęp do kredytów hipotecznych - warunki minimalne, jakie musi spełniać kredytobiorca, takie jak np. wkład własny i okres spłaty kredytu określa w Kanadzie federalne ministerstwo finansów. Wówczas maksymalny czas spłaty kredytu zmniejszono z 40 do 35 lat i wprowadzono minimalny wkład własny w wysokości 5 proc.

Obecne obostrzenia są czwartą już zmianą w ciągu czterech lat. Nie jest to tylko pomysł rządu - od wielu miesięcy banki zwracały się o wprowadzenie kolejnych ograniczeń - żaden bank nie chciał robić tego na własną rękę, by nie tracić klientów.

W środę ministerstwo finansów poinformowało, że od 9 lipca maksymalny okres spłaty kredytu z rządowym ubezpieczeniem (udzielanym przez Canada Mortgage and Housing Corporation, CMHC, czyli instytucję będącą odpowiednikiem amerykańskiej Fannie Mae) będzie wynosić nie 30 lat, a 25. Kredyt o dłuższym okresie spłaty nie może już uzyskać ubezpieczenia z CMHC. Kredytobiorcy, których wkład własny wynosi mniej niż 20 proc. muszą obowiązkowo wykupić takie ubezpieczenie.

Bank owszem, może udzielić kredytu na dłuższy okres, ale kredytobiorca musi spełniać wymogi stawiane przy 25 letnim kredycie. Ponadto górna granica wielkości kredytu, który można uzyskać pod zastaw posiadanego domu została zmniejszona z 85 proc. do 80 proc.

Reklama

Ciekawostką całej sprawy jest to, że poluzowania warunków udzielania kredytów hipotecznych (do 40 lat kredytowania) dokonał sześć lat temu poprzedni rząd obecnego premiera Stephena Harpera - przypomniały media.

Na rynku kredytów hipotecznych interweniuje nie tylko rząd. Właśnie wchodzą w życie zalecenia kanadyjskiego regulatora rynku finansowego, czyli Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI), odpowiednika polskiej Komisji Nadzoru Finansowego. W czwartek OSFI opublikowało ostateczną wersję zaleceń.

Nowe zasady nakazują bankom dokładniejsze przyglądanie się finansom kredytobiorców. Banki będą musiały sprawdzać wszystko - od historii kredytowej i skłonności do spłacania długów w terminie, przez historię zarobków, koszty ogrzewania, energii elektrycznej i podatków, do dokumentacji środków na zaliczkę. Banki będą też sprawdzać realną wartość nieruchomości. Wszystkie niestandardowe decyzje będą musiały być dobrze opisane w dokumentach. Z drugiej strony - banki będą musiały publikować więcej informacji o ryzyku związanym z ich portfelem kredytowym.

Cena kredytów hipotecznych oraz linii kredytowych, dla których zabezpieczeniem jest hipoteka, jest obecnie w Kanadzie na historycznie niskim poziomie - ok. 3 proc. Tani kredyt sprawia, że sprzedający domy czy mieszkania często uzyskują cenę powyżej wystawionej. Agenci nieruchomości od dawna mówią o "wojnie na licytację" przy sprzedaży atrakcyjnych domów. Niektórzy agenci, z którymi rozmawiała korespondentka PAP zwracają uwagę, że w Toronto koniunkturę nakręcają także osoby, które sprzedają nieruchomości w drogim Vancouver i przenoszą się do nieco tańszego Toronto.

Jak podawał kilka tygodni temu portal Cbc.ca, eksperci szacują, że obecnie banki odrzucają ok. 20 proc. wniosków o kredyty ze względu na to, że wnioski te nie kwalifikują się do uzyskania ubezpieczenia z CMHC. Z tego powodu na rynku coraz bardziej aktywni są niebankowi kredytodawcy. Na koniec 2011 r. według danych Bank of Canada, rynek nieruchomości w Kanadzie był wart ok.1,1 biliona dolarów kanadyjskich (ok. 3,5 bln zł), z czego - jak szacują eksperci cytowani przez Cbc.ca, udział kredytów niebankowych wynosi przynajmniej 85 mld dolarów. Właśnie aktywności tych pożyczkodawców, obsługujących klientów, którzy nie mogą otrzymać kredytu w banku, obawia się rynek. Wielkość tego segmentu kredytów, tzw. kredytów subprime, ma obecnie takie proporcje, jak w USA cztery lata przed kryzysem.

Niedawny raport Vanier Institute z Ottawy wskazuje, że w 1,7 mln kanadyjskich rodzin na spłatę długu poświęcanych jest 40 proc. dochodów. Średnie zadłużenie wynosi ponad 100 tys. dolarów kanadyjskich, z czego większość to kredyt hipoteczny. Z drugiej strony zmniejszają się oszczędności. Przeciętnie kanadyjska rodzina odkłada tylko 4 proc. swoich dochodów, podczas gdy w 1990 r. było to 13 proc.