Przedsiębiorstwom, które chcą zmienić siedzibę lub potrzebują więcej powierzchni biurowej do wynajęcia, sprzyja duża podaż. Pod tym względem szczególnie wyróżnia się stolica, gdzie według danych firmy doradczej Cushman & Wakefield (C&W) w budowie są biurowce o łącznej powierzchni sięgającej 600 tys. mkw. Według deklaracji deweloperów powinny one zostać oddane do użytku w ciągu najbliższych dwóch lat.
Biurowe nadwyżki
C&W szacuje, że w 2013 r. Warszawa zmierzy się z największą podażą nowej powierzchni biurowej od 2000 r.
– Z pewnością ta sytuacja będzie wywierać presję na obniżenie nominalnych stawek czynszowych lub zwiększenie pakietu zachęt dla najemców – ocenia Marcin Kocerba, analityk z działu powierzchni biurowych C&W.
Reklama
Korekty poziomu czynszów można się spodziewać też w Gdańsku, gdzie – biorąc pod uwagę pustostany i projekty w budowie – na najemców czeka ponad 70 tys. mkw. wolnych biur.
W gorszej sytuacji znajdą się firmy poszukujące biur w Krakowie. Tam odsetek pustostanów to zaledwie 3,8 proc., a znacząca część powierzchni w budowie jest już wynajęta. C&W szacuje, że w III i IV kw. 2013 r. powierzchnia niewynajętych biur może się tam zbliżyć do zera. Wzrost stawek czynszów jest zatem bardzo prawdopodobny. Sytuacja ma szansę zmienić się dopiero w I połowie, kiedy na rynek trafi ok. 45 tys. mkw. nowej powierzchni. W większości pozostałych miast specjaliści spodziewają się stabilizacji stawek najmu.
Pod względem zachęt stosowanych przez deweloperów najbogatsza jest obecnie oferta związana z umowami typu pre-let, czyli najmu powierzchni jeszcze przed oddaniem budynku do użytku, a często nawet przed rozpoczęciem budowy. Deweloperzy uruchamiający nowe inwestycje są w stanie zaoferować bardzo atrakcyjne warunki, by przyciągnąć pierwszego dużego najemcę i szybciej uruchomić bankowy kredyt na finansowanie inwestycji. Wysokość upustów zależy jednak od metrażu oraz prestiżu najemcy, a także etapu inwestycji, na którym zawarta zostaje umowa. Pakiet zachęt obejmować może okres zwolnienia z czynszu, budżet na aranżację powierzchni ponad standard lub też większy niż w przypadku innych najemców stosunek liczby miejsc parkingowych do wynajmowanej powierzchni. W stolicy standardowy okres wakacji czynszowych to od 3 do 8 miesięcy w skali 5-letniej umowy najmu.
– W przypadku właścicieli budynków już istniejących najczęstszymi zachętami dla obecnych najemców jest również pewien okres zwolnienia z czynszu oraz budżet na odświeżenie powierzchni – twierdzi Marcin Kocerba.
Coraz częściej zdarza się też, że w przypadku przedłużania umowy najmu nowe warunki obowiązują już od momentu podpisania aneksu, nie od daty wygaśnięcia umowy.
Magazynowy deficyt
Na przebieranie w ofertach i zachętach deweloperów nie powinny za to liczyć firmy poszukujące hal magazynowych czy produkcyjnych. Choć popyt na powierzchnie magazynowe w 2012 r. spadł, w najbliższych miesiącach, nie należy spodziewać się w tym segmencie wzrostu poziomu pustostanów, który na koniec 2012 r. wyniósł 10,1 proc. Deweloperzy ograniczyli bowiem do minimum realizację projektów spekulacyjnych, czyli niezabezpieczonych umowami najmu, a na większości lokalnych rynków kurczy się powierzchnia dostępna w konkretnej lokalizacji.
Jak wskazuje Tomasz Olszewski, dyrektor działu powierzchni magazynowo-przemysłowych w firmie doradczej Jones Lang LaSalle (JLL), w okolicach Warszawy jest obecnie tylko kilka obiektów, w których można wynająć jednorazowo ok. 10 tys. mkw. We Wrocławiu największy dostępny moduł nie przekracza 6 tys. mkw.
– Dla potencjalnego najemcy takie rozdrobnienie rynku może oznaczać konieczność zdecydowania się np. na obiekt typu built-to-suit, czyli powstający na zlecenie i w odpowiedzi na konkretne wymagania i oczekiwania inwestora. Taki proces trwa jednak dłużej i wiąże się z koniecznością podpisania dłuższej umowy najmu – tłumaczy Tomasz Olszewski.
Deweloperzy nie tylko bardzo ostrożnie podchodzą do nowych inwestycji. Ograniczają również politykę rabatów dla potencjalnych najemców. Według JLL do najbardziej standardowych ustępstw należy przyznanie jednego miesiąca zwolnienia z czynszu w skali roku, czyli w przypadku 3-letniej umowy trzech miesięcy bez opłat. Na wynajem obiektu na zaledwie trzy lata można jednak liczyć tylko w przypadku istniejących powierzchni. W przypadku nowo budowanych normą jest okres 5–7 lat. Zabezpieczenia tak długimi umowami najmu wymagają banki finansujące inwestycje.
Specjaliści z JLL spodziewają się jednocześnie, że czynsze w większości lokalizacji pozostaną stabilne, jednak w regionach, w których w dalszym ciągu spadać będzie wskaźnik powierzchni niewynajętej, np. na Górnym Śląsku, w Poznaniu czy Krakowie, trzeba liczyć się z niewielkimi wzrostami.
