Na dobre warunki najmu mogą teraz liczyć firmy szukające nowych biur. Najemcy zainteresowani magazynami nie powinni się spodziewać większych ustępstw ze strony deweloperów.
Przedsiębiorstwom, które chcą zmienić siedzibę lub potrzebują więcej powierzchni biurowej do wynajęcia, sprzyja duża podaż. Pod tym względem szczególnie wyróżnia się stolica, gdzie według danych firmy doradczej Cushman & Wakefield (C&W) w budowie są biurowce o łącznej powierzchni sięgającej 600 tys. mkw. Według deklaracji deweloperów powinny one zostać oddane do użytku w ciągu najbliższych dwóch lat.

Biurowe nadwyżki

C&W szacuje, że w 2013 r. Warszawa zmierzy się z największą podażą nowej powierzchni biurowej od 2000 r.
– Z pewnością ta sytuacja będzie wywierać presję na obniżenie nominalnych stawek czynszowych lub zwiększenie pakietu zachęt dla najemców – ocenia Marcin Kocerba, analityk z działu powierzchni biurowych C&W.
Reklama
Korekty poziomu czynszów można się spodziewać też w Gdańsku, gdzie – biorąc pod uwagę pustostany i projekty w budowie – na najemców czeka ponad 70 tys. mkw. wolnych biur.
W gorszej sytuacji znajdą się firmy poszukujące biur w Krakowie. Tam odsetek pustostanów to zaledwie 3,8 proc., a znacząca część powierzchni w budowie jest już wynajęta. C&W szacuje, że w III i IV kw. 2013 r. powierzchnia niewynajętych biur może się tam zbliżyć do zera. Wzrost stawek czynszów jest zatem bardzo prawdopodobny. Sytuacja ma szansę zmienić się dopiero w I połowie, kiedy na rynek trafi ok. 45 tys. mkw. nowej powierzchni. W większości pozostałych miast specjaliści spodziewają się stabilizacji stawek najmu.
Pod względem zachęt stosowanych przez deweloperów najbogatsza jest obecnie oferta związana z umowami typu pre-let, czyli najmu powierzchni jeszcze przed oddaniem budynku do użytku, a często nawet przed rozpoczęciem budowy. Deweloperzy uruchamiający nowe inwestycje są w stanie zaoferować bardzo atrakcyjne warunki, by przyciągnąć pierwszego dużego najemcę i szybciej uruchomić bankowy kredyt na finansowanie inwestycji. Wysokość upustów zależy jednak od metrażu oraz prestiżu najemcy, a także etapu inwestycji, na którym zawarta zostaje umowa. Pakiet zachęt obejmować może okres zwolnienia z czynszu, budżet na aranżację powierzchni ponad standard lub też większy niż w przypadku innych najemców stosunek liczby miejsc parkingowych do wynajmowanej powierzchni. W stolicy standardowy okres wakacji czynszowych to od 3 do 8 miesięcy w skali 5-letniej umowy najmu.
– W przypadku właścicieli budynków już istniejących najczęstszymi zachętami dla obecnych najemców jest również pewien okres zwolnienia z czynszu oraz budżet na odświeżenie powierzchni – twierdzi Marcin Kocerba.
Coraz częściej zdarza się też, że w przypadku przedłużania umowy najmu nowe warunki obowiązują już od momentu podpisania aneksu, nie od daty wygaśnięcia umowy.

Magazynowy deficyt

Na przebieranie w ofertach i zachętach deweloperów nie powinny za to liczyć firmy poszukujące hal magazynowych czy produkcyjnych. Choć popyt na powierzchnie magazynowe w 2012 r. spadł, w najbliższych miesiącach, nie należy spodziewać się w tym segmencie wzrostu poziomu pustostanów, który na koniec 2012 r. wyniósł 10,1 proc. Deweloperzy ograniczyli bowiem do minimum realizację projektów spekulacyjnych, czyli niezabezpieczonych umowami najmu, a na większości lokalnych rynków kurczy się powierzchnia dostępna w konkretnej lokalizacji.
Jak wskazuje Tomasz Olszewski, dyrektor działu powierzchni magazynowo-przemysłowych w firmie doradczej Jones Lang LaSalle (JLL), w okolicach Warszawy jest obecnie tylko kilka obiektów, w których można wynająć jednorazowo ok. 10 tys. mkw. We Wrocławiu największy dostępny moduł nie przekracza 6 tys. mkw.
– Dla potencjalnego najemcy takie rozdrobnienie rynku może oznaczać konieczność zdecydowania się np. na obiekt typu built-to-suit, czyli powstający na zlecenie i w odpowiedzi na konkretne wymagania i oczekiwania inwestora. Taki proces trwa jednak dłużej i wiąże się z koniecznością podpisania dłuższej umowy najmu – tłumaczy Tomasz Olszewski.
Deweloperzy nie tylko bardzo ostrożnie podchodzą do nowych inwestycji. Ograniczają również politykę rabatów dla potencjalnych najemców. Według JLL do najbardziej standardowych ustępstw należy przyznanie jednego miesiąca zwolnienia z czynszu w skali roku, czyli w przypadku 3-letniej umowy trzech miesięcy bez opłat. Na wynajem obiektu na zaledwie trzy lata można jednak liczyć tylko w przypadku istniejących powierzchni. W przypadku nowo budowanych normą jest okres 5–7 lat. Zabezpieczenia tak długimi umowami najmu wymagają banki finansujące inwestycje.
Specjaliści z JLL spodziewają się jednocześnie, że czynsze w większości lokalizacji pozostaną stabilne, jednak w regionach, w których w dalszym ciągu spadać będzie wskaźnik powierzchni niewynajętej, np. na Górnym Śląsku, w Poznaniu czy Krakowie, trzeba liczyć się z niewielkimi wzrostami.