Według danych firmy doradczej Cushman & Wakefield w 2012 r. na rynek handlowy weszło 550 tys. mkw. nowej powierzchni, a w 2013 r. może to być kolejne 750 tys. mkw. Bardzo aktywni są też deweloperzy biurowi, którzy np. w Warszawie wprowadzą w tym roku 308 tys. mkw. biur, najwięcej od 2000 r. Efekt? Wzrost liczby pustostanów i spadek czynszów.

Z danych firmy doradczej Colliers wynika, że o ile w 2008 r. średni poziom pustostanów w biurach w Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu, w Trójmieście, Poznaniu i Katowicach wynosił 3,6 proc., to na koniec 2012 r. było to 9,3 proc. Z kolei dane firmy Jones Lang LaSalle wskazują, że w tych sześciu aglomeracjach (z wyłączeniem centrum stolicy) najwyższe czynsze transakcyjne w ciągu ostatnich trzech lat spadły z 14,5–15,5 euro do 12,5–15.

To wszystko odbija się na finansowaniu nieruchomości. W I kw. tego roku branża leasingowa sfinansowała aktywa za jedyne 261 mln zł – wynika z danych Związku Polskiego Leasingu. I choć przedstawiciele firm mówią, że ten kwartał jeszcze nie przesądza o tym, że 2013 r. będzie słabszy od ubiegłego, to równocześnie przyznają, że do finansowania nieruchomości podchodzą niezwykle ostrożnie.

Menedżerowie spółek z sektora, np. ING Lease czy Millennium Leasing, przyznają, że są teraz bardziej skłonni wyłożyć na nieruchomość 15–20 mln zł niż 100 mln zł, z czym nie mieli problemu przed kryzysem. Zastrzegają, że wszystko zależy od klienta, bo nadal trafiają się firmy o wysokim stopniu wiarygodności.

Równie ostrożnie do finansowania budowy i kupna nieruchomości komercyjnych podchodzą inne instytucje finansowe, m.in. banki, których kredyty są w Polsce najważniejszym źródłem kapitału. Szefowie firm doradczych wskazują, że przy finansowaniu budowy wymagają one przednajmu powierzchni nawet na poziomie 40–50 proc., a przy zakupie – 70–80 proc. Do tego domagają się wkładu własnego sięgającego 30–40 proc. Wielu deweloperów posiłkuje się pieniędzmi z obligacji.

Reklama

– Jednak dostęp do kapitału z obligacji mają tylko wiarygodne finansowo firmy. Efekt jest taki, że rynek zaczyna się konsolidować – ocenia analityk jednego z domów maklerskich.

Między innymi z powodu małej dostępności kapitału rynek kupna gotowych nieruchomości zdominowali w Polsce zagraniczni inwestorzy, głównie duże fundusze inwestycyjne i emerytalne. Te jednak skoncentrowane są teraz przede wszystkim na najlepszej jakości budynkach. Dla sprzedających obiekty z niższej półki oznacza to mniejszy wybór potencjalnych kupujących. Wyjściem z takiej sytuacji są obniżki cen, na co nie każdy chce się zgodzić.

Z takim problemem zmierzyły się ostatnio fundusze nieruchomości prowadzone przez krajowe towarzystwa funduszy inwestycyjnych. Niedawno czas działalności przedłużył fundusz BZ WBK TFI, a nie jest wykluczone, że zrobi to też fundusz BPH TFI. Firmy chcą w ten sposób dostać więcej czasu na wyprzedaż nieruchomości z portfeli i uniknąć presji na obniżki.

2,7 mld zł wyniósł rynek leasingu nieruchomości w 2008 r.

1,2 mld zł do takiego poziomu rynek skurczył się w 2012 r.

9,3 proc. to poziom pustostanów w biurowcach; przed 4 laty – 3,6 proc.