Analizę przeprowadzono na podstawie zestawienia wyników sprzedaży jedenastu największych banków działających na tym rynku. Open Finance podkreśla w środowym raporcie, że w świetle doniesień z ostatnich tygodni o radykalnie zaostrzonych kryteriach zaciągania kredytów hipotecznych, spadek liczby udzielonych kredytów wydaje się zaskakująco niski. Pamiętać należy jednak o kilku faktach. Po pierwsze – problemy z uzyskiwaniem kredytów hipotecznych na dobre zaczęły się pod koniec września (zatem dane za IV kwartał będą bardziej reprezentatywne dla zobrazowania skali zjawiska), po drugie w III kwartale zeszłego roku sprzedaż kredytów spadła o 10 proc. (w porównaniu do II kwartału 2007), zatem obecnie w porównaniu do 2007 r. mamy do czynienia z efektem niskiej bazy.
Należy także pamiętać, że poprzedni kwartał (wiosna 2008 r.) przyniósł nieoczekiwany wzrost sprzedaży kredytów hipotecznych po słabej zimie i końcówce ubiegłego roku. W tej sytuacji spadek sprzedaży w III kwartale nosi znamiona korekty, ale wynika także z czynników sezonowych.
Reasumując – sprzedaż kredytów w III kwartale nie oddaje jeszcze w pełni pogarszającej się kondycji rynku kredytowego w Polsce. Właściwy obraz rynku przedstawią nam dane za IV kwartał 2008 r. Ale też trzeci kwartał był czwartym z rzędu, w którym banki udzieliły mniej kredytów niż w porównywalnym okresie roku poprzedniego.
Walutowe atrakcyjniejsze?
Tak jak w II kwartale, tak samo i w miesiącach wakacyjnych w strukturze sprzedawanych kredytów zdecydowanie przeważały kredyty walutowe – tylko co czwarty kredyt był udzielany w złotych, podczas gdy przed rokiem tylko co trzeci zaciągany był we frankach szwajcarskich lub innych walutach. W wakacje kurs franka spadał nawet poniżej 2 zł, a kredyty we frankach – ze względu na 40-proc. różnicę w racie kredytu – postrzegane były jako daleko bardziej atrakcyjne od kredytów złotowych. Z tego względu po kredyty nominowane lub indeksowane w CHF sięgali nie tylko nowi kredytobiorcy, lecz także posiadacze kredytów złotowych, którzy chcieli płacić niższe raty miesięczne.
Kwoty wzrosły
Co ciekawe, w III kwartale wyraźnie wzrosła wartość przeciętnego kredytu – tak w ujęciu kwartalnym jak i rocznym (o ok. 15 proc.), mimo że ani w kwartalnym, ani w 12-miesięcznym okresie nie zaobserwowano wyraźnego wzrostu cen mieszkań. To zjawisko można tłumaczyć zwiększonymi potrzebami związanymi z budową domów jednorodzinnych (rynek nieruchomości przesunął się w tym kierunku, o czym informowaliśmy w poprzednich raportach), lub powiększaniem kwoty kredytu przy okazji refinansowania kredytów złotowych frankowymi.
Mniej kredytów, niższe ceny mieszkań
Spadający popyt na kredyty przełożył się w końcu na spadek cen mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym, co było widać już przy porównywaniu cen transakcyjnych z sierpnia i września. Należy sądzić – z oczywistych względów – że IV kwartał przyniesie pogłębienie tej tendencji. Szacujemy, że w całym 2008 r. banki udzielą o ok. 20 proc. mniej kredytów niż w całym 2007 r. (wcześniej szacowaliśmy, że będzie to spadek o 10-15 proc.), który nawet na kilka lat pozostanie rokiem rekordowym, pod względem liczby udzielonych kredytów hipotecznych.
Wstępnie szacujemy także, że w 2009 r. liczba udzielonych kredytów hipotecznych będzie niższa od liczby kredytów hipotecznych z roku 2008 o kolejnych 15-20 proc. Zmniejszony w ten sposób popyt na nieruchomości przełoży się na spadek ich cen. Utrzymujemy szacunki z poprzednich raportów, w których spodziewaliśmy się 10-proc. spadku cen mieszkań na przestrzeni 12 miesięcy. Ewentualnej poprawy (wyrównania relacji popytu i podaży na rynku nieruchomości) spodziewamy się nie wcześniej niż w drugiej połowie przyszłego roku, po pierwsze ze względu na spadek podaży mieszkań, a po drugie ze względu na możliwy spadek oprocentowania kredytów złotowych i wzrost dostępności kredytów hipotecznych po ewentualnym uspokojeniu sytuacji na rynku pieniężnym.
PKO BP przystępuje do ataku
Ale jednocześnie w środę PKO BP poinformował o rozpoczęciu akcji promocyjnej kredytu hipotecznego - szefowie banku zapowiadali kilka dni temu, że po zebraniu miliardów złotych depozytów nie zamierzają zmniejszać akcji kredytowej.
PKO BP swoją kampanię prowadzi dla wniosków, które wpłyną do końca tego roku. Bank chwali się, że nie pobiera prowizji od kredytów, stosuje niskie marże i nie zamierza wymagać wkładu własnego.
