Zabronią budowy domu na własnej działce. To niedorzeczne? Winna jest temu zmiana przepisów

Wyścig z przepisami, czyli dom na stoper

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2023 roku zmieniła reguły gry w sposób, który wielu właścicieli działek postawił w trybie alarmowym. Teraz to nie tylko mapy i wizje urbanistów decydują o tym, czy w danym miejscu stanie dom. Jak wyjaśniał „Portal Samorządowy”, decydują strefy — aż trzynaście kategorii planistycznych, precyzyjnie wyznaczających, co można postawić i gdzie. Dom jednorodzinny można będzie wznieść wyłącznie w strefie wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową jednorodzinną. Ten, kto nie wpasuje swojej działki w odpowiednią strefę, może zapomnieć o budowie marzeń. Nic dziwnego, że w ostatnich miesiącach tysiące inwestorów wpadło w tryb gorączkowego nadrabiania formalności.

Gminy miały przyjąć plany ogólne do końca tego roku. Choć termin na uchwalenie planów ogólnych został przesunięty do 30 czerwca 2026 roku, prawdziwy haczyk tkwi gdzie indziej. Po tym terminie wuzetki będą wydawane wyłącznie dla tak zwanych obszarów uzupełnienia zabudowy, czyli terenów zbliżonych charakterem do już istniejącej architektury. Dla wielu właścicieli oznacza to w praktyce zamknięcie drogi do budowy. Jak podkreślają specjaliści, wprawdzie gminy zyskają więcej czasu na sporządzenie planów ogólnych, ale ta prolongata nie dotyczy bezterminowości wuzetek A to oznacza, że ci, którzy planują inwestycję, mają właśnie ostatnią szansę, aby zabezpieczyć swoje prawo do zabudowy.

Wuzetka już nie na lata, tylko na pięć sezonów

Zmienia się również sama natura decyzji o warunkach zabudowy. To, co przez lata było dokumentem niemal wieczystym, od początku przyszłego roku zamieni się w urzędowy produkt o pięcioletnim terminie przydatności. Kto w tym czasie nie rozpocznie budowy, będzie musiał wystąpić o nową decyzję, a więc przejść całą procedurę od początku. Gminy już ostrzegają, że czas oczekiwania może się wydłużać, bo im bliżej wejścia w życie nowych przepisów, tym większy tłok pod drzwiami.

Ministerstwo patrzy samorządom na ręce

Jak to wygląda w poszczególnych samorządach? - Do 17 listopada 2240 gmin, czyli ponad 90 proc., zarejestrowało zbiór danych przestrzennych dla planu ogólnego gminy w ewidencji zbiorów i usług danych przestrzennych prowadzonej przez Główny Urząd Geodezji i Kartografii, co oznacza, że przynajmniej tyle gmin przystąpiło do jego sporządzania. Prawie 70 proc. gmin zrobiło to do końca 2024 roku- wyjaśniał cytowany przez portalsamorządowy,pl wiceminister rozwoju i technologii Michał Jaros, który zastrzegł, że na podstawie tych danych nie jest możliwe określenie stanu zaawansowania prac.

Jak wyjaśnił polityk, to właśnie dlatego resort rozwoju prowadzi także monitoring postępu gmin w przygotowywaniu planów ogólnych w oparciu o dane zbierane w gminach za pośrednictwem badań ankietowych.

Co naprawdę wynika z ankiet? Urzędy po uszy w papierach

Jak to wygląda? Ten obraz ten nie napawa optymizmem. Ogromna część samorządów wciąż tkwi w fazie najbardziej technicznej i jednocześnie najbardziej czasochłonnej. Jak relacjonował Michał Jaros, „39 proc. gmin wciąż przygotowuje zamówienie publiczne na wybór wykonawcy zewnętrznego. Najwięcej gmin jest na etapie zbierania wniosków do planu ogólnego i ich analizy”. W niektórych gminach tych wniosków są tysiące — każdy od innego właściciela działki, każdy z inną wizją, każdy wymagający przeanalizowania przez urzędników.

Prace idą więc powoli. 51 proc. gmin zakończyło analizę wniosków, 30 proc. przygotowało projekt planu ogólnego wraz z uzasadnieniem, 20 proc. wystąpiło o opinie i uzgodnienia, a tylko 10 proc. zdołało już wprowadzić zmiany wynikające z tych opinii. Zaledwie 2 proc. samorządów przeprowadziło konsultacje społeczne — czyli etap, który w wielu miejscach dopiero wywoła prawdziwą burzę.

Czy gminom grozi inwestycyjny paraliż?

Stawka jest wysoka. Po 30 czerwca 2026 roku żadna gmina, która nie ma planu ogólnego ani nie jest pokryta planem miejscowym, nie będzie mogła wydać nowych decyzji o warunkach zabudowy. To oznacza absolutny paraliż inwestycyjny na całych obszarach kraju. Co gorsza, samorządy, które nie zdążą na czas, stracą możliwość uzyskania środków z Krajowego Planu Odbudowy na sporządzenie planów ogólnych, a dla wielu z nich to jedyna realna szansa sfinansowania tych prac.

A po drugiej stronie biurka, zwykły człowiek z działką

W tej wielkiej układance przepisów, tabel i ministerialnych raportów jest ktoś jeszcze. Człowiek, który ma swoją działkę, ma swój plan, ma swoje marzenie o domu. To dla niego kolejki do urzędu są coraz dłuższe, a czas jest coraz bardziej napięty. To on wchodzi do wydziału architektury z plikiem dokumentów i jednym pytaniem: zdążę czy już nie? Bo w całym tym planistycznym chaosie chodzi o jedno: o możliwość postawienia własnego domu, zanim system zamknie się na głucho.