Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Zmiany dotyczą nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, przypomina portalsamorządowy.pl. Nowe przepisy obowiązują od 13 lutego 2026 roku. Ich podstawowym założeniem było doprecyzowanie zasad obliczania powierzchni użytkowej mieszkań, tak aby wyeliminować dotychczasowe niejasności i różnice interpretacyjne.
Jak przypomina „Rzeczpospolita”, na którą powołuje się samorządowy portal, w założeniu chodziło o to, żeby zakończyć praktykę wliczania do powierzchni użytkowej przestrzeni zajmowanej przez ściany działowe. Miało to zwiększyć przejrzystość ofert i sprawić, że kupujący będą dokładnie wiedzieć, za ile metrów kwadratowych faktycznie płacą.
Problem polega jednak na tym, że przy okazji zmieniono sposób odwoływania się do zasad obliczania powierzchni. I to właśnie ten szczegół wywołał największe kontrowersje.
Polska Norma zamiast rozporządzenia. Eksperci widzą ryzyko
Dotychczas zasady obliczania powierzchni użytkowej wynikały z rozporządzenia ministra rozwoju. Dokument ten jasno wskazywał, że do powierzchni użytkowej nie wlicza się między innymi balkonów, tarasów, loggii, przejść w przegrodach zewnętrznych, a także schodów wewnętrznych i podestów w lokalach wielopoziomowych.
Tymczasem nowelizacja odsyła do zasad określonych w Polskiej Normie. Jak zwraca uwagę „Rzeczpospolita”, dokument ten definiuje powierzchnię w inny sposób i dopuszcza zaliczanie do niej elementów, które wcześniej były traktowane odrębnie lub pomijane.
W praktyce może to oznaczać, że w niektórych przypadkach do powierzchni użytkowej lokalu mogłyby zostać zaliczone także balkony, schody czy przestrzenie pod skosami. To z kolei rodzi pytania o to, czy rzeczywista powierzchnia mieszkania, za którą płaci nabywca, nie zostanie sztucznie zawyżona.
Prawnicy nie są zgodni. Jedni ostrzegają, inni uspokajają
Nie wszyscy eksperci podzielają jednak najbardziej pesymistyczne scenariusze. Część prawników, cytowanych przez „Rzeczpospolitą”, uważa, że interpretacja dopuszczająca wliczanie balkonów czy schodów do powierzchni użytkowej jest błędna.
Ich zdaniem nadal należy stosować przepisy rozporządzenia ministra rozwoju, które precyzyjnie określają, jakie elementy nie mogą być uwzględniane przy obliczaniu metrażu mieszkania. W ich ocenie nowelizacja nie zmienia faktycznego zakresu powierzchni użytkowej, a jedynie porządkuje sposób jej wyliczania.
Mimo tych uspokajających głosów nie ma dziś pełnej zgodności co do tego, jak nowe przepisy powinny być stosowane w praktyce.
Deweloperzy alarmują i proszą ministerstwo o wyjaśnienia
Niepewność odczuwają również deweloperzy. Jak informuje „Rzeczpospolita”, Polski Związek Firm Deweloperskich zwrócił się do resortu rozwoju i technologii z prośbą o oficjalną interpretację przepisów. Branża chce mieć pewność, jakie zasady należy stosować przy obliczaniu powierzchni mieszkań oferowanych klientom po wejściu w życie nowych regulacji. Obawy nie są bezpodstawne. Błędna interpretacja przepisów może prowadzić nie tylko do sporów prawnych, lecz także do strat finansowych i utraty zaufania klientów.
- Literalne brzmienie prowadzi bowiem do wniosku, że choć powierzchnia pod ścianami działowymi nie może być wliczana do metrażu mieszkania, to jednocześnie możliwe staje się doliczanie innych powierzchni, które wcześniej nie były uwzględniane - powiedział „Rzeczpospolitej” Patryk Kozierkiewicz, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich.
Chaos zamiast jasnych zasad?
Nowelizacja, która miała uporządkować rynek i zwiększyć ochronę kupujących, w praktyce może doprowadzić do odwrotnego efektu. Dopóki nie pojawi się jednoznaczna interpretacja przepisów, zarówno deweloperzy, jak i nabywcy mieszkań będą funkcjonować w stanie niepewności. A to oznacza, że kluczowe pytanie, ile naprawdę wynosi powierzchnia kupowanego mieszkania, znów może zależeć nie tylko od metra i projektu, ale również od interpretacji prawa.
