Ci, którzy przymierzają do kupna mieszkania coraz mniej liczą na to, że wystarczy jeszcze trochę poczekać, a ceny same zaczną spadać. Z lipcowych danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe przesłanych przez banki i SKOK-i była o 22,0 proc. wyższa niż w lipcu 2025 roku.
Wzrosła również liczba osób zainteresowanych finansowaniem zakupu mieszkania. O kredyt wnioskowało o 11,6 proc. więcej osób niż rok wcześniej. Co prawda w porównaniu z czerwcem liczba wnioskujących spadła o 2,1 proc., ale trudno uznać to za zaskoczenie. Lipiec przypada przecież na środek sezonu urlopowego. Mimo wakacji zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi pozostało więc wyjątkowo wysokie.
Jeszcze ciekawsza jest średnia kwota, o jaką wnioskowali klienci. W lipcu wyniosła ona 538,5 tys. zł. To o 9,3 proc. więcej niż rok wcześniej i o 2,0 proc. więcej niż miesiąc wcześniej. Tym samym padł kolejny rekord.
Rosnąca liczba wnioskodawców to jedno. Rosnąca wartość kredytów to drugie. Razem pokazują, że część kupujących przestała czekać na idealne warunki i zaczęła dostosowywać swoje decyzje do realiów panujących na rynku.
– To, że rośnie nie tylko liczba zainteresowanych kredytem, ale i sama średnia wnioskowana kwota, pokazuje dobitnie, że kupujący coraz lepiej adaptują się do obecnych warunków finansowania – ocenia Radosław Jodko, ekspert ds. inwestycji RRJ Group.Zamiast czekać na idealny moment, podejmują decyzje zakupowe mimo kosztu pieniądza. Warto przy tym pamiętać, że część ruchu w statystykach to także refinansowanie już posiadanych kredytów – klienci aktywnie szukają lepszych warunków, co samo w sobie jest oznaką dojrzewania rynku – dodaje ekspert.
Wrzesień może jeszcze mocniej rozruszać rynek mieszkań
Na odbudowę popytu wpływają również oczekiwania dotyczące stóp procentowych. Stopa referencyjna Narodowego Banku Polskiego od marca pozostaje na poziomie 3,75 proc. Ekonomiści, w tym analitycy ING Banku Śląskiego, oceniają, że podczas wrześniowego posiedzenia Rady Polityki Pieniężnej może dojść do kolejnej obniżki stóp procentowych.
Jeżeli rzeczywiście tak się stanie, nawet jednorazowe cięcie o 25 punktów bazowych może poprawić zdolność kredytową części potencjalnych nabywców i obniżyć wysokość rat. To z kolei może dać dodatkowy impuls popytowi dokładnie w momencie, gdy na rynku nieruchomości rozpoczyna się jesienny sezon zakupowy.
Jesień od lat jest jednym z bardziej aktywnych okresów na rynku mieszkaniowym. Jeżeli niższe stopy procentowe przełożą się na większą dostępność kredytów, liczba osób poszukujących mieszkań może więc jeszcze wzrosnąć.
I tu pojawia się najważniejsze pytanie: czy deweloperzy będą w stanie odpowiedzieć na ten popyt odpowiednią liczbą mieszkań?
Mieszkania nie tanieją. Ale deweloperzy nadal mają czym walczyć o klienta
Po stronie cen nie widać obecnie gwałtownego ruchu w żadną stronę. Dominuje stabilizacja z lekką tendencją wzrostową. Według danych Otodom średnia cena ofertowa mieszkań na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach przekroczyła w drugim kwartale 16 tys. zł za metr kwadratowy. W ciągu roku oznacza to wzrost o 7 proc.
Nie wszędzie sytuacja wygląda jednak tak samo. Oferta deweloperska pozostaje szeroka, a w niektórych miastach kupujący nadal mają z czego wybierać. W Łodzi i Katowicach wciąż widoczna jest przewaga podaży nad popytem.
To właśnie ta różnica między poszczególnymi rynkami może być jednym z najważniejszych tematów najbliższych miesięcy. Nie ma bowiem jednej odpowiedzi na pytanie, co stanie się z cenami mieszkań w Polsce. W jednym mieście kupujący mogą jeszcze długo negocjować, podczas gdy w innym znalezienie atrakcyjnego mieszkania może być coraz trudniejsze.
Ekspert przewiduje trzy możliwe scenariusze na jesień
Radosław Jodko wskazuje trzy możliwe warianty rozwoju sytuacji na rynku nieruchomości. Pierwszy zakłada stabilizację, ale z wyraźnym wzrostem liczby transakcji. Jeżeli we wrześniu stopy procentowe zostaną obniżone, a wraz z nimi poprawi się zdolność kredytowa Polaków, popyt powinien nadal rosnąć. Jednocześnie szeroka oferta mieszkań może powstrzymywać deweloperów przed gwałtownym podnoszeniem cen.
– Wrześniowa obniżka stóp i poprawa zdolności kredytowej podtrzymują popyt, ale szeroka oferta trzyma ceny w ryzach. Liczba transakcji rośnie, wzrosty cen pozostają jednocyfrowe i zróżnicowane lokalnie – najmocniejsze w Warszawie i Trójmieście, symboliczne tam, gdzie oferta jest rekordowa – ocenia Jodko.
Drugi scenariusz zakłada powstanie rynku dwóch prędkości. Popyt może bowiem rosnąć szybciej niż oferta mieszkań, ale dotyczyć przede wszystkim konkretnych lokali – atrakcyjnych, dobrze skomunikowanych i dostępnych dla osób korzystających z kredytu. – Popyt kredytowy rośnie szybciej, niż deweloperzy są w stanie uzupełniać ofertę w najbardziej poszukiwanym segmencie popularnym – przewiduje ekspert.
Jak zauważa, na tempo uruchamiania nowych inwestycji wpływają między innymi reforma planistyczna i terminy uchwalania planów ogólnych, wymogi wynikające z ustawy schronowej oraz wysokie koszty gruntów. Wszystko to może wydłużać przygotowanie nowych projektów i zwiększać koszty budowy. – W rezultacie presja cenowa koncentruje się na dobrze skomunikowanych, kredytowanych mieszkaniach, podczas gdy reszta oferty stoi – dodaje Jodko.
Ceny mogą nie rosnąć wszędzie. W niektórych miastach nadal będzie można negocjować
Jest również trzeci, bardziej ostrożny wariant. Zakłada on, że Rada Polityki Pieniężnej nie zdecyduje się na obniżkę stóp procentowych we wrześniu. Powodem mogłoby być między innymi odbicie inflacji. Narodowy Bank Polski prognozuje, że w tym roku inflacja wyniesie 2,9 proc.
W takim przypadku część potencjalnych nabywców może ponownie przyjąć strategię „poczekamy, zobaczymy”. Deweloperzy, chcąc przyciągnąć klientów, mogliby wówczas mocniej sięgnąć po promocje. – Jeśli RPP wstrzyma się z cięciem – np. z powodu odbicia inflacji, którą NBP prognozuje w tym roku na 2,9 proc. – część kupujących wróci do trybu wyczekiwania. Wówczas jesień upłynie pod znakiem promocji, a realna walka o klienta przeniesie się na rabaty, gwarancje ceny i pakiety wykończeniowe, szczególnie w końcówce roku, gdy deweloperzy zamykają bilanse – prognozuje ekspert.
To scenariusz, który dla kupujących może oznaczać coś bardzo konkretnego. Nawet jeśli ceny ofertowe nie spadną, większa skłonność deweloperów do negocjacji może sprawić, że ostateczna cena zakupu okaże się niższa od tej widocznej w ogłoszeniu.
Czy mieszkania podrożeją? Wszystko może rozstrzygnąć się jesienią
Dane z rynku kredytowego dają dziś kupującym ważny sygnał. Popyt odbudowuje się, a zainteresowanie finansowaniem zakupu mieszkań jest coraz większe. Jednocześnie deweloperzy nadal mają szeroką ofertę, co ogranicza możliwość szybkiego i gwałtownego podnoszenia cen.
– Dla rynku nieruchomości lipcowe dane to wyraźny sygnał wspierający stronę popytową. Jeżeli dostępność kredytów będzie się dalej poprawiała, liczba transakcji jesienią powinna rosnąć. Ale sam silniejszy popyt nie zawsze oznacza zdrowszy rynek. Kluczowe pytanie na najbliższe miesiące brzmi: czy za poprawą dostępności finansowania nadąży podaż atrakcyjnych mieszkań w rozsądnych cenach. Jeśli nie – wrócimy do rozmowy o presji cenowej szybciej, niż wielu się spodziewa – podsumowuje Radosław Jodko.
To właśnie dlatego odpowiedź na pytanie „kupować czy czekać?” nie jest dziś tak prosta, jak mogłoby się wydawać. Nie ma wyraźnego sygnału, że ceny mieszkań zaraz gwałtownie spadną. Nie ma też pewności, że w całej Polsce czeka nas kolejna fala podwyżek.
Na te dane warto patrzeć przed podjęciem decyzji
Dla osób planujących zakup mieszkania szczególnie ważne będą najbliższe miesiące. Pierwszym sygnałem będzie wrześniowa decyzja Rady Polityki Pieniężnej i komunikaty Narodowego Banku Polskiego. To od poziomu stóp procentowych w dużej mierze zależy dostępność kredytów, a więc także możliwości zakupowe klientów.
Drugim elementem będzie podaż nowych mieszkań. Jeżeli deweloperzy będą w stanie szybko uzupełniać ofertę, większy popyt nie musi automatycznie oznaczać gwałtownego wzrostu cen. Jeżeli natomiast nowych inwestycji będzie zbyt mało, szczególnie w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach, presja na ceny może szybko się pojawić.
Trzeba też obserwować kolejne dane BIK. Jeżeli w sierpniu i wrześniu nadal będą rosły zarówno liczba osób składających wnioski, jak i średnia kwota wnioskowanego kredytu, będzie to mocny sygnał, że Polacy coraz mniej liczą na spektakularne przeceny mieszkań. Zamiast czekać na idealny moment, coraz więcej osób może uznawać, że trzeba kupować na warunkach, które oferuje rynek tu i teraz.
Absolwentka politologii i dziennikarstwa na Uniwersytecie Jagiellońskim, także PR-owiec. Przez blisko dziesięć lat jej pasją było radio, gdzie prowadziła audycje i robiła reportaże, ostatecznie zwyciężyła magia mediów internetowych. Bliskie są jej tematy związane z rynkiem pracy i przedsiębiorczością. Lubi rozmawiać z ludźmi i opisywać ich historie, także te biznesowe, prowadzące do sukcesu. Prywatnie wielbicielka psów i kotów, górskich wędrówek, jazdy na nartach i podróży w miejsca nieoczywiste.