W krajowych mediach dość często pojawiają się opinie porównujące obecną sytuację na rynku mieszkań do realiów sprzed 11 lat - 13 lat. Szukanie takich analogii jest powszechnym zjawiskiem, ponieważ nominalne ceny lokali z największych miast zbliżyły się już do szczytowych poziomów notowanych w 2007 r. - 2008 r. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili jednak zwrócić uwagę na kilka ważnych różnic pomiędzy obecnym i poprzednim boomem mieszkaniowym. Takie porównanie stawia obecną sytuację rynku lokali mieszkalnych w całkiem dobrym świetle.

Realnie mieszkania są znacznie tańsze niż w 2007 r. - 2008 r.

Podczas przygotowywania różnego rodzaju analiz, bardzo często uwzględniane są nominalne ceny mieszkań. Taka praktyka nie stanowi problemu, jeżeli sprawdzamy np. roczne zmiany cen metrażu. Porównania obejmujące np. 10 lat - 15 lat, powinny jednak uwzględniać inflację. W perspektywie 10 lat, nawet średnioroczna stopa inflacji wynosząca 2% - 3% mocno wpływa na wyniki.

Analizy cen mieszkań z uwzględnieniem inflacji są dość rzadko publikowane, ponieważ wymagają zebrania większej ilości danych. Wliczenie inflacji prowadzi jednak do ciekawszych i bardziej adekwatnych wniosków. Dlatego eksperci RynekPierwotny.pl postanowili sprawdzić, jak średnia cena mieszkań z siedmiu największych polskich rynków zmieniła się po uwzględnieniu inflacji. Poniższy wykres prezentuje wyniki tej analizy obejmującej średnią cenę 1 mkw. używanych i nowych mieszkań z Warszawy, Krakowa, Łodzi, Wrocławia, Poznania, Gdańska i Gdyni. Zmiany takiej średniej transakcyjnej stawki po III kw. 2006 r. zostały skorygowane o narastającą inflację.

Po wykonaniu obliczeń okazało się, że pod koniec II kw. 2019 r. średnia cena 1 mkw. mieszkania z siedmiu największych rynków realnie była o 20% mniejsza niż w szczytowym momencie poprzedniego boomu (IV kw. 2007 r.). Ten wynik potwierdza, że obecnym cenom mieszkań jest jeszcze dość daleko do wyników z lat 2007 - 2008.

Ceny lokali nie „oderwały” się od zarobków tak jak wcześniej

W szczytowym etapie poprzedniego boomu mieszkaniowego, dostępność metrażu za jedno wynagrodzenie spadła do rekordowo niskiego poziomu. Statystyczny warszawiak za przeciętne wynagrodzenie netto z sektora przedsiębiorstw mógł kupić tylko 0,33 mkw. mieszkania (2007 r.). Analogiczny wynik dla 2018 r. to 0,53 mkw. Informacje zaprezentowane w poniższej tabeli wskazują, że średnia dostępność cenowa mieszkań z 2017 r. - 2018 r. następująco wzrosła względem wyniku sprzed 10 lat:

  • Warszawa - poprawa o 56%
  • Kraków - poprawa o 86%
  • Łódź - poprawa o 65%
  • Wrocław - poprawa o 58%
  • Poznań - poprawa o 60%
  • Gdańsk - poprawa o 37%

Zmiany średniej ceny mieszkania

Zmiany średniej ceny mieszkania

źródło: Materiały Prasowe

Powyższe wyniki oczywiście nie sugerują, że w największych miastach łatwo jest kupić wymarzone „M”. Informują one jednak, że obecnie nie mamy do czynienia z tak ekstremalnym „oderwaniem” cen metrażu od zarobków, jak w latach 2007 - 2008.

Zmiany dostępności cenowej mieszkań

Zmiany dostępności cenowej mieszkań

źródło: Materiały Prasowe

Polityka kredytowa banków teraz jest bardziej restrykcyjna

Na uwagę zasługuje również kwestia polityki kredytowej banków w zakresie finansowania nieruchomości. Obecnie wspomniana polityka nie jest tak ostrożna, jak chciałaby Komisja Nadzoru Finansowego. KNF krytykuje między innymi stosowanie zbyt niskich buforów na wypadek wzrostu stóp procentowych i duży udział kredytów mieszkaniowych na okres przekraczający 20 lat. Pomimo tych bankowych „grzechów”, aktualna sytuacja jest znacznie lepsza niż w latach 2006 - 2008. Osobom, które nie pamiętają ówczesnych realiów warto przypomnieć, że najbardziej liberalne banki udzielały kredytów mieszkaniowych na podstawie uproszczonej procedury (np. oświadczeń o zarobkach). Maksymalne limity długości okresu spłaty wynosiły nawet 40 lat - 50 lat, a rekordziści pożyczali 130% wartości mieszkania. Zupełnym kuriozum była też sytuacja z III kw. 2008 r. Wtedy kredyty mieszkaniowe waloryzowane frankiem szwajcarskim stanowiły 3/4 całego rynku. Można być pewnym, że takie kredytowe szaleństwa nie powtórzą się w najbliższym czasie.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl