Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Koniec samochodów, początek „mieszkaniówki”
To był luty 2011 roku. Z rampy na Żeraniu w Warszawie zjechał ostatni samochód. Nie był to Polonez, te przestano produkować dekadę wcześniej. Koniec Fabryki Samochodów Osobowych (FSO) to Chevrolety produkowane przez ukraiński koncern Avto ZAZ. Mimo prób zakładu nie udało się uratować.
Po czasach świetności FSO został gigantyczny teren, który podzielono na kilka części. Od lat 50., gdy budowano tu fabrykę, okolica przekształciła się w pełnoprawne miasto. Zamiast zakładów przemysłowych pojawiły się bloki. Nic dziwnego, że ziemię po FSO zaproponowano deweloperom. Jeden z „kawałków” (27 ha) sprzedano za 144 mln zł. Drugi, dwa razy większy (62 ha), na pewno kosztował więcej, choć kwoty do dziś nie ujawniono.
- W tym momencie teren po Fabryce Samochodów Osobowych pozostaje betonową wyspą otoczoną przez miasto, które rozrosło się wokół na przestrzeni dekad – mówi „Forsalowi” Marta Sękulska-Wrońska, architekt z WXCA.
/>
- Kiedy spojrzymy na mapę Warszawy, zobaczymy, że obszar ten znajduje się na wysokości Żoliborza, w podobnej odległości od centrum miasta co dzielnica biznesowa na Mokotowie. Na jego północnym skrawku, gdzie przewidziana jest stacja metra (M4), ma szansę wytworzyć się wielofunkcyjne, miastotwórcze centrum tej części miasta. To miejsce ma ogromny potencjał rozwojowy – pomyślmy o tym, jak przez 10 lat po podłączeniu do systemu metra zmieniły się poprzemysłowe tereny wokół ronda Daszyńskiego – dodaje.
Drugie życie Żerania – bez samochodów
W 2023 roku Marta Sękulska-Wrońska, stała w jednym rzędzie z Michałem Olszewskim, wiceprezydentem Warszawy i Arienem Korenem, prezesem firmy Okam Capital. Miasto dało wtedy zielone światło większej transformacji. Deweloper (Okam) powiedział, że chce przekształcić pofabryczne tereny w miasto piętnastominutowe. Zamiast samochodów na 62 hektarach mieli żyć mieszkańcy korzystający z komunikacji zbiorowej.
Sękulska-Wrońska reprezentuje pracownię WXCA, która przygotowała tzw. masterplan, czyli całościową wizję dla tego terenu. - Projektując F.S.O. Park założyliśmy jego zszycie z okoliczną tkanką miejską i stworzenie miksu funkcjonalnego, dzięki któremu powstanie tu zrównoważona przestrzeń do mieszkania i życia – przyznaje.
Co dalej z F.S.O. Park na Żeraniu?
Założono, że w F.S.O. Park zamieszka 17-19 tys. osób, a pracę znajdzie kolejne 10 tys. Co dzieje się w tym miejscu dwa i pół roku po pierwszym ogłoszeniu? Żeby odpowiedzieć na to pytanie, wybieram się na ul. Jagiellońską. Dawne hale przemysłowe cały czas stoją. Okam podnajmuje je innym firmom. Do jednego z biurowców przeniósł swoją siedzibę. Do prac budowlanych jeszcze daleko. Nie oznacza to, że nic się nie wydarzyło.
- Dysponujemy decyzją w trybie specustawy mieszkaniowej (tzw. lex deweloper) dla jednej piątej naszej inwestycji. Obecnie pracujemy nad pozwoleniem na budowę dla całego obszaru etapu I. To ogromne przedsięwzięcie. Przewidujemy, że warszawskie Biuro Architektury (BAiPP) będzie procedować ten wniosek przez około rok. Zakładamy, że budowa ruszy na przełomie 2027 i 2028 roku – mówi w rozmowie z „Forsalem” Anna Watkowska, liderka projektu oraz członek zarządu Okam Capital.
W pierwszym etapie powstanie ok. 2000 mieszkań. Ze względu na skalę, ten etap zostanie podzielony na trzy mniejsze. Deweloper skorzystał ze specustawy, wobec tego musiał dać coś w zamian. Na Żeraniu, na swojej działce, zbuduje szkołę dla 645 dzieci. Dopiero po jej otwarcie Okam dostanie zgodę na użytkowanie osiedla. Jak słyszę, będzie nawet nieco większa niż wymagano. Powstanie też park oraz lokale usługowe. Pierwsze efekty metamorfozy mają być widoczne w 2030 roku.
- Pracujemy również nad wnioskiem o pozwolenie na budowę dla kolejnego etapu na 60 tys. mkw., obejmującego mieszkania i usługi. Poza tym planujemy komercjalizację hal pozostałych po FSO. Chcielibyśmy niedługo rozpocząć proces rewitalizacji, aby obiekty te ożyły mniej więcej w tym samym czasie, w którym wprowadzą się pierwsi mieszkańcy. Na początku skupimy się na hali Tłoczni i Spawalni – tłumaczy Anna Watkowska.
Czy FSO 2.0. przetrwa próbę czasu?
Na Żeraniu powstaje de facto nowa dzielnica. To druga duża przemiana tego miejsca, które w latach 50. „rodziło się” jako przemysłowe serce miasta. Podobne przemiany zachodziły na Woli. Tam gdzie dziś stoją wieżowce, po wojnie były fabryki, a jeszcze wcześniej kamienice i hala targowa. Mniej więcej co 30 lat zmieniała się funkcja tego miejsca. Dziś już słyszy się, że biurowce nie mają przyszłości.
Czy z Żeraniem będzie podobnie? - Doświadczenia urbanistyczne minionych epok pokazują, że monofunkcyjne struktury, które nie brały pod uwagę zróżnicowanych potrzeb użytkowników, ostatecznie nie wytrzymały próby czasu. Również w Warszawie można znaleźć przykłady takich zamkniętych miejsc projektowanych jako kompletne „światy w sobie”, które w praktyce okazały się strukturami hermetycznymi i słabo powiązanymi z resztą miasta – odpowiada Marta Sękulska-Wrońska.
/>
W związku z tym, wraz z zespołem zaproponowała by tereny podzielić. W centralnej części znajdzie się park, w zabytkowych halach usługi i gastronomia, a bliżej ruchliwej trasy S8 prawdopodobnie biura. Kawałek wygospodarowano każde pod mieszkania dla seniorów, czyli rodzący się rynek.
- Przed laty fabryka była miejscem realizacji innowacyjnej myśli technicznej. Dziś na wielu płaszczyznach odwołujemy się do tych idei innowacyjności, odwagi w wybieganiu w przyszłość. Przykładem tego mogą być choćby opracowane przez nas we współpracy z berlińskim i londyńskim Buro Happold innowacyjne rozwiązania z zakresu zrównoważonej gospodarki wodnej, m.in. system pełnej retencji wód opadowych, system wytwarzania energii oraz współdzielenie energii przez budynki – tłumaczy.
Czy F.S.O. Park nie podzieli losu innych projektów, które – gdy przychodziły „chude lata” – były wstrzymywane, dzielone i sprzedawane innym deweloperom? Takich przykładów w samej Warszawie jest wiele. Okam twierdzi, że będzie chciał sam doprowadzić całość do końca. Termin zakończenia wszystkich prac przewidziano na… 2050 rok.
- Stworzyliśmy masterplan dla całości, czyli 62 hektarów, aby zapewnić spójną jakość i zbudować kompletne miasto. To, co zaprojektowaliśmy, ma określoną logikę. Przykładowo: wielopoziomowy kanał podziemny zbudujemy w taki sposób, aby mógł zostać przeskalowany na potrzeby całej inwestycji i aby pomieścił wszystkie media. Podobnie jest z parkiem – powstanie on na obszarze objętym specustawą („lexem”), ale w miarę uruchamiania kolejnych etapów będziemy do niego dołączać następne fragmenty – wylicza Anna Watkowska z Okam Capital.
