Deweloperzy liczą na odbicie
W ubiegłym roku giełdowi deweloperzy sprzedali w Polsce nieco ponad 21,9 tys. lokali. Oznacza to spadek względem 2019 r. o 5,8 proc. Złudzeń na temat tego, że rok był gorszy i firmom nie udało się wyjść obronną ręką z kryzysu, nie pozostawia także raport JLL badający sprzedaż na sześciu największych rynkach (Warszawa, Poznań, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Łódź). Według niego deweloperzy znaleźli na nich nabywców na 53 tys. lokali, co oznacza wynik aż o 19 proc. gorszy od tego z poprzedniego roku.
Nie pozostało to bez wpływu na wyniki finansowe firm działających na rynku. Choć byli i tacy deweloperzy, dla których ubiegły rok skończył się bardzo dobrze. Mowa na przykład o firmie ATAL, która po rekordowym wydaniu 3002 lokali wypracowała 1 167 mln zł skonsolidowanych przychodów, co stanowi 62-proc. wzrost względem roku 2019. Zwiększył się też skonsolidowany zysk netto przypisanym akcjonariuszom jednostki dominującej o 48 proc. do 167 mln zł. Spółka tłumaczy, że zaprocentowała dobra kondycja, w jakiej weszła w okres pandemii. To pozwoliło na podejmowanie zdecydowanych i racjonalnych decyzji oraz szybkie przystosowanie mechanizmów działania do nowych warunków. Oprócz tego zdaniem Zbigniewa Juroszka, prezesa zarządu ATAL, sprawdził się model biznesowy oparty na dywersyfikacji geograficznej. Z kolei firma Dom Development odnotowała 302,25 mln zł skonsolidowanego zysku netto przypisanego akcjonariuszom jednostki dominującej wobec 256,02 mln zł rok wcześniej. Skonsolidowane przychody ze sprzedaży sięgnęły natomiast 1 815,01 mln zł wobec 1 661,72 mln zł rok wcześniej.
Dlatego deweloperzy liczą na odbicie w tym roku. Szczególnie, że wiele wskazuje na to, iż popyt utrzyma się na poziomie z roku 2020, a może nawet nieco wzrosnąć. Wspierać go będzie dążenie Polaków do poprawy warunków zamieszkania na wypadek kolejnych nawrotów pandemii. Oprócz tego na korzyść popytu mogą działać niskie stopy procentowe w bankach przy jednocześnie wysokiej, sięgającej kilku procent inflacji. To sprawia, że trzymanie kapitału na lokatach staje się nieopłacalne i sprzyja poszukiwaniu alternatywnych sposobów na pomnażanie oszczędności.
– Pomimo niepewnego otoczenia popyt na nieruchomości nadal jest na wysokim poziomie. W zasadzie nie ma już śladu po czasowym załamaniu sprzedaży, popyt się odbudował i obecnie kontraktacja utrzymuje się na stabilnym poziomie – informuje Zbigniew Juroszek, dodając, że w związku z tym firma skupia się na utrzymaniu ciągłości realizacji wszystkich prowadzonych projektów deweloperskich.
– Skupiamy się także na optymalizacji procesów, co pozwoli nam na niezakłócone działanie w przyszłych kwartałach. Zakładamy, że popyt na mieszkania będzie niezmiennie wysoki – mówi Juroszek.
Ambitne plany inwestycyjne
Konkurencja również nie studzi planów i planuje kolejne inwestycje. Bouygues Immobilier Polska, który ma w budowie osiedla w Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu, planuje rozpocząć prace nad kolejnymi projektami w tych miastach oraz wejść na zupełnie nowe dla siebie rynki. Mowa o Trójmieście czy Krakowie. Do rozpoczęcia nowych projektów szykuje się też Ronson Development, który na koniec 2020 r. miał 84 lokale dostępne do sprzedaży w projektach gotowych oraz 567 lokali dostępnych do sprzedaży w projektach będących w trakcie realizacji. Firma planuje też dalszy rozwój istniejących już projektów jak Miasto Moje i Ursus Centralny w Warszawie, które z założenia miały być realizowane etapami, oraz szuka nowych działek pod kolejne mieszkania w Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu i Szczecinie. Plany rozwoju na dotychczasowych i nowych rynkach ma też Dom Development, który na koniec 2020 r. miał w ofercie 2482 lokale, o 10 proc. więcej niż przed rokiem. Oprócz tego firma dysponowała 5298 lokalami w budowie w 20 lokalizacjach na terenie Warszawy, Trójmiasta i Wrocławia, co oznacza wzrost o 12 proc. w porównaniu do poprzedniego roku. Jeszcze ambitniejsze założenia ma Locum Deweloper, który zapowiedział, że chce sprzedać w tym roku 1 tys. lokali i rozpocząć budowę mniej więcej tej samej liczby lokali. Jednym słowem firma chce wrócić do poziomu z lat 2017–2018. W 2020 r. deweloper sprzedał 463 mieszkania.
O nowej inwestycji poinformował też Matexi Polska, który rozwija się w Krakowie. Po uruchomieniu w ubiegłym roku projektów Apartamenty Rogalskiego oraz Świtezianki tym razem przyszła kolej na 71 mieszkań na krakowskim Prokocimiu.
Na korzyść deweloperów przemawia też to, że jeśli chodzi o rynek mieszkaniowy w Polsce, to cały czas mamy na nim do czynienia z luką podażową. Do tego na rynek wchodzi kolejne pokolenie, które docenia garaże podziemne, windy, ładne części wspólne, poszukuje wyższego poziomu estetyki i funkcjonalności otoczenia.
/>
– Tymczasem w Polsce sporo jest starzejącej się szybko substancji mieszkaniowej z lat 60. i 70., która przez młodsze pokolenia postrzegana jest jako substandardowa. Do tego jesteśmy wciąż w euro-pejskim ogonie w zakresie metrażu przypadającego na obywatela. Jest więc duży potencjał inwestycyjny – mówi Mikołaj Konopka, prezes spółki Euro Styl, członek zarządu Dom Development.
Jak wynika z danych GUS, w styczniu i lutym tego roku rozpoczęto budowę w sumie 33,5 tys. mieszkań. To daje wynik gorszy o 0,7 proc. w porównaniu z 2020 r. Z drugiej strony dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym na kolejne ponad 50,4 tys. mieszkań, co oznacza z kolei wzrost o ponad 35 proc.
Wyzwania dla deweloperów
Zdaniem ekspertów mniejsza liczba rozpoczętych budów to efekt wyzwań, z którymi muszą się w tym roku mierzyć deweloperzy. Po pierwsze wielu deweloperów wciąż odczuwa zwiększone trudności w uzyskaniu finansowania inwestycji.
– Problemem mogą być wydłużające się procedury administracyjne, czyli uzyskiwanie pozwoleń na budowę – dodaje.
Ankieta przeprowadzana cyklicznie przez Polski Związek Firm Deweloperskich potwierdza, że pandemia i przejście urzędów na pracę zdalną spowodowało spowolnienia w procedurach administracyj-nych. W badaniu przeprowadzonym na początku tego roku opóźnienia w tym zakresie sygnalizowało aż 84 proc. deweloperów. Najwięcej, bo 90 proc. firm wskazywało na przeciągające się postępowania w urzędach samorządowych. Tuż za nimi z wynikiem 70 proc. uplasowały się sądy wieczystoksięgowe, gdzie czas rozpatrywania wniosków wydłużył się nawet o kilka miesięcy. Poza tym, jak sygnalizują deweloperzy, wciąż dłużej czeka się na rozpatrzenie wniosku w powiatowych inspektoratach nadzoru budowlanego, regionalnych dyrekcjach ochrony środowiska, w Wodach Polskich, UDT czy u konser-watorów zabytków. Przy czym zdaniem deweloperów największe opóźnienia dotyczą pozwoleń na budowę. Skarży się na ich przeciąganie 51 proc. firm. Na drugim miejscu są decyzje o środowiskowych uwarunkowaniach, na które dłużej trzeba czekać według 13 proc. deweloperów. Trzecie miejsce należy do WZ – na opóźnienia w tym zakresie wskazuje 10 proc. firm.
Grunty na wagę złota
Jak zaznacza Mikołaj Konopka, poza procedurami wyzwanie może stanowić coraz bardziej odczuwalny deficyt gruntów w centrach aglomeracji i tym samym ich rosnące ceny.
Wielu deweloperów przygotowało się na tę sytuację, rozwijając przez ostatnie lata swój bank ziemi. Oczywiście po pewnym czasie dostępne tereny zostaną wyczerpane.
Bartłomiej Zagrodnik, managing partner/CEO w Walter Herz, przyznaje, że wyścig po grunty już trwa. Co więcej, szukają ich nie tylko deweloperzy mieszkaniowi, ale i magazynowi, czy pod projekty produkcyjne, których przybywa w kraju. Coraz więcej firm chce bowiem relokować do Polski produkcję czy działalność dystrybucyjną.
– Deweloperzy mieszkaniowi potrzebują ziemi pod tradycyjne inwestycje skierowane do klientów indywidualnych, ale także pod projekty dla coraz bardziej aktywnych w Polsce inwestorów z segmentu PRS. Obserwujemy również stabilne zainteresowanie gruntami w najlepszych, centralnych lokalizacjach ze strony sektora biurowego – mówi Bartłomiej Zagrodnik. Według niego pandemia wpłynęła też na zmianę strategii wielu inwestorów. Niektórzy deweloperzy częściowo odsprzedają posiadane grunty, chcąc skupić się tylko na projektach z sektora, który stanowi podstawę ich działalności. – I tak, na przykład firmy budujące mieszkania, które przed pandemią planowały realizacje biurowe czy hotelowe, odchodzą od tych zamierzeń. Stąd m.in. w atrakcyjnych punktach Wrocławia czy Gdańska pojawiły się interesujące parcele pod projekty biurowe – zaznacza.
Taki wzmożony popyt ma przełożenie na ceny. Najwięcej za grunt pod mieszkania trzeba zapłacić w Warszawie. Jak informują analitycy Walter Herz, na warszawskim Mokotowie działki sprzedają się po 14–16 tys. za 1 mkw.
Rozwiązanie problemu może przynieść pozyskiwanie gruntów gminnych. Uchwalona w ubiegłym roku ustawa o rozliczaniu ceny lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości, która zacznie obowiązywać od kwietnia tego roku, otwiera drzwi do współpracy z samorządami. Zgodnie z nią gmina zbywając grunt inwestorowi, może w zamian otrzymać określoną liczbę lokali. Do tego nieruchomości oferowane przez gminę mają być objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, co ma przyspieszać proces inwestycyjny. Wielu deweloperów, jak na przykład J.W. Construction, Matexi Polska, Dekpol Deweloper czy Home Invest, przyznaje, że z tego właśnie powodu wielu jest zainteresowanych współpracą. Szczególnie, że już dziś we wszystkich większych aglomeracjach brakuje gruntów, na których można realizować projekty inwestycyjne, a zmiany w prawie mogą otworzyć nowe możliwości. Czekają jednak na pierwszy krok ze strony samorządów w tym zakresie. Jak tłumaczą, diabeł tkwi w szczegółach, dlatego ważne są warunki, na jakich mogłoby dojść do takiej wymiany. Deweloperzy mają obawy, że cena metra odtworzeniowego może okazać się niższa od ceny rynkowej. Dlatego czekają ma propozycje, licząc mimo wszystko do wypracowanie porozumienia. .
PO