Według portalu Otodom.pl w III kw. tego roku ceny mieszkań wzrosły średnio tylko o 1,5 proc. Dla porównania, w II kw. było to 3,5 proc., a w I kw. 4,5 proc. To najwolniejszy wzrost cen od blisko dwóch lat. Z danych portalu wynika bowiem, że ostatni raz tak małe podwyżki miały miejsce pod koniec 2020 r.
Sytuacja ta przełożyła się automatycznie na spadek dynamiki rocznej wzrostu cen. Jeszcze w II kw. sięgała ona 16,5 proc., ale po trzech wynosi o 2 pkt proc. mniej, czyli 14,5 proc.
– Obecnie nasze najnowsze analizy wskazują na minimalne wahania cen mieszczące się w granicach błędu statystycznego. Nie można więc na tej podstawie stwierdzić, czy mamy już do czynienia ze spadkiem cen, ale jednocześnie nie widać również wyraźnej dynamiki wzrostowej – zauważa Robert Korczyński, członek zarządu Emmerson Evaluation. I dodaje, że jeszcze w I półroczu mieszkania ewidentnie drożały. Największa dynamika wzrostów była widoczna szczególnie w I kw. b.r. Najsilniejsze podwyżki dotyczyły dużych aglomeracji miejskich, gdzie dochodziły one do kilkunastu procent.
Jakie zmiany i gdzie
– W naszym raporcie pod tym względem na rynku pierwotnym wyróżniły się: Białystok, Szczecin, Lublin i Kielce, gdzie stawki poszły w górę o odpowiednio 16 proc., 14 proc., a dla ostatnich dwóch o 13 proc. w stosunku do poprzedniego półrocza. Na rynku wtórnym najwyższe podwyżki były widoczne na rynku Zielonej Góry (+21 proc.), Sopotu (+19 proc.) i Gorzowa Wielkopolskiego (+18 proc.). W żadnej z analizowanych przez nas lokalizacji w pierwszej połowie tego roku nie było widać spadku cen – zauważa Robert Korczyński.
Z danych portalu mieszkaniowego Tabelaofert.pl wynika natomiast, że we wrześniu zmiany cen były nie tylko symboliczne w stosunku do poprzedniego miesiąca, lecz także pojawiły się miasta, gdzie nastąpił ich spadek. Dla takich miast jak: Poznań, Kraków, Wrocław Gdańsk i Katowice podwyżki wynoszą od 0,1 do 1,2 proc. W efekcie w Poznaniu za 1 mkw. we wrześniu trzeba było zapłacić średnio 9567 zł, w Krakowie – 11 544 zł, we Wrocławiu – 10 921 zł, w Gdańsku – 11 137 zł, a w Katowicach – 9421 zł. Jeśli chodzi z kolei o miasta, w których nastąpił spadek cen miesiąc do miesiąca, są to Łódź, gdzie wyniósł on 0,2 proc., osiągając poziom 8554 zł, oraz Warszawa, gdzie cena obniżyła się o 1,2 proc. – do 13 115 zł.
Robert Chojnacki, założyciel serwisu Tabelaofert.pl, zwraca jednak uwagę, że te ceny nie uwzględniają powszechnie udzielanych obecnie rabatów oraz czasowych promocji. A to oznacza, że własne M można kupić jeszcze taniej, gdyż liczba deweloperów, którzy decydują się na takie rozwiązanie, jest coraz większa. Chcą w ten sposób pobudzić popyt na rynku, który bardzo ucierpiał z powodu kwietniowej zmiany rekomendacji dla banków w sprawie udzielania kredytów hipotecznych wydanej przez KNF oraz sukcesywnych podwyżek stóp procentowych do rekordowego poziomu 6,75 proc. Według danych BIK wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe była we wrześniu o 68,7 proc. niższa niż przed rokiem (w czerwcu spadek wyniósł 60 proc. r/r). Do tego dochodzą pogarszające się nastoje społeczne. Wiele osób wstrzymuje się z zakupem ze względu na trwającą wojnę w Ukrainie, inflację, która przekłada się na ogólne koszty życia, ale też pogarszającą się kondycję polskiej gospodarki.
– Powodem takiej sytuacji jest przede wszystkim ograniczona zdolność kredytowa oraz wstrzymywanie się z decyzjami zakupowymi konsumentów z uwagi na niepewną sytuację gospodarczą. Część potencjalnych nabywców odkłada też decyzję o zakupie w oczekiwaniu na korektę cen – mówi Robert Korczyński.
Ceny lokali o powierzchni do 40 mkw. wzrosły o 1 proc. w porównaniu do II kw., podczas gdy podwyżki cen największych lokali przyspieszyły do 2,8 proc. Jeśli chodzi natomiast o najszybszy wzrost cen, to ma on miejsce w małych miastach. Jak tłumaczą eksperci, jest to związane z tym, że na załamanie popytu najszybciej reaguje rynek największych miast. W metropoliach, w których mieszka ponad 500 tys. osób, kwartalny wzrost cen wyniósł jedynie 1 proc. Najszybciej rosły natomiast ceny w najmniejszych miejscowościach, do 50 tys. mieszkańców (o 2,8 proc.). Dlatego według ekspertów w kolejnych kwartałach tu nie jest wykluczona korekta cen. <
Deweloperzy potwierdzają, że wprowadzają rozwiązania, które mają ułatwić decyzje zakupowe. Są to gwarancje stałej ceny, rabaty na gotowe już mieszkania czy różnego rodzaju bonusy, jak vouchery gratisowe na wykończenie lokalu, wyposażenie kuchni czy miejsce parkingowe w cenie mieszkania. Choć nie obowiązują one w przypadku wszystkich inwestycji, a raczej tych mniej popularnych czy wręcz na poszczególne lokale, na które nie ma chętnych. Ronson Development informuje, że w inwestycji Miasto moje na warszawskiej Białołęce cena może być niższa o 50 tys. zł, a rabat w Ursusie Centralnym może wynieść nawet 68 tys. zł. Poza tym firma przyciąga nowym systemem płatności, który zakłada, że 20 proc. ceny klient reguluje na etapie podpisania umowy, a 80 proc. przy odbiorze kluczy. Podobny system finansowania oferuje Aurec Home. Archicom obniżył ceny wybranych lokali o 43 tys. zł, poza tym oferuje voucher o wartości do 13 tys. na wykończenie mieszkania lub urządzenia wchodzące w skład systemu automatyki domowej do 7 tys. zł. Grupa Start kusi natomiast rabatem 500 zł/mkw. mieszkania w Krakowie.
Luka wpłynie na rynek
Zdaniem ekspertów kolejne lata mogą przynieść ponowne odbicie cen mieszkań. A to w związku z prognozowaną luką podażową. Dziś deweloperzy w odpowiedzi na spadający popyt, ale i trudności w przewidzeniu finalnych kosztów budowy, wstrzymują się z inwestycjami. W sytuacji, gdy popyt odbije, może się okazać, że zainteresowanie mieszkaniami przekracza podaż. To z kolei powód do podnoszenia cen.
Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca redNet 24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań deweloperskich, zauważa, że już widać, iż coraz więcej klientów inwestycyjnych, którzy wstrzymywali się z decyzjami, wraca na rynek, negocjuje cenę i po otrzymaniu finalnej propozycji rabatu decyduje się na podpisanie umowy.
Eksperci dodają też, że październik był trzecim z rzędu miesiącem, w którym zdolność kredytowa poszła w górę. Pozytywne zmiany to zasługa rosnących pensji. Jak wyliczają analitycy HRE Investments, trzyosobowa rodzina, w której dwie osoby pracują, a każda z nich przynosi do domu równowartość średniej krajowej, może pożyczyć na zakup mieszkania kwotę 427 tys. zł. To o ponad 10 tys. zł więcej niż we wrześniu tego roku. Natomiast przez ostatnie trzy miesiące zdolność kredytowa takiej rodziny poszła w górę o prawie 31 tys. zł. Do tego w przypadku wynagrodzeń prognozy (np. projekcje NBP) sugerują dalsze nominalne wzrosty. Niespodziewana pauza w cyklu podwyżek stóp procentowych daje za to nadzieję na powolną normalizację kosztu kredytów.
Wreszcie, jak zauważają deweloperzy, koszty budowy są ciągle znacznie wyższe niż dwa lata temu. Zwiększyły się w tym czasie średnio o 25 proc. Co więcej, wiele wskazuje na to, że trend wzrostowy utrzyma się w kolejnych miesiącach. To będzie wpływało na koszt realizacji nowych inwestycji, a co za tym idzie, na ostateczne ceny dla klientów. Szczególnie że grunty w dobrych lokalizacjach również są coraz droższe. To z kolei ze względu na coraz bardziej ograniczony do nich dostęp. Zatem w kolejnych miesiącach i latach tańsze mieszkania mogą być tylko tam, gdzie koszty działek były lub są znacznie niższe, czyli na peryferiach bądź okazjonalnie w przypadku przymusu sprzedażowego.
