W ubiegłym roku padł kolejny rekord na polskim rynku apartamentów premium. Wartość zawartych transakcji sięgnęła 2,9 mld zł – wynika z danych przygotowanych dla DGP przez Cenatorium, spółkę od lat badającą ten segment nieruchomości. Rynek cały czas więc rośnie, choć już nie tak dynamicznie jak w poprzednich latach. Z danych Cenatorium wynika bowiem, że w 2022 r. zwiększył się rok do roku o 11 proc., podczas gdy w 2021 r. – o 18 proc.

Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, tłumaczy, że powodów takiej sytuacji jest kilka. Po pierwsze, hamowanie inwestycji widoczne na polskim rynki nieruchomości dotyczy wszystkich segmentów, w tym premium. A to przekłada się na mniejszą podaż. Po drugie, ceny na rynku lokali premium rosną szybciej niż na tradycyjnym, co wpływa na ich dostępność. Wielu inwestorów przyjęło w związku z tym pozycję wyczekującą.

– Transakcji jest więc mniej. Ale przez to, że są bardziej kosztowne, rynek zyskuje na wartości – informuje Małgorzata Wełnowska.

Nie tylko stolica

Jak wynika z zestawienia przygotowanego przez Pricer.pl, cyfrowej platformy łączącej sprzedających i kupujących nieruchomości, transakcją 2022 r. był zakup apartamentu o wielkości 480 mkw. w wieżowcu Złota 44 w Warszawie. Nieruchomość została sprzedana za rekordową kwotę prawie 23 mln zł, co daje 47 708 zł za mkw. Dla porównania w 2021 r. największa transakcja opiewała na kwotę 14,5 mln zł. Dotyczyła sprzedaży apartamentu również na Złotej 44. Jego wielkość wyniosła 378 mkw., co oznacza, że został on wyceniony na 38,4 tys. zł za mkw. To pokazuje, jak bardzo ceny luksusowych apartamentów poszybowały w ostatnim roku w górę.

Ale luksus sprzedaje się nie tylko w stolicy. Drugie miejsce na podium w 2022 r. zajął Kraków. Według dostępnych danych nieruchomość znajdująca się tuż obok Wawelu przy ul. Koletek 12 została zakupiona za niemal 15,5 mln zł (23 092 zł za mkw.). Trzecie miejsce należy do Trójmiasta. W Gdyni, w dzielnicy Kamienna Góra zakupiono apartament o powierzchni 669 mkw. za niemal 10 mln zł (14 577 zł za mkw).

– Pandemia wpłynęła na sytuację przedsiębiorców. Część z nich, zwłaszcza aktywnych w szeroko rozumianym sektorze e-commerce, mogła pochwalić się lepszym wynikiem finansowym niż spodziewany. A to z kolei sprowokowało ich do wzmożonych zakupów bardziej luksusowych nieruchomości oraz lokali inwestycyjnych, które są kupowane za gotówkę i pod wynajem – mówi Adam Sobczak, prezes Pricer.pl.

Interesujące dla inwestorów oferty nieruchomości pojawiają się w atrakcyjnych kurortach, takich jak Jastarnia, Hel czy Zakopane.

– Na pewno w polskim segmencie premium bardzo silną pozycję ma rynek trójmiejski. Gdańsk, Sopot i Gdynia mają wiele do zaoferowania: nadmorskie krajobrazy, doskonale rozwinięty biznes, bogatą ofertę kulturalną i rozrywkową, a do tego czyste powietrze. To dla wielu wymarzone miejsca do życia, dlatego Trójmiasto ma szansę konkurować o miano stolicy polskiego premium – uważa Piotr Tarkowski, członek zarządu Allcon.

Na miarę i dla zysku

Jaki będzie ten rok dla rynku luksusowych apartamentów? Zdaniem ekspertów można oczekiwać kolejnego wzrostu wartości, do czego będzie się przyczyniać choćby wciąż wysoka inflacja. Może być to jednak kolejny rok z niższą dynamiką. Szczególnie że napływ na rynek nowych apartamentów premium jest ograniczony. Nie jest to jednak efektem wyłącznie ograniczonego popytu, do czego w przypadku tradycyjnego rynku przyczyniają się w dużej mierze wysokie stopy procentowe. To, jak mówią eksperci, bardziej odpowiedź na obecną sytuację na rynku.

– W związku z tym, że proces realizacji inwestycji zazwyczaj trwa nie mniej niż dwa lata, odpowiedzialne planowanie kosztów budowy jest bardzo utrudnione – tłumaczy Piotr Tarkowski.

Szacuje się, że apartamenty oraz apartamenty premium to obecnie ok. 6 proc. wszystkich nieruchomości dostępnych na polskim rynku, więc jest to bardzo wąski wycinek.

Inwestycjom nie sprzyja też coraz bardziej ograniczony dostęp do atrakcyjnych gruntów, na których mogą powstawać tego rodzaju nieruchomości. To wszystko znajduje odzwierciedlenie w poziomie sprzedaży.

– Jest niższa niż przed rokiem. To efekt niepewności, nie tylko na rynku nieruchomości. Inwestorzy obserwują rozwój wydarzeń i wstrzymują swoje działania, licząc na okazje zakupowe. Warto dodać, że nabywcami na rynku premium są w dużej mierze przedsiębiorcy, którzy muszą chronić swoje biznesy. Gromadzenie gotówki w takiej sytuacji jest typową reakcją – wyjaśnia Piotr Tarkowski.

Wreszcie, wydłuża się czas potrzebny do podjęcia decyzji. Nabywcy chcą mieć pewność, że lokują kapitał dobrze. Zależy im więc na jak najbardziej korzystnej transakcji szytej na miarę własnych potrzeb czy też na nieruchomości, która przyniesie im zyski w przyszłości.

Klientami rynku premium pozostają bowiem zamożne osoby, w większości realizujące zakup za gotówkę, nie dotyczy ich zatem problem związany np. z malejącą zdolnością kredytową czy wyższym oprocentowaniem rat. Co nie znaczy, że nie ma wśród nich osób posiłkujących się przy zakupie finansowaniem zewnętrznym. Tacy klienci są jednak w stanie sfinalizować transakcję nawet w obecnych warunkach.

To też osoby, które mają świadomość, że wartość złotówki spada, a inwestując w nieruchomość, mogą ochronić swój kapitał. Mieszkania z wyższej półki, dzięki doskonałym lokalizacjom, wysokiemu standardowi i dbałości o części wspólne, dają taką możliwość, bo najbardziej zyskują na wartości w czasie. Rynek premium wciąż jest oceniany jako ten, który pozostaje odporny na wahania koniunktury.

Ile można zyskać

Z danych zebranych przez HRE Investments wynika, że w ubiegłym roku na nieruchomościach można było zyskać 18 proc. Wpływ na to miała zmiana cen mieszkań, które w największych miastach podrożały średnio o ok. 10 proc. Ale jak podkreślają eksperci HRE Investments, chodzi też o zyski z wynajmu. I wyliczają, że przez cały ubiegły rok można było liczyć na to, że w formie czynszów na konto właściciela trafi ok. 4,2 proc. kwoty zapłaconej za mieszkanie (cena lokalu powiększona o koszty transakcyjne i nakłady na wykończenie i wyposażenie). Jest to już wartość po uwzględnieniu wszystkich kosztów i okresowego braku najemcy. Wynik ten został również skorygowany o podatek, czyli ryczałt równy 8,5 proc. przychodu.

– Nieruchomości należy traktować jako inwestycję długoterminową. W dalekiej perspektywie zawsze będą zyskiwać na wartości. To jak bardzo, zależy od segmentu rynku. Im jest on wyższy, tym większy zysk. Znam inwestorów, którzy kupują nieruchomości w standardzie deweloperskim i nic z nimi nie robią przez lata. Dzisiaj są one warte 2–3 razy więcej niż w dniu zakupu. Stanowią element stabilnego portfela inwestycyjnego – potwierdza Piotr Tarkowski.

Definicja premium

Co natomiast decyduje o tym, że nieruchomość zostaje zaklasyfikowana do segmentu premium? Wydawać by się mogło, że odpowiedź jest prosta – tylko cena. Jednak nie jest tak do końca. Ważna jest lokalizacja, musi należeć do tych najbardziej pożądanych. W naszym kraju inwestycje tego typu lokowane są w prestiżowych dzielnicach największych miast lub kurortów. Za granicą to często enklawy, gdzie mieszkańcy żyją według własnych zasad, tworząc kodeks, któremu wszyscy się podporządkowują.

Renata Braszkiewicz-Walczak, kierownik ds. sprzedaży w Archicom, dodaje, że w kontekście inwestycji premium znaczenie, obok jakości i standardu nieruchomości, ma okolica – bogata infrastruktura handlowo-usługowa i komunikacyjna oraz bliskość parków czy terenów zielonych.

Eksperci zauważają, że rynek premium ze względu na fizyczne braki lokalizacji z tzw. one million dollar view oraz zmieniający się profil klienta musi ewoluować.

– Współczesne premium powinno być też gwarancją dobrostanu mieszkańców, dbałości o zdrowie, ekologię i relacje z innymi. Nawet najpiękniejszy apartament nie zapewni nam komfortu, jeśli został zbudowany w hałaśliwym czy zanieczyszczonym miejscu. Wyróżnikiem inwestycji premium są też innowacyjne rozwiązania, których celem jest ułatwienie codziennego życia. Bardzo ważne jest również budowanie więzi z otoczeniem, wpisanie projektu w kontekst dzielnicy – wymienia Piotr Tarkowski.

Bardzo ważny jest kameralny charakter budynku. Istotne są takie parametry jak liczba mieszkań na klatce schodowej, a także ich wysokość. Do tego metraż – oczywiście odpowiednio duży. ©℗