Działalność dużych inwestorów na krajowym rynku najmu już od kilku lat wzbudza spore zainteresowanie mediów. Jest to zainteresowanie wykraczające poza faktyczną skalę działania wspomnianych podmiotów jako wynajmujących. Na to wpływa m.in. sytuacja z Berlina, gdzie mieszkańcy w konsultacyjnym referendum zagłosowali za wywłaszczeniem dużych inwestorów z posiadanych przez nich lokali. Zwolennicy berlińskiego wywłaszczenia oskarżają fundusze np. o windowanie czynszów. Nie ulega wątpliwości, że duzi inwestorzy posiadający w samym Berlinie ok. 240 000 lokali, mogą wpływać na sytuację rynkową. Polska specyfika jest inna. Jak wskazują eksperci portalu RynekPierwotny.pl na rodzimym rynku około 99% mieszkań wynajmują właściciele inni niż fundusze inwestycyjne. Nawet w takich miastach jak Warszawa i Kraków, najem instytucjonalny realizowany przez fundusze ma na razie małe znaczenie. Sytuacja będzie się jednak stopniowo zmieniać.
Fundusze znamy lepiej niż pozostałą część rynku wynajmu
Informacje o aktywności dużych inwestorów na polskim rynku najmu można czerpać z kilku źródeł. Co ważne, mówią one o zbliżonej liczbie lokali w posiadaniu funduszy inwestycyjnych. Przykładowo najnowszy raport PRS market in CEE przygotowany przez firmy Savills oraz DLA Piper wskazuje, że na początku bieżącego roku inwestorzy instytucjonalni posiadali w Polsce niecałe 12 000 lokali na wynajem. Liczba takich mieszkań wyglądała następująco:
- Warszawa - 4985
- Wrocław - 2067
- Kraków - 1621
- Poznań - 1171
- Gdańsk - 817
- Łódź - 554
- Katowice - 257
- Gdynia - 168
Zbliżone informacje dotyczące liczby mieszkań wynajmowanych przez fundusze inwestycyjne znajdziemy w innych raportach (zobacz na przykład: Dekada polskiego rynku najmu, Różne formy użytkowania mieszkań niewłasnościowych w Polsce).
O podobnej dokładności przy szacowaniu podaży możemy niestety tylko pomarzyć w przypadku pozostałej części polskiego rynku najmu. Zgrubne szacunki bazujące między innymi na danych Eurostatu wskazują, że w całym kraju prywatni właściciele wynajmują około 1,1 mln - 1,2 mln mieszkań. Można zatem przyjąć, że w rękach dużych inwestorów znajduje się około 1% wszystkich lokali na rynkowy wynajem. Ten wynik na pewno jeszcze wzrośnie, bo dane Savills oraz DLA Piper mówią, że w marcu 2023 r. budowano ok. 10 400 lokali dla dużych inwestorów (pod wynajem instytucjonalny). Największy udział w tym wyniku miała Warszawa (4441 lokali) oraz Łódź (2061).
W stolicy znaczenie dużych inwestorów będzie największe …
Zaprezentowane powyżej informacje sugerują, że już niebawem udział dużych inwestorów w podaży polskiego rynku najmu wzrośnie do około 2%. Specyfiką działalności wspomnianych inwestorów w Polsce jest jednak koncentracja na kilku największych miastach. Widać, że fundusze inwestycyjne oraz podobne podmioty, w przypadku rynku najmu stawiają przede wszystkim na Warszawę. Dane Savills oraz DLA Piper sugerują, że w 2025 r. - 2026 r. duzi inwestorzy mogą wynajmować w stolicy około 9500 mieszkań. Rodzi się pytanie, czy to duży wynik względem całego rozmiaru warszawskiego rynku najmu.
Odpowiedź na takie pytanie byłaby dużo łatwiejsza, gdyby nie fakt, że rynek najmu jest pod względem gromadzenia i dostępności danych najbardziej zaniedbaną częścią krajowej „mieszkaniówki”. W związku z powyższym liczbę wynajmowanych w Warszawie lokali można jedynie bardzo oględnie szacować jako 100 000 - 120 000. Jeśli zatem w stolicy fundusze inwestycyjne będą niebawem kontrolowały 8% - 10% podaży, to ich znaczenie rynkowe stanie się już duże. Warto oczywiście pamiętać, że nie mówimy tutaj o jednym właścicielu mieszkań. Kolejna ważna uwaga dotyczy wyższego niż przeciętny standardu lokali wynajmowanych przez dużych inwestorów. Fundusze raczej nie będą konkurowały w segmencie najtańszych lokali pod wynajem.
Nie tylko popularność funduszy różni nasz i niemiecki rynek
W ramach nawiązania do wcześniejszych informacji warto dodać, że za Odrą duzi inwestorzy tacy jak np. spółki giełdowe oraz fundusze emerytalne i inwestycyjne posiadają ok. 12% - 15% wszystkich lokali pod wynajem. Spore znaczenie wymienionych inwestorów w Niemczech wynika nie tylko z prawodawstwa sprzyjającego masowemu wynajmowi. Warto pamiętać, że niemieckie fundusze mieszkaniowe skorzystały na wyprzedaży lokali prowadzonej przez samorządy. W samym Berlinie władze miejskie przez 20 lat (1990 r. - 2010 r.) pozbyły się około 200 000 mieszkań - często na warunkach korzystnych dla inwestorów. W polskich realiach fundusze inwestycyjne oczywiście nie mogą liczyć na podobne preferencje. Prywatyzacja dużej części rodzimego zasobu komunalnego już się bowiem dokonała, a beneficjentami wyprzedaży mieszkań były osoby prywatne. Kolejna różnica wiąże się z lepszym stanem niemieckich lokali komunalnych przeznaczonych do wyprzedaży. W polskich warunkach fundusze inwestycyjne są niejako skazane na współpracę z deweloperami.
