Jak wynika z danych Otodom Analytics, mieszkania w średniej cenie nieprzekraczającej 8 tys. zł znajdziemy w Radomiu, gdzie 1 mkw. w lutym kosztowały średnio 7399 zł, Częstochowie – 7215 zł, oraz Sosnowcu – 7096 zł. Sytuacja wygląda nieco inaczej, gdy rozdzieli się rynek mieszkań na pierwotny i wtórny. Na tym ostatnim w cenie do 8 tys. zł lokal z drugiej ręki będzie do nabycia w czterech miastach średniej wielkości. Po pierwsze, w Sosnowcu, gdzie tego rodzaju mieszkania są oferowane średnio za 5894 zł/mkw. Po drugie, w Częstochowie, gdzie ich średnia cena to 6798 zł/mkw., w Radomiu – 6813 zł/mkw., oraz Bydgoszczy – 7869 zł/mkw. Co ciekawe, ostatnie z miast oferuje mieszkania na rynku wtórnym taniej niż Tychy czy Zielona Góra. Pozostałe miasta są tańsze niż np. Kalisz, Elbląg, Gliwice, Koszalin czy Gorzów Wielkopolski.
– Sosnowiec jest sypialnią dla Katowic. To wpływa na niższe ceny mieszkań. Podobnie jest w przypadku Radomia, który pozostaje w cieniu Warszawy i nie jest na tyle dużym miastem jak Łódź, by móc się obronić w zakresie cen nieruchomości – tłumaczy Karolina Klimaszewska, senior data analyst w Otodom. I dodaje, że jeśli chodzi o Częstochowę, to z kolei na niekorzyść tego miasta działa jego położenie między innymi dużymi ośrodkami.
– Poza tym żadne z tych miast nie jest wojewódzkim. Nie zachęca w związku z tym do przeprowadzki i osiedlania się na stałe. Wręcz odwrotnie, często skłania do wyjazdu do innych ośrodków. Potwierdzają to najnowsze dane GUS, według których spośród niemal 2,5 tys. gmin w Polsce mieszkańców ubyło w 1,7 tys., przy czym najwięcej ludzi straciły Łódź, Sosnowiec, Bydgoszcz i Częstochowa. To natomiast znajduje odzwierciedlenie w popycie, który ma znaczenie w kształtowaniu się cen na danym rynku – zauważa Karolina Klimaszewska.
Biorąc pod uwagę rynek pierwotny, to mieszkanie w średniej cenie nieprzekraczającej 8 tys. zł/mkw. znajdziemy tylko w Sosnowcu. W mieście tym na własne lokum od dewelopera trzeba przeznaczyć średnio 7720 zł/mkw. Ale, gdy już podniesiemy tę kwotę do 9 tys. zł, co jest właściwe ze względu na rosnące koszty budowy, w tym zwłaszcza te związane z wynagrodzeniem dla pracowników, cenami materiałów budowlanych, to wówczas liczba średniej wielkości miast zwiększa się o kolejne trzy. Dochodzi bowiem Częstochowa, gdzie średnia cena na rynku pierwotnym wynosi 8170 zł/mkw. Radom – 8254 zł/mkw., oraz Bydgoszcz – 8732 zł/mkw. – Mówimy przez cały czas o miastach niebędących wojewódzkimi, do tego w sąsiedztwie innych dużych ośrodków – zaznacza Karolina Klimaszewska i dodaje, że nie bez znaczenia jest też dostępność oferty.
– W Częstochowie i Radomiu na rynku pierwotnym kupujący mogli wybierać w lutym spośród 500 lokali, a w Bydgoszczy spośród 3,6 tys. To o wiele mniej niż w przypadku dużych miast. Ograniczony popyt w tych miastach powoduje brak powstawania nowych dużych inwestycji o zróżnicowanym standardzie, a to z kolei bezpośrednio przekłada się na poziom cen – wyjaśnia Karolina Klimaszewska.
Ekspertka dodaje, że średniej wielkości miasta są też tymi, w których trend wzrostowy w zakresie cen lokali nie jest tak dynamiczny. Na rynku pierwotnym, w ciągu ostatniego roku podwyżki nastąpiły o 8–15 proc., a na rynku wtórnym o 10–20 proc. To w zasadzie wynik zbliżony do tego obserwowanego w miastach liczących od 100 tys. do 200 tys. mieszkańców. W tych w skali ostatniego roku nowe mieszkania od deweloperów podrożały o 7–10 proc. w zależności od lokalizacji, a te z drugiej ręki o 4–20 proc. Dla porównania w największych miastach wzrosty cen były już bardziej spektakularne. W przypadku rynku pierwotnego wahały w ostatnim roku o 17–25 proc., a wtórnego o 17–30 proc.
Karolina Klimaszewska wyjaśnia, że podwyżki, szczególnie na rynku wtórnym, były w ostatnim czasie napędzane przede wszystkim rządowym programem Bezpieczny kredyt 2 proc.
– Nie należy oczekiwać, że kolejne miesiące przyniosą ich spadek. Wręcz odwrotnie, można spodziewać się dalszych podwyżek. Popyt utrzymuje się na wysokim poziomie, przy stosunkowo wciąż ograniczonej podaży. Do tego rząd ma w planach uruchomienie kolejnego projektu, ułatwiającego dostęp do własnego lokalu. Mieszkanie na start będzie powodem, dla którego zainteresowanie nieruchomościami znowu się zwiększy – wyjaśnia Karolina Klimaszewska.
