Praca zdalna bez wątpienia stała się bardziej popularna w czasie pandemii COVID-19. W odpowiedzi na tę zmianę, pojawiły się koncepcje dotyczące zamiany części budynków biurowych na apartamentowce i bloki mieszkalne. W teorii taki pomysł wydaje się godny rozważenia. Na razie pozostaje on jednak głównie w sferze planów i dyskusji. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, dlaczego daleko idące pomysły w kwestii nowego wykorzystania przestrzeni biurowej na razie są przedwczesne. Ten temat w pewnym zakresie dotyczy również polskich miast, które w czasach przedkryzysowych doświadczyły szybkiego wzrostu podaży powierzchni biurowej.

Nie wiadomo, jak naprawdę COVID-19 wpłynie na pracę zdalną

Podstawowy problem dotyczący konwersji biur na inne cele (głównie mieszkalne) wiąże się z faktem, że obecnie trudno jest przewidzieć dalszy przebieg pandemii. Jej pierwsza faza skutkowała bardzo dużym wzrostem popularności pracy zdalnej. Później można było jednak zauważyć stopniowy odwrót od tej formy wykonywania obowiązków pracowniczych. Dobrym przykładem mogą być dane ze Szwajcarii. Przed pandemią ten kraj cechował się dość podobnym udziałem osób pracujących zdalnie, jak Polska. Dane zgromadzone przez Deloitte Research wskazują, że pierwsza fala pandemii skutkowała niemal dwukrotnym wzrostem odsetka Szwajcarów pracujących zdalnie co najmniej przez pół dnia w tygodniu (zmiana z 25% do 48%). Po zakończeniu pierwszej fazy pandemii, badany wynik spadł jednak do 34%.

Na razie trudno przesądzać, jak doświadczenia wynikające z epidemii wpłyną na pracę zdalną. Bardzo możliwe, że popularniejszy stanie się model zakładający pracę mieszaną związaną np. z przebywaniem w biurze co drugi dzień roboczy. Wynika to z faktu, że pracownicy po pewnym czasie dostrzegają negatywny wpływ zupełnie zdalnej pracy na swoją kondycję psychofizyczną oraz ponoszone koszty mieszkaniowe. Jeżeli model elastycznej pracy (np. 50% zdalnie i 50% w biurze) się upowszechni, to taka sytuacja nie będzie skutkowała bardzo znaczącym spadkiem zapotrzebowania na przestrzeń biurową.

Na rynku wcale nie potrzeba kolejnych bardzo drogich mieszkań

Reklama

Komplikacje związane z przerabianiem powierzchni biurowej na mieszkalną dotyczą również innych kwestii. Nie chodzi tutaj tylko o sprawy czysto techniczne i przepisy prawa budowlanego. Warto pamiętać o jeszcze jednym aspekcie. Mianowicie, duże skupiska powierzchni biurowej znajdują się zwykle blisko centrów miast i głównych szlaków komunikacyjnych. Właśnie dlatego mieszkania powstałe na skutek ewentualnej przeróbki nie należałyby do najtańszych. Mowa zarówno o ich zakupie, jak i wynajmie. Tymczasem w dużych aglomeracjach problem stanowi niedostatek tanich lokali mieszkalnych i podmiejskich domów. Przykładem są Stany Zjednoczone, gdzie co trzecie gospodarstwo domowe ponosi zbyt wysokie koszty związane z mieszkaniem (stanowiące ponad 30% miesięcznego dochodu).

Brytyjskie doświadczenia związane z konwersją biur są kiepskie

W ramach uzupełnienia, eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili zwrócić uwagę, że pomysły masowej zamiany biur na mieszkania pojawiały się już kilka lat przed obecnym kryzysem. Pionierem w tej materii miała być Wielka Brytania, czyli kraj, który już od dawna zmaga się z deficytem mieszkaniowym (wynoszącym około 5 mln lokali i domów). W 2013 r. brytyjski rząd pozwolił na mieszkaniową konwersję budynków biurowych i handlowych bez części formalności związanych z planowaniem przestrzennym oraz normami budowlanymi. W ciągu kolejnych pięciu lat, uproszczona przebudowa objęła około 4000 budynków biurowych oraz 500 budynków handlowych.

Zgodnie z przewidywaniami ekspertów, brytyjscy deweloperzy zaczęli tanio przerabiać na bloki te budynki, które były najstarsze i znajdowały się w najgorszym stanie technicznym. Zapotrzebowanie na przestrzeń mieszkalną sprawiło, że powstały np. ciasne mini-mieszkania o metrażu trzy razy mniejszym od minimalnych norm. Mieszkańcy budynków „eks-biurowych”, o których dość często piszą brytyjskie media, narzekają również na wąskie korytarze i zagrożenie pożarowe. Problemem bywa także brak podstawowej infrastruktury (np. szkół i przedszkoli) w okolicach, gdzie wcześniej przeważała przestrzeń biurowa. Taki kłopot może być widoczny również w innych krajach.