"Obserwując szerszy kontekst pozostajemy stosunkowo optymistyczni odnośnie potencjału dalszej absorpcji zarówno na rynku stołecznym, jak i na rynkach regionalnych. Słaby wynik absorpcji w Warszawie za II kw. 2021 r. jest prawdopodobnie zdarzeniem jednorazowym" - czytamy w raporcie
"W warszawskim CBD do połowy 2022 odnotujemy dosyć odczuwalny wzrost współczynnika pustostanów. Może się on zbliżyć do poziomu z 2016. Po wyhamowaniu nowej podaży sytuacja w Warszawie, zwłaszcza w CBD, będzie poprawiać się. Mimo obecnych wzrostów pustostanów w stolicy, w perspektywie średniookresowej to na rynkach regionalnych sytuacja będzie trudniejsza. Obok Łodzi, rynkiem z narastającymi nierównowagami będą Katowice. Na pozostałych rynkach regionalnych również przewidujemy szybki wzrost pustostanów, wyjątkiem będzie Poznań, gdzie pustostany powinny lekko spadać. Jeżeli deweloperzy, zwłaszcza w regionach, nie dostosują się do nowej rzeczywistości pracy hybrydowej, można oczekiwać długotrwałego okresu rosnących pustostanów" - dodano.
Obecnie w Warszawie analitycy przewidują stabilizację czynszów, ewentualnie niewielkie spadki. W perspektywie najbliższych 2-3 lat nasza prognoza czynszów na rynkach regionalnych wskazuje zauważalne spadki, zwłaszcza czynszów efektywnych.
Na koniec I poł. 2021 r. zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych w Warszawie oraz na ośmiu głównych rynkach regionalnych przekroczyły 11,0 mln m2. Udział Warszawy w zasobach w kraju wyjątkowo wzrósł r/r z 50,4% do 50,7%. W najbliższych kwartałach przewidywany jest powrót do stopniowego osłabienia pozycji stolicy, wynika także z raportu.
W I poł. 2021 r. nowa podaż powierzchni biurowych w kraju wyniosła blisko 353 tys. m2 (+25% r/r). Wzrost podaży po części wynika z relatywnie niskiej bazy w II kw. 2020 r.w wyniku opóźnień wywołanych przez Covid-19, jak i nagromadzeniem projektów oddawanych do użytku w Warszawie. Podaż w I poł. 2021 r. była zdominowana oddawaniem realizowanych od dawna obiektów w warszawskim CBD.
Wzrost podaży w stolicy wyniósł 111% r/r. Na rynkach regionalnych kolejny rok utrzymały się spadki podaży (-28% r/r). Plany deweloperów dla Warszawy wskazują, że po I poł. 2022 r. można oczekiwać głębokiego, kilkuletniego regresu w nowej podaży w stolicy, nawet do poziomu ok. 100 tys. m2 w 2023, czytamy także w raporcie.
Nowa podaż na rynkach regionalnych mimo zapaści w absorpcji nadal rozwija się. Plany deweloperów wskazują wysoką podaż aż do końca 2023 r. Rynkami, które w najbliższych dwóch latach będą musiały zmierzyć się z narastającą podażą są Łódź oraz Katowice. Ograniczenie nowej podaży na rynkach regionalnych w wyniku narastających pustostanów nastąpi ze zdecydowanym opóźnieniem.
W I poł. 2021 r. absorpcja w kraju wyniosła zaledwie ok. 100 tys. m2, po spadku o 48,8% r/r. Tym samym absorpcja w I poł. 2021 r. kształtowała się niemal 200 tys. m2 poniżej średniej z pierwszej połowy lat 2017-20 (293 tys. m2) oraz była najniższa od co najmniej 10 lat.
Wskaźnik wyprzedający, jakim jest powierzchnia najmu brutto za II kw. 2021 r., pozostaje na obniżonym poziomie, lecz w porównaniu z II kw. 2021 r. spadek wyniósł zaledwie 0,6% (spadając o 28% w stolicy rosnąc natomiast w regionach o 46%).
Ze strony najemców rośnie presja do zawierania bardziej elastycznych dla nich umów (krótszych niż 5 lat) oraz z zagwarantowaną możliwością podnajmu części powierzchni, wskazano także.
Współczynnik pustostanów na koniec I poł. 2021 r. na analizowanych rynkach wyniósł 12,9%. Licząc r/r współczynnik pustostanów wzrósł o rekordowe (od początku badań w 2011) 386 pb. Pustostany, które jeszcze w II kw. 2020 r.były zdecydowanie poniżej trendu na koniec II kw. 2021 r. są zdecydowanie powyżej średniej z lat 2017-20 (10%). Wzrost pustostanów trwa nieprzerwanie od pięciu kwartałów, dynamika przyrostu pustostanów na razie nie wyhamowuje w stolicy, lecz poprawia się na rynkach regionalnych.
Jako główne czynniki szans i zagrożeń PKO BP wymienia:
- hot desking w połączeniu z utrwaleniem się modelu pracy hybrydowej może trwale zmniejszyć zapotrzebowanie na biura (mierząc to powierzchnią na jednego pracownika biurowego).
- z drugiej strony obecne trendy w projektowaniu przestrzeni przewidują więcej miejsca na pracę grupową oraz na relaks i dobrostan pracownika, w tym do pracy w skupieniu, co przekłada się na zwiększenie popytu na powierzchnię.
- rozwój sektora BPO/SSC w dobie rosnącej informatyzacji i wirtualizacji procesów biznesowych może znacznie przyspieszyć; Polska dotychczas była jednym z głównych beneficjentów tych procesów. Przypuszcza się, że w erze post Covid-19 rola Polski będzie rosła, zwłaszcza w obliczu słabości wielu krajów zachodnich, gdzie powrót do biur był zdecydowanie wolniejszy niż w Polsce.
- zagrożeniem pozostaje słaba sytuacja demograficzna w Polsce, obecnie weszliśmy w okres rekordowego spadku liczby osób w wieku 20-55. W krótkim okresie braki kadrowe będą mogły być uzupełnione jedynie poprzez imigrację do Polski. Jednocześnie należy brać pod uwagę nadal relatywnie niskie nasycenie polskiego rynku pracy stanowiskami wykonywanymi z biura oraz fakt, że od wielu lat wzrost miejsc pracy był w tych sektorach stosunkowo silny.
- w perspektywie drugiej połowy przyszłej dekady powierzchnia starych zasobów biurowych wyłączanych powoli z użytkowania zacznie maleć. Stopniowe wygasanie procesu przenoszenia pracowników do nowoczesnych zasobów biurowych będzie miało długofalowy negatywny wpływ na absorpcję.
- zasoby biurowe w polskich miastach regionalnych są w znacznym stopniu wykorzystywane do eksportu usług. Popyt na takie usługi jest wrażliwy na poziom wynagrodzeń w polskiej gospodarce. Długotrwały wzrost wynagrodzeń może ograniczyć konkurencyjność polskich pracowników biurowych sektora BPO/SSC, ograniczając popyt na powierzchnie biurowe w tym segmencie.
(ISBnews)
