O rekordowo niskich stopach procentowych Narodowego Banku Polskiego mówi się przede wszystkim w kontekście sytuacji posiadaczy lokat i kredytobiorców. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że bardzo niski koszt pieniądza ma również duży wpływ na rynek mieszkaniowy. Nie chodzi wyłącznie o lokale kupowane na własny użytek. Decyzje Rady Polityki Pieniężnej wpłynęły też na położenie wielu inwestorów mieszkaniowych. Bardzo niskie oprocentowanie lokat w połączeniu z turbulentną sytuacją na rynku kapitałowym, może powstrzymać wiele osób przed wcześniejszym wyjściem z inwestycji w mieszkanie na wynajem.
Wynajem przez pół roku bardziej opłaca się od rocznej lokaty
Aby lepiej zilustrować aktualną sytuację inwestorów mieszkaniowych, eksperci portalu RynekPierwotny.pl przyjęli realistyczne założenia dotyczące najmu trzypokojowego mieszkania na Pradze-Południe w Warszawie. Ten lokal jest wynajmowany trzem osobom, które łącznie płacą właścicielowi 2300 zł miesięcznego czynszu i dodatkowo opłacają media oraz zaliczki na rzecz wspólnoty.
Właściciel stołecznego lokalu płaci natomiast ryczałt ewidencjonowany ze stawką 8,5% i co miesiąc odkłada 300 zł z otrzymanych 2300 zł na bieżące koszty i spodziewane wydatki remontowe. Pozostała kwota stanowi zysk z najmu. Jeżeli mieszkanie stoi całkiem puste, to miesięczny koszt dla jego właściciela wynosi 500 zł. Poniższa tabela przedstawia roczny wynik finansowy dotyczący najmu przy założeniu, że lokal jest wynajmowany od 1 miesiąca do 12 miesięcy w roku.
Eksperci RynekPierwotny.pl porównali zysk lub stratę z najmu do odsetek, jakie właściciel „M” mógłby otrzymać po zdeponowaniu kwoty stanowiącej równowartość mieszkania (450 000 zł) na rocznej lokacie bankowej. W obecnych warunkach, można się spodziewać, że oprocentowanie takiego depozytu wyniosłoby 1,50%. Co ważne, mówimy o jednej z najlepszych rynkowych ofert.
Po wykonaniu odpowiednich obliczeń, których wyniki są widoczne w poniższej tabeli okazuje się, że najem jest bardziej zyskowny niż lokata nawet jeśli przykładowe mieszkanie przez pół roku stoi puste. Jeżeli natomiast założymy wynajem modelowego M3 przez 11 miesięcy w roku (z trzema najemcami), to różnica na niekorzyść lokaty wyniesie niemal 14 000 zł.
Nawet mieszkaniowi spekulanci czekają na rozwój sytuacji
Wyniki przykładowej analizy sugerują, że na razie trudno spodziewać się masowego odwrotu inwestorów mieszkaniowych i wyprzedaży lokali na wynajem. Wielu inwestorów uważnie obserwuje bieżącą sytuację, bo perspektywy krajowej gospodarki wciąż nie są bardzo wyraźne. Jeżeli prawdopodobieństwo odbicia gospodarczego w 2021 roku, które przewiduje np. Komisja Europejska będzie rosło, to nawet wielu krótkoterminowych inwestorów postanowi spokojnie przeczekać koronawirusowe zawirowania. Najbardziej skłonne do nagłych decyzji mogą być osoby od niedawna inwestujące na rynku nieruchomości mieszkaniowych.
Przykładowy wpływ czasu bez lokatora na roczną zyskowność najmu
Założenia: wynajmowane mieszkanie (M3) ma powierzchnię 55 mkw. i znajduje się na terenie warszawskiej dzielnicy Praga - Południe. Miesięczny czynsz za ten lokal wynosi 2300 zł (kwota dla właściciela). Trzej najemcy dodatkowo opłacają media i zaliczki na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli mieszkanie jest puste, to generuje miesięczny wydatek dla właściciela wynoszący 500 zł. Od kwoty 2300 zł naliczany jest ryczałtowy podatek na poziomie 8,5%. Właściciel mieszkania dodatkowo odkłada 300 zł miesięcznie na remonty i nieprzewidziane wydatki. Ta kwota nie jest uwzględniona w kalkulacji rocznego zysku. Szacunkowa wartość mieszkania to 450 000 zł.
/>
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl