Problemy mieszkaniowe młodych Polaków czasem przeradzają się wręcz w spór o charakterze pokoleniowym. Niekiedy (np. w mediach społecznościowych) można spotkać się z komentarzami, które wręcz wypominają starszym rodakom wykup mieszkań za symboliczne kwoty. Pojawiają się na przykład zarzuty o wykupie mieszkań spółdzielczych za symboliczną złotówkę. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają jednak uwagę, że sytuacja była bardziej skomplikowana. Spółdzielcy partycypowali bowiem w budowie mieszkań, a sam wykup wymagał poniesienia kosztów większych niż symboliczna złotówka.

Spółdzielcze wymogi: wkład oraz spłata kredytu

Tytułem wstępu warto przypomnieć, że powojenna reaktywacja budownictwa spółdzielczego na dużą skalę była popierana między innymi przez Władysława Gomułkę. Zwracał on uwagę, iż państwo nie da rady zaspokoić potrzeb mieszkaniowych własnymi środkami, więc konieczne jest zaangażowanie oszczędności prywatnych. Realizacją tego postulatu były przepisy ustawy z dnia 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach (Dz.U. 1961 nr 12 poz. 61).

Wspomniana ustawa wprowadzała zasady działania spółdzielni mieszkaniowych, które najlepiej podsumował Sąd Najwyższy w Wyroku z dnia 14 grudnia 1972 r. (III CRN 317/72). W tym orzeczeniu czytamy, że: „Członkowie spółdzielni mieszkaniowych spłacają wprawdzie cały koszt budowy ich mieszkań (z zastrzeżeniem umorzenia części kredytu), ale na ich wkład, który ulega w razie ustania członkostwa zwrotowi, zalicza się tylko pierwszą ratę (wynoszącą 15-20% kosztów budowy), wpłaconą przed otrzymaniem mieszkania, miesięczne zaś wpłaty, uiszczone w czasie późniejszym, podlegają uspołecznieniu w tym sensie, że powiększają społeczne mienie spółdzielni”.

W spółdzielniach budowlano-mieszkaniowych wymogiem było natomiast wniesienie wkładu budowlanego odpowiadającego całości kosztów budowy mieszkania. Spółdzielcy skorzystali później na oferowanych przez państwo umorzeniach preferencyjnych kredytów dla spółdzielni. Takie umorzenia oznaczały odpowiednio mniejszą kwotę konieczną do wniesienia w ramach wkładu budowlanego lub zmniejszenie sumy kredytu budowlanego spłacanej przez osoby, które wniosły wkład mieszkaniowy (często 15% - 20% kosztów budowy).

Nikt nie wykupił swojego mieszkania za złotówkę?

Pomimo państwowych preferencji związanych m.in. z częściowymi umorzeniami kredytów udzielonych spółdzielniom, nie można powiedzieć, że spółdzielcy otrzymali swoje mieszkania bez partycypowania w ich budowie. Niektóre takie osoby w celu sfinansowania wkładu, zaciągały kredyty oferowane przez państwo lub pożyczały pieniądze z zakładowego funduszu mieszkaniowego. Część spółdzielców dzięki późniejszemu wniesieniu wyższego wkładu (odpowiadającego całości kosztów budowy), przekształciła swoje spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania w spółdzielcze własnościowe prawo. Taka możliwość istniała już w latach 80.

Jeżeli natomiast chodzi o najbardziej preferencyjne zasady wykupu na własność mieszkań od spółdzielni mieszkaniowych, które obowiązywały w latach 2007 - 2010, to trzeba przyznać, że używane również przez media określenie „wykup za złotówkę” jest trochę mylące. Może ono bowiem sugerować, że spółdzielcy wcześniej nie wnosili żadnych wkładów, a sama procedura wykupu faktycznie wiązała się z wydatkiem wynoszącym tylko 1 zł. Tymczasem było inaczej. Spółdzielcy musieli się ostatecznie rozliczyć ze spółdzielnią co do kosztów budowy mieszkania, a posiadacze spółdzielczych lokatorskich praw dodatkowo zwracali nominalne kwoty umorzeń kredytu.

Skumulowana inflacja w połączeniu z brakiem powiązania kosztów wykupu oraz wartości rynkowej mieszkań sprawiła, że zasady transakcji z lat 2007 - 2010 bez wątpienia były bardzo korzystne dla lokatorów. Jednak w praktyce wydaje się mało prawdopodobne, aby ktokolwiek zapłacił symboliczną złotówkę za wykup. Częste były sumy rzędu kilkuset złotych (po wliczeniu kosztów notarialnych). Oczywiście, cały czas mówimy o kosztach przewyższających wniesiony wcześniej wkład. Poza latami 2007 - 2010 zasady wykupu były o wiele mniej opłacalne dla lokatorów. To spowodowało pretensje osób, które nie skorzystały z najbardziej dogodnych regulacji.

Lokale zakładowe i komunalne to inny przypadek

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że powyższe wyjaśnienia dotyczą tylko wykupu mieszkań spółdzielczych. Inne zasady miały zastosowanie dla mieszkań zakładowych oraz komunalnych, które również były masowo wykupywane po 1990 roku. W przypadku tych dwóch kategorii lokali, czynnikiem decydującym o atrakcyjności wykupu była bonifikata sięgająca czasem nawet poziomu 95% (mieszkania zakładowe) - 99% (mieszkania komunalne).

Nie wiemy jednak i prawdopodobnie już nigdy się nie dowiemy, jaka mogła być przeciętna wysokość bonifikaty przy wykupie lokali zakładowych i komunalnych. Informacje na ten temat są bowiem bardzo rozproszone. Trudne wydaje się również obliczenie, za jaką część wartości rynkowej były średnio wykupywane mieszkania spółdzielcze - nie tylko w latach 2007-2010, ale również wtedy, gdy obowiązywały inne, mniej preferencyjne zasady wykupu.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl