Ceny mieszkań poszły w dół. Czy to początek bessy na rynku nieruchomości?

Stopy procentowe zmroziły rynek nieruchomości

Sytuacja na rynku nieruchomości w ostatnich miesiącach zeszłego roku uległa pewnej stagnacji. Wciąż wszyscy oczekują na makroekonomiczne zmiany, które zachęcą kupujących do podjęcia decyzji o dokonaniu transakcji. Przede wszystkim chodzi o to, jaka będzie wysokość stóp procentowych banku centralnego w nadchodzących miesiącach. To od nich zależy wysokość oprocentowania kredytów hipotecznych. Ostatni raz odpowiedzialna za ich kształtowanie Rada Polityki Pieniężnej obniżyła je w październiku 2023 roku. Wysokość stopy referencyjnej NBP wynosi obecnie 5,75 proc. i na razie nic nie wskazuje na to, by szybko spadły.

Dopłaty do kredytów ciągle w lesie

Zapowiadany w kampanii wyborczej program kredytów 0 proc. nie doczekał się nawet projektu ustawy. „Jeszcze większa niepewność dotyczy możliwości wprowadzenia na rynek nowego programu dopłat do kredytów, ale wobec braku jakichkolwiek informacji umożliwiających ocenę skutków takiego programu, obecnie jesteśmy w stanie przewidzieć następstw rynkowych tego typu działań,”- mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse, współautor raportu.

Rosnące oprocentowanie i malejąca zdolność kredytowa

Ostatni kwartał 2024 roku to także dość duże wahania na rynku ofert kredytów hipotecznych. „Rozpoczynaliśmy kwartał z najlepszymi ofertami zaczynającymi się przy oprocentowaniu okresowo stałym na poziomie 6,6-6,7 proc. przy 20 proc. wkładzie własnym, kończąc kwartał z ofertami nawet o pół procenta wyższymi,”- informuje Andrzej Łukaszewski, ekspert finansowy Credipass.

Na to nałożyła się coraz większa dysproporcja w wyliczaniu zdolności kredytowej w poszczególnych bankach. Porównują dwie skrajne propozycje banków dla tego samego gospodarstwa domowego, różnice w zdolności kredytowej sięgały prawie 400 tys. zł. Wyliczenie przez bank najmniej korzystnej zdolności kredytowej może zniechęcić potencjalnych nabywców do zakupu nieruchomości.

Deweloperzy bez zmian

Oferta deweloperów nie uległa zauważalnym korektom i panuje tu względna stabilizacja cenowa, twierdzą eksperci portalu RynekPierwotny.pl. Natomiast na rynku wtórnym IV kwartał pokazał pewną nerwowość sprzedających, którzy bezskutecznie poszukując nabywców na swoje mieszkania stali pod silną presją negocjacyjną. Stąd wzięły się pierwsze sygnały korekty średnich cen transakcyjnych.

Rynek wtórny z korektami cen

Tam, gdzie przed kwartałem pojawiły się wzrosty, ceny w transakcjach spadały. Jedynie w Łodzi widoczne były nieznaczne podwyżki. „W Warszawie różnica w cenie r/r jest nadal istotna i wynosi 22,7 proc., w Krakowie różnica ta wynosi 17,9 proc. W większości miast widoczny jest znaczny spadek ceny ofertowej mieszkania już na etapie ekspozycji na rynku. Aby sprzedać mieszkanie, bardzo często potrzebna jest korekta wyjściowej ceny. Kupujący chcą negocjować dalej, o czym świadczą większe różnice pomiędzy ostatnią ceną ofertową a transakcyjną,”- mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse.

Rynek pierwotny na niewielkim plusie

Na początku poprzedniego kwartału pojawiały się prognozy sugerujące wyższe wyniki sprzedażowe deweloperów. Faktycznie, sprzedaż nowych mieszkań z sześciu największych miast wzrosła o 8 proc. względem III kw. 2024 roku, przy czym słabszy grudzień zmniejszył wyraźnie skalę kwartalnego wzrostu. Dlatego sytuacja w poszczególnych badanych miast była mocno zróżnicowana. Największe różnice dotyczyły Warszawy oraz Gdańska.

„Warto przypomnieć, że w III kw. 2024 roku wszystkie kwartalne zmiany cenowe były dodatnie i wynosiły od 0,7 proc. w Krakowie do 4,6 proc. we Wrocławiu. Ostatni kwartał 2024 roku przyniósł większe zróżnicowanie. Jest ono szczególnie widoczne w przypadku Warszawy oraz Gdańska. W stolicy od pewnego czasu widzimy rozbudowę oferty nowych mieszkań nieco tańszych od średniej. Z kolei gdańscy deweloperzy postanowili uzupełnić rynek o mieszkania z wysokiej półki cenowej. Efektem tej zmiany jest fakt, że Gdańsk pod względem cenowym praktycznie dogonił Kraków i zwiększył dystans np. względem Wrocławia i Poznania,”- mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.