Skala rozbudowy oferty deweloperskiej w 2024 r. wydaje się imponująca - nawet jeśli uwzględnimy fakt, że punktem wyjściowym była dość niewielka liczba wciąż dostępnych mieszkań. Ubiegłoroczne zmiany oznaczają nie tylko wzrost ogólnej liczby lokali na sprzedaż, ale również przesunięcia w strukturze oferty deweloperów. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę na wysoki udział procentowy dostępnych mieszkań deweloperskich, których budowa zakończy się dopiero w 2026 roku, a nawet w 2027 roku. Warto sprawdzić, który z dziesięciu wiodących rynków pierwotnych wyróżnia się największym udziałem lokali we wczesnej fazie budowy. Bywają one potocznie nazywane „dziurami w ziemi”.

Rok 2026 to najpopularniejszy termin ukończenia „M”

Dane z systemu BIG DATA RynekPierwotny.pl pozwalają na sprawdzenie rozkładu aktualnie dostępnych nowych mieszkań z uwzględnieniem terminu ich ukończenia. Chodzi zarówno o lokale, które zostały już oddane do użytkowania, jak i pozostałe mieszkania posiadające wyznaczony termin ukończenia w przyszłości. Poniższa tabela przedstawia wspomniany rozkład z dziesięciu wiodących rynków. Analizowane informacje obejmują wyłącznie nowe lokale mieszkalne (bez nowych domów).

Jak nietrudno zauważyć, największym fragmentem oferty deweloperskiej są obecnie lokale mieszkalne, których budowa planowo zakończy się w 2026 roku. Takie mieszkania stanowiły pod koniec stycznia 2025 r. największą część oferty deweloperów na każdym z badanych rynków. Styczniowy udział analizowanych „M” wynosił od 37% (Lublin/Łódź) do 49% (Wrocław/Warszawa). Wrocław to też miasto, gdzie zsumowany udział lokali deweloperskich z terminem ukończenia w 2026 r. i 2027 r. jest największy (aż 59% w styczniu 2025 r.). Najmniej lokali z długim terminem zakończenia budowy (40%) znajdziemy natomiast na terenie Bydgoszczy.

Odsetek ukończonych mieszkań znacząco się różni

Z punktu widzenia potencjalnych klientów firm deweloperskich interesującą kwestią wydaje się również odsetek ukończonych nowych mieszkań. Wynika to z dwóch aspektów. Po pierwsze, wiele osób szuka gotowego „M”, gdyż nie zamierza czekać na przeprowadzkę. Po drugie, wysoki udział ukończonych lub bliskich ukończenia mieszkań w ofercie może zwiększać skłonność inwestorów do negocjacji cenowych. Chodzi oczywiście o podejście statystycznego dewelopera, gdyż każdy inwestor ma inną strukturę terminów oddania mieszkań do użytku.

Przybliżony udział gotowych mieszkań deweloperskich można obliczyć na podstawie tabeli - poprzez zsumowanie drugiej oraz trzeciej kolumny. Poniższe wyniki są bardziej dokładne, ponieważ uwzględniają również inwestycje zakończone w styczniu 2025 r. Bardziej precyzyjne dane BIG DATA RynekPierwotny.pl mówią o następującym udziale ukończonych lokali mieszkalnych w całej ofercie deweloperów:

  • Bydgoszcz - 40%
  • GZM (miasta Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii) - 19%
  • Kraków - 15%
  • Lublin - 22%
  • Łódź - 21%
  • Poznań - 13%
  • Szczecin - 28%
  • Trójmiasto - 17%
  • Warszawa - 10%
  • Wrocław - 13%

Warto odnotować, że pomimo całkiem sporego zróżnicowania powyższych wyników, tylko cztery z dziesięciu badanych ośrodków miejskich w styczniu 2025 r. cechowały się odsetkiem gotowych lokali większym niż 20%.

Dużo więcej gotowych mieszkań było np. 10 lat temu

W ramach ciekawostki, eksperci portalu RynekPierwotny.pl przypominają sytuację sprzed około dziesięciu lat. We wrześniu 2014 r. wspomniany portal podawał informacje na temat udziału gotowych mieszkań deweloperskich z sześciu największych miast. Okazuje się, że sytuacja widoczna we wrześniu 2014 r. mocno odbiegała od obecnej. Udział gotowych mieszkań deweloperskich wówczas wynosił bowiem od 36% (Warszawa) do 55% (Poznań). Aktualnym wynikom dotyczącym odsetka ukończonych lokali deweloperskich znacznie bliżej na przykład do danych z wiosny 2019 roku, które również były analizowane na portalu Forsal.pl.

ikona lupy />
Tabela / Rynekpierwotny.pl

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl