Długo wydawało się, że duzi inwestorzy będą omijać krajowy rynek najmu. Jednakże od kilku lat sytuacja wygląda już inaczej. Nieco pomogło wprowadzenie najmu instytucjonalnego jako rozwiązania, z którego mogą skorzystać firmy wynajmujące „M”. Zakup mieszkań pod wynajem przez dużego inwestora (obejmujący jednocześnie nawet kilka budynków) to wciąż nowość w polskich warunkach.

Dlatego pionierskim transakcjom w segmencie PRS (ang. Private Rented Sector) towarzyszy spore zainteresowanie. Niektórzy zaangażowani społecznie i politycznie publicyści wieszczą nawet, że czeka nas monopolizacja lub oligopol na rynku najmu. W tym kontekście często przytaczany jest przykład Berlina. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają jednak uwagę, że polski oraz niemiecki rynek najmu funkcjonuje nieco inaczej.

W Berlinie problemy są konsekwencją działań władz

Przykład Berlina jako miasta, gdzie duże korporacje dyktują warunki najmu jest przytaczany dość często. Dwa lata temu eksperci RynekPierwotny.pl opisywali plany wywłaszczenia firm posiadających tysiące mieszkań na wynajem w stolicy Niemiec. Chodzi głównie o koncerny Deutsche Wohnen, Vonovia, Pears Global i Akelius, które mają w samym Berlinie około 220 000 lokali pod wynajem. Zwolennicy inicjatywy Expropriate Deutsche Wohnen & Co jesienią bieżącego roku chcą zorganizować referendum w sprawie wywłaszczenia wspomnianych firm za odszkodowaniem. Podstawą prawną tej operacji ma być nigdy nie wykorzystywany wcześniej artykuł 15 Ustawy Zasadniczej Republiki Federalnej Niemiec, który mówi o możliwości wywłaszczenia w publicznym interesie.

Sytuacja dotycząca niemieckiej stolicy jest bardzo ciekawa, ponieważ duża część mieszkań, które teraz mają być przymusowo odkupione, jeszcze 20 lat - 30 lat temu należała do publicznego zasobu. Po 1991 r. berlińskie władze zaczęły masową wyprzedaż komunalnych lokali w sposób, który premiował właśnie dużych, instytucjonalnych inwestorów. Można zatem stwierdzić, że berlińska polityka mieszkaniowa jest bardzo kontrowersyjna. Skutkowała ona bowiem koncentracją na rynku najmu, którą teraz niektórzy politycy chcą zlikwidować wykorzystując do tego pieniądze podatników (nawet 36 mld euro).

Niemieckie warunki sprzyjają dużym inwestorom

Warto zwrócić uwagę, że berliński rynek najmu posiada pewne cechy, które wywierają dodatni wpływ na czynsze również w innych częściach Niemiec. Nasz zachodni sąsiad od dawna ma problem z niedostateczną podażą nowych mieszkań. Przyczyną tego zjawiska są między innymi skomplikowane procedury administracyjne i wygórowane wymagania urbanistyczne oraz ekologiczne. Inny problem to działania aktywistów społecznych, którzy nie godzą się na zagęszczanie zabudowy i jednocześnie oczekują znacznie niższych czynszów.

Nie sposób też pominąć niemieckiego ustawodawstwa, które ze względu na preferowanie długoterminowego najmu, rozbudowaną ochronę najemcy i restrykcyjne ograniczenia zmian wysokości czynszu samo promuje dużych inwestorów. Mowa o firmach wynajmujących wiele mieszkań, które doświadczają tzw. korzyści skali i potrafią o wiele lepiej zarządzać ryzykiem niż mały inwestor. Ogólna specyfika niemieckiego rynku najmu jest zresztą zupełnie inna niż w przypadku Polski, bo za zachodnią granicą wynajem ma stanowić pełen substytut własności mieszkaniowej.

Inwestycje typu PRS są w Polsce jeszcze rzadkością

W świetle powyższych informacji wydaje się, że polskiemu rynkowi najmu w najbliższym czasie nie grożą takie problemy, jakie są udziałem Berlina. Prognozy w perspektywie pięcioletniej mówią o zakupie przez dużych inwestorów około 25 000 - 35 000 nowych mieszkań pod wynajem na terenie wszystkich polskich miast. Taka skala zakupów na razie nie pozwoli znacząco wpływać na czynsze. Dla porównania warto dodać, że w samej Warszawie wynajmowanych jest co najmniej 200 000 mieszkań. Mimo tego, można jednak przypuszczać, że UOKiK będzie przyglądał się rozwojowi polskiego sektora PRS.

Trzeba też podkreślić, że w polskich warunkach wynajem prowadzony przez dużych inwestorów ma pewną wadę. Mianowicie, takie firmy na ogół zawierają umowy najmu instytucjonalnego, który cechuje się uproszczoną procedurą eksmisyjną (bez prawa do mieszkania socjalnego). Osoby wynajmujące swoje mieszkania prywatnie, mają prawo oferować dość podobny najem okazjonalny, który jednak na razie nie jest szczególnie popularny. Można zatem oczekiwać, że opcja zawarcia tradycyjnej umowy najmu pozostanie atutem osób, które wynajmują mieszkania na bardzo małą skalę. Takie osoby będą mogły też skutecznie konkurować cenowo z dużymi inwestorami oferując lokale znajdujące się w starszych budynkach i gorszych lokalizacjach. Dla wielu Polaków zbierających pieniądze na własne „M”, niski czynsz nadal będzie priorytetem.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl