Szukasz mieszkania do wynajęcia? Są dwie wiadomości: dobra i zła

Analitycy Metrohaus Franchise przenalizowali dla nas oferty wynajmu mieszkań o powierzchni od 35 do 40 metrów w budynkach powstałych po 2000 roku w dużych miastach. Najdrożej jest tradycyjnie w stolicy. Tam za takie mieszkanie trzeba zapłacić miesięcznie od 2600 do 4000 tys. zł plus czynsz do wspólnoty czy spółdzielni i media. Na dole zestawienia znalazła się Bydgoszcz, gdzie koszt wynajmu takiego mieszkania waha się między 1500, a 2400 zł, plus czynsz i media.

Mimo że ceny te mogą przerażać, to eksperci Expandera i Rentier.io oceniają, że na rynku najmu panuje zastój. Z ich raportu wynika, że stawki najmu w II kwartale spadły we wszystkich segmentach rynku. Najmocniej staniał najem mieszkań średniej wielkości i dużych. Najmocniej oznacza spadek o 3 proc., gdy porównamy ceny drugiego kwartału do pierwszego kwartału tego roku.

Koszt najmu kontra koszt kredytu

- Przyczyną jest znacząca podaż przy kurczącym się popycie. Program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” pozwala wielu młodym osobom przenieść się z mieszkania najmowanego do własnego. We wszystkich analizowanych przez nas miastach rata takiego kredytu jest niższa niż koszt najmu. Na przeprowadzce do własnego mieszkania najwięcej można zaoszczędzić w Warszawie 548 zł miesięcznie, a najmniej w Białymstoku 144 zł miesięcznie – wylicza Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.

Jednak zdaniem dr Maciej Klukowskiego, dyrektora działu Najmu Home Management w Metrohouse Franchise najemców, którzy zwolnią wynajmowane mieszkania i zaciągną Bezpieczny Kredyt 2 proc. nie będzie tylu, by zmienili rynek najmu. Inaczej też niż Expander ocenia podaż i popyt na tym rynku.

- Popyt się utrzymuje. W mojej ocenie nadal mamy, zwłaszcza w dużych miastach, sporo obcokrajowców, a beneficjentów programu Bezpieczny kredyt 2 proc. nie będzie aż tylu, by wpłynęło to istotnie na rynek najmu. Zwłaszcza że nie każdy zwalnia wynajmowane mieszkanie. Część tych osób mieszka w tej chwili w domach rodzinnych i stamtąd chce się przeprowadzić do własnego mieszkania. Proszę też pamiętać, że za chwilę na rynku pojawią się studenci, którzy w sierpniu zaczynają się zwykle rozglądać za nowym lokum. Wszystko to powoduje, że z dobrych informacji najemcom można przekazać tylko taką, że ceny się ustabilizowały – mówi dr Maciej Klukowski.

Rynek najemcy czy wynajmującego?

Według Bartosza Turka, głównego analityka Hreit czerwcowa oferta mieszkań na wynajem jest już zbliżona do tej przedwojennej, co oznacza większą dozę normalności.

- Z jednej strony najemcy znowu mają wybór i nie są skazani na przyjmowanie każdej oferty. Z drugiej jednak strony nie ma co popadać w huraoptymizm. Wciąż daleko nam do sytuacji z 2020 roku, kiedy to najemcy byli górą do tego stopnia, że to właściciele mieszkań szukali najemców, a nie odwrotnie – ocenia analityk.

Dr Klukowski także uważa, że czasy dla najemców są trochę lepsze, niż rok temu, po wybuchu wojny w Ukrainie, ale nie tak dobre, jak to było dwa czy trzy lata temu. Jednak w jego ocenie mieszkań na rynku jest dużo mniej.

- Dlatego przestrzegam przed pochopną decyzją o nieprzedłużaniu umowy najmu. Raczej, jeśli współpraca z właścicielem dobrze się układa, to rekomendowałbym pozostanie w takim mieszkaniu i ewentualnie wynegocjowanie korzystnego wskaźnika waloryzacji czynszu. Najemcy pogodzili się, że na obsługę czynszu najmu muszą przeznaczyć do 50 proc. swoich przychodów, ale godzą się również na przekroczenie tej bariery. W większych miastach za 40 metrowe mieszkanie są gotowi zapłacić maksymalnie 3200 – 3400 zł miesięcznego czynszu plus opłaty za media. Są oferty, gdzie właściciele chcą 4500 – 4800 zł za takie mieszkanie i one długo pozostają na rynku. Nie znajdują chętnych. Jeśli chodzi o perspektywy dla tego rynku, to wydaje mi się, że obniżek czynszów nie można się spodziewać. Powodem jest inflacja i wysokie koszty utrzymania mieszkania.

Bartosz Turek też nie liczyłby na spadek czynszów.

- Nie zmienia to jednak faktu, że efektem większej oferty jest też wyraźna zmiana trendów, które miotają ostatnio stawkami czynszów. Jeszcze w 2022 roku wzrosły one na największych rynkach o 20-25 proc. Od kilku miesięcy trend ten zaniknął. Mamy teraz do czynienia ze stabilizacją. Przy tym trzeba mieć świadomość, że trudno liczyć na powrót czynszów do poziomów sprzed wojny. Dwucyfrowa inflacja, wzrost wynagrodzeń i wyższe koszty utrzymania nieruchomości powodują, że potencjał do spadku czynszów jest ograniczony – ocenia Bartosz Turek.

Polacy mieszkają w przepełnionych mieszkaniach

Wysokie czynsze najmu są jednym z powodów złej sytuacji mieszkaniowej młodych Polaków. Z danych Eurostatu wynika, że ponad połowa osób miedzy 25, a 34 rokiem życia mieszka z rodzicami. Tak źle nie było od 18 lat. A większość tych, których stać na wynajęcie, nie określiłaby swoich warunków mieszkaniowych, jako komfortowe. Hreit przeanalizował dane Eurostatu i wniosek jest przygnębiający — nigdzie w Europie najemcy nie żyją w takim ścisku jak w Polsce.

- Ścisk panujący na rynku najmu w Polsce wzrósł wręcz skokowo. W efekcie już prawie 2/3 najemców mieszka w za małym mieszkaniu, Nasz wynik jest, póki co najgorszym na starym kontynencie – podsumowuje Hreit.

To nie nastraja optymistycznie do poszukiwania mieszkania. Na cenę najemca ma dziś niewielki wpływ, ale przestrzeganie kilku zasad może sprawić, że choć nie będzie tanio, to przynajmniej ustrzeże się przed innymi problemami.

Ograniczysz ryzyko, przestrzegając tych zasad:

• Podpisz umowę. Nie wynajmuj, jeśli właściciel twierdzi, że jest niepotrzebna i na pewno się dogadacie.
• Przed podpisaniem i wpłatą kaucji oraz pierwszego czynszu upewnij się, że masz do czynienia z właścicielem. Jeśli mieszkanie ma księgę wieczystą, poproś o jej numer. W elektronicznej przeglądarce ksiąg wieczystych szybko i za darmo to sprawdzisz. Jeśli osoba, która obsługuje najem nie jest właścicielem powinna pokazać pełnomocnictwo do podpisania umowy najmu.
• Nie bój się umowy najmu instytucjonalnego – jeśli nie masz zamiaru nie wywiązywać się z umowy, nic złego Cię nie spotka. Twoje prawa są chronione.
• Umowa nie musi być drobiazgowa, z wyjątkiem zapisów o płatnościach. Poproś o dokument z opłatami ze spółdzielni czy wspólnoty. Zapytaj ile osób mieszkało przed Tobą, by zorientować się, jak mogą wyglądać Twoje koszty zużycia. Niskie zaliczki za wodę czy ogrzewanie mogą wynikać z tego, że mieszkanie przez jakiś czas stało puste.
• Zastanów się, do którego dnia miesiąca będziesz mógł zrobić przelew. Jeśli pracodawca płaci Ci 10, to nie zgadzaj się na płatność do 5, bo będą niepotrzebne nerwy. Przelew jest najlepszą formą rozliczeń z właścicielem. Łatwo sięgnąć do historii rachunku i sprawdzić co i kiedy było zapłacone.
• Poświęć czas na sporządzenie dokładnego protokołu zdawczo-odbiorczego. Nie chodzi tylko o spisanie stanu liczników. Jeśli meble, ściany, szyby są porysowane, uszczerbione lub mają inne uszkodzenia zrób zdjęcia i dołącz do protokołu. Gdy będziesz oddawał mieszkanie fotografie bardzo się przydadzą, bo pamięć jest ulotna.
• Postaraj się, jak najszybciej po wprowadzeniu użyć kontrolnie sprzęt AGD czy RTV, który jest na wyposażeniu. Może nie wszystko działa więc lepiej od razu zgłoś to właścicielowi.
• Twoim obowiązkiem jest dbać o mieszkanie. Jeśli, na przykład, na suficie pojawi się zaciek czy przez nieszczelne okno podczas ulewy przedostaje się woda, powiadom o tym właściciela.