- Spółdzielnie straciły około 15 tys. zł na przekształceniu jednego mieszkania. Daje to ok. 9 mld zł - podkreśla.

Rekompensata za wywłaszczenie

O tym, że podczas przenoszenia odrębnej własności lokali na członków dochodziło do bezpodstawnego uszczuplenia majątku spółdzielni, przesądził Trybunał. Uznał, że spółdzielnie w zamian za utratę prawa własności lokali w momencie przekształcenia powinny dostawać ekwiwalent. Nie jest nim jednak zwrot faktycznych kosztów budowy nieruchomości. Dlatego niektóre spółdzielnie zaczynają liczyć kwoty utracone na skutek niekonstytucyjnych zapisów ustawy i szykują pozwy o odszkodowania, które miałby wypłacić Skarb Państwa. Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa oszacowała, że poniosła stratę 20 mln zł, SM w Tczewie 40 mln zł, a Poznańska Spółdzielnia Mieszkaniowa twierdzi, że zwróci się o 160 mln zł odszkodowania.

- Pozew będzie zgodny z interesem spółdzielni, bowiem taka kwota wpłynęłaby do spółdzielni na jej fundusz remontowy, gdyby obowiązywały poprzednie zasady przekształceń - wyjaśnia Michał Tokłowicz, wiceprezes Poznańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej.

Podstawę prawną do występowania z takim roszczeniem daje art. 4171 par. 1 kodeksu cywilnego. Przewiduje on, że jeżeli szkoda została wyrządzona przez wydanie aktu normatywnego, jej naprawienia można żądać po stwierdzeniu we właściwym postępowaniu niezgodności tego aktu z konstytucją, umową międzynarodową lub ustawą.

- Spółdzielnia będzie musiała udowodnić, że nastąpiła szkoda i jest związek przyczynowy między wydaniem nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 14 czerwca 2007 r. a jej powstaniem - podkreśla prof. Hubert Izdebski z Uniwersytetu Warszawskiego.

Wysokość szkody

Najwięcej trudności sprawi spółdzielniom udowodnienie powstania szkody (rzeczywista strata i utracone korzyści) i jej wysokości.

- To, że spółdzielnie abstrakcyjnie poniosły szkodę, jest pewne. Jest też związek przyczynowy, bo w ustawie był nakaz przekształcenia. Dodatkowo akt był bezprawny, co orzekł Trybunał Konstytucyjny. Zrealizowanie ostatniej przesłanki w postaci ustalenia wysokości szkody nie jest jednak proste. Z uwagi na specyfikę spółdzielni nie jest wykluczone, że ewentualna strata może być potraktowana przez sąd jako już rozliczona pomiędzy członkami spółdzielni - mówi prof. Izdebski. Dodatkowym wymogiem jest to, że szkoda nie może być potencjalna, lecz rzeczywista.

- W przypadku spółdzielni musimy pamiętać, iż wiele osób, które skorzystały z przekształcenia za przysłowiową złotówkę, nie byłoby zainteresowanych wykupem, gdyby jego cena wynosiła np. 40 tys. zł. Oznacza to, że szkoda spółdzielni często będzie szkodą potencjalną, nie zaś rzeczywistą - zauważa Piotr Schramm, adwokat i wspólnik w Kancelarii Gessel.

Nie czekając na precedensowy wyrok, część spółdzielni mieszkaniowych przyjęła już własną metodologię.

- Kwota odszkodowania w naszej spółdzielni wynika z liczby mieszkań, które członkowie przekształcili z lokatorskiego w odrębną własność, pomnożonych przez przeciętną ich wielkość (55 mkw.) oraz cenę rynkową podobnych mieszkań (5 tys. zł za mkw.). Do wyliczenia przyjęto również zwaloryzowany wkład na tych mieszkaniach (50 proc. wartości rynkowej) oraz obowiązującą do 30 lipca 2007 r. 50-proc. bonifikatę przy przekształceniach praw do lokali spółdzielczych - wyjaśnia Michał Tokłowicz.

Nie za cały okres

Zdaniem prawników, ewentualna rekompensata nie będzie przysługiwała spółdzielniom za wszystkie przekształcone lokale.

Samo uznanie danego aktu normatywnego za niekonstytucyjny nie stanowi jeszcze wystarczającej przesłanki do przyznania odszkodowania. Jako przykład takiego wyłączenia odpowiedzialności prawnicy wskazują przypadek, gdy Trybunał Konstytucyjny co prawda uznał dane przepisy za niekonstytucyjne, ale jednocześnie odroczył utratę mocy tych przepisów.

- Przypomnijmy też, że Trybunał orzekł o niekonstytucyjności przepisów, a jednocześnie pozwolił na stosowanie ich przez rok. Bezprawność jest stwierdzona, ale przepisy obowiązują. Postępowania TK nie da się tutaj logicznie uzasadnić - podkreśla prof. Izdebski.

Spółdzielnie, które zamierzają walczyć o odszkodowania, muszą na razie wstrzymać się ze składaniem pozwów. Będą one mogły zostać rozpoznane dopiero w momencie wejścia w życie wyroku. Ubieganie się o odszkodowanie za szkody spowodowane działaniami ustawodawcy może tak więc okazać się czasochłonne. Takie postępowania trwają co najmniej kilka lat. Poza tym spółdzielnie będą musiały wraz w pozwem uiścić wpis sądowy w wysokości kilku procent dochodzonego odszkodowania.

- Decyzje o dochodzeniu odszkodowania od Skarbu Państwa powinni podjąć wszyscy spółdzielcy na walnym zgromadzeniu członków. Z pozwem wiąże się przecież konieczność uiszczenia wpisu. To pewne ryzyko, bo w razie przegranej trzeba się liczyć z utratą wpisu - podkreśla Krzysztof Wojdak, prezes SM im. gen. Józefa Sowińskiego w Warszawie.

15 tys. zł średnio straciły spółdzielnie na przekształceniu jednego mieszkania

SŁOWNIK

BEZPRAWIE LEGISLACYJNE - zachowanie sprzeczne z porządkiem prawnym polegające na wprowadzeniu normy sprzecznej z Konstytucją lub prawem wspólnotowym lub niewydaniu określonego aktu normatywnego mimo takiego obowiązku.

Podstawaprawna

• Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 17 grudnia 2008 r., sygn. akt P 16/08