– Lokalami własnościowymi w taki sposób praktycznie nikt nie obraca, bo właściciele wolą je sprzedawać, a za uzyskane pieniądze zakupić nową nieruchomość – mówi niezależny ekspert rynku nieruchomości Tomasz Błeszyński. Jego zdaniem taka droga do innego mieszkania jest prostsza niż zamiana i wymaga dopełnienia mniej kłopotliwych formalności. Dlatego zamieniane są przede wszystkim lokale komunalne, których najemca nie może sprzedać, podarować ani zapisać w testamencie.

W jednym z najbardziej popularnych w Polsce serwisów internetowych z ogłoszeniami można znaleźć ponad 2 tys. anonsów dotyczących zamiany. Jak na cały kraj to niewiele. Natomiast znajduje się tam 400 tys. ogłoszeń dotyczących sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym i kolejne 17 tys. ofert z rynku pierwotnego.

Przyczyny ekonomiczne

Większość mieszkań zamienia się z przyczyn ekonomicznych w czasie kryzysu. Oznacza to, że właściciel dużego mieszkania, płacący wysoki czynsz, aby obniżyć koszty, poszukuje zainteresowanego takim lokalem. Aby jednak doszło do transakcji, obie strony muszą dojść do porozumienia. Jedna uzyska wówczas i zapłaci niższy czynsz, a druga będzie miała większy metraż, ale musi też liczyć się w przyszłości z wyższymi miesięcznymi kosztami utrzymania.

Tomasz Błeszyński tłumaczy, że mieszkań proponowanych do zamiany jest całkiem dużo, natomiast śladową liczbę stanowią odpowiedzi na oferty. Dlatego biura nieruchomości niechętnie zajmują się takimi sprawami.

Zamiana za odstępne

Specjaliści rynku nieruchomości twierdzą, że często działają na nim spekulanci, którzy liczą na szybki zarobek, zamieniają mieszkania za tzw. odstępne. Jest to opłata, jaką poszukujący mieszkania płaci najemcy lokalu komunalnego lub spółdzielczego za wyprowadzenie się z niego. Pobieranie odstępnego jest nielegalne, bo zgodnie z prawem najemca nie może takiego mieszkania sprzedać. Może je jedynie oddać administracji, a ponieważ nie przynosi to żadnych korzyści finansowych, niektóre osoby decydują się w ten sposób na szybki zarobek, handlując nie swoim mieszkaniem. Lokale w taki sposób nabywają przede wszystkim osoby, których nie stać na zakup na rynku wtórnym lub pierwotnym, ale mają odpowiednią kwotę, aby zapłacić odstępne, bo to o wiele szybszy sposób na otrzymanie mieszkania.

Szybki zarobek na mieszkaniu

Niektórzy najemcy liczą na zyski ze sprzedaży lokalu należącego do gminy i szukają na rynku lokalu w atrakcyjnym miejscu (np. kamienicy w centrum miasta). Następnie zamieniają swoje gorsze mieszkanie na lepsze i po upływie kilku miesięcy składają w urzędzie gminy wniosek o jego wykup. Najczęściej otrzymują pozwolenie na wykup od miasta tego lokalu po atrakcyjnej cenie. Nowy właściciel szuka potem kupca, który zapłaci za mieszkanie cenę rynkową, wyższą od ceny wykupu od gminy.

Aby ukrócić nielegalny handel nieruchomościami należącymi do gminy bądź spółdzielni, wprowadzanych jest coraz więcej ograniczeń dla osób zainteresowanych zamianami. Na przykład w Łodzi wydłużono okres zameldowania w lokalu należącym do miasta do 24 miesięcy. Za kolejny warunek uznano prawo do najmu mieszkania. Liczba zamian dobrowolnych spadła z około 50 miesięcznie na początku 2008 r. do około 25 miesięcznie na początku 2009 r. Nikt nie chce mówić o tym, czy przyczyniły się do tego nowe przepisy. Urząd Miasta Stołecznego Warszawy na swojej stronie internetowej zamieścił specjalną wyszukiwarkę zamiany mieszkań. Według ostatnich danych w bazie znajduje się ponad 1,1 tys. lokali – najwięcej w Śródmieściu i na Targówku. Rzecznik prasowy urzędu Warszawa-Mokotów Jacek Dzierżanowski powiedział, że przez cały 2008 rok dokonano 15 zamian wzajemnych i 21 z zasobów miejskich. Od początku roku były to odpowiednio trzy i cztery zamiany.

Coraz mniej zamian

W Poznaniu w ubiegłym roku zarejestrowano 50 zamian mieszkań z zasobów miasta, a w 2009 r. zrealizowano już 30 wniosków. Przez trzy lata w Krakowie prowadzony był program zamiany mieszkań dla tych, którzy mieli kłopoty z płaceniem czynszu w dotychczasowym lokalu. Wystarczyło złożyć wniosek do urzędu miasta o zamianę na lokal z mniejszymi opłatami, by jeszcze przed znalezieniem takiego mieszkania płacić niższy czynsz w swoim dotychczasowym miejscu zamieszkania. W bieżącym roku program nie jest kontynuowany.

KORZYŚCI Z ZAMIANY MIESZKANIA

● dostosowanie wielkości i standardu mieszkania do własnych potrzeb

● dostosowanie wysokości opłat za mieszkanie do własnych możliwości finansowych

● spłata zadłużenia czynszowego

● zamieszkanie przez osobę niepełnosprawną w lokalu bez barier architektonicznych