Ahmed Bin Sulayem, prezes Dubai Multi Commodities Centre (DMCC), twierdzi, że miasto wciąż może przyciągnąć takimi projektami inwestorów i najemców, ponieważ wiele z istniejących już budynków nie odpowiada standardom wielkich spółek. Bin Sulayem doprowadził do sfinalizowania budowy 68-piętrowego Almas Tower w 2007 roku. Wówczas był to najwyższy budynek w mieście. Bin Sulayem zapewnia, że przestrzeń biurowa wieżowca jest aktualnie w pełni wynajęta, a na wolne miejsca ustawiła się kolejka oczekujących.

„Kryzys uzmysłowił nam fakt, że dobrze zaprojektowana i przemyślana konstrukcja zawsze utrzyma swoją wartość i przyciągnie najemców. Tutaj zaczyna brakować nam przestrzeni, a najwyższy na świecie biurowiec przyciągnie uwagę kolejnych firm” – mówi 35-letni Bin Sulayem.

Napędzany spekulacjami boom nieruchomości w Dubaju pozostawił miasto z tysiącami biur, które nie zainteresowały najemców. Broker nieruchomości Jones Lang LaSalle doniósł w raporcie, że firmy, które poszukują większych biur o powierzchni ponad 5000 m2, często mają problem z ich znalezieniem i decydują się na budowę na zamówienie. CBRE, inny broker, twierdzi że około 45 proc. powierzchni biurowych w Dubaju nie znalazło najemcy.

Na sprzedaż

Drapacz chmur planowany przez DMCC miałby co najmniej 520 metrów wysokości i zajmował teren o powierzchni 107 tys. m2. Zarządca planuje sprzedać część powierzchni wieżowca, a część zachować w celu generowania zysków z najmu. Budynek miałby stanąć za 5 lat, a jego konstrukcja miałaby pochłonąć około 1 mld USD. „Zadbamy o to, aby międzynarodowi inwestorzy byli świadomi, że taka konstrukcja powstaje. Oni potrzebują wielkich przestrzeni, a ekspansję planują z kilkuletnim wyprzedzeniem” – mówi Bin Sulayem.

Do rozpoczęciabudowy jeszcze daleko. Wieżowiec musi zostać zaprojektowany, nie wybrano jeszcze firmy budowlanej oraz nie zabezpieczono budżetu.. Według dyrektora budynek zostanie prawdopodobnie sfinansowany z przedsprzedaży biur, pożyczek oraz islamskich obligacji.

Według Matthew Green’a, szefa badań na temat Zjednoczonych Emiratów Arabskich w CBRE, zapotrzebowanie na wielkie, korporacyjne przestrzenie biurowe nie usprawiedliwia jeszcze takich projektów jak ten. Green twierdzi, że wysokie koszty budowania takich konstrukcji przekładają się na podwyższone ceny najmu i sprzedaży powierzchni.

Niska wydajność

„Po co budować najwyższy wieżowiec?” dopytuje Green. „To będzie niewydajny budynek. Nie ma sensu budować takich budynków w świetnej lokalizacji. Korporacje wcale nie chcą wydawać wielkich środków na wynajem” – dodaje.

>>> Czytaj też: Sky City One jako symbol zbliżającego się kryzysu. Czy Chiny przełamią fatum?

Bin Sulayem twierdzi, że DMCC prowadzi rozmowy z „siedmioma poważnymi bankami i wieloma innymi międzynarodowymi bankami, które chcą skorzystać z tej oferty”. Twierdzi również, że inwestorzy dzwonili z propozycjami kupna 25 pięter, mimo, że nie powstał nawet projekt budynku. Ambicje Bin Sulayem’a odzwierciedlają zapędy deweloperów i polityków z Dubaju, którzy anonsują coraz to większe projekty, począwszy od największego na świecie diabelskiego młyna, po większą od oryginału replikę Tadż Mahal. Prawie nic nie wiadomo natomiast na temat źródła finansowania tych projektów.

Boom na biura w Dubaju trwał od 2002 do 2008 roku. Inwestorzy kupujący jeszcze nieistniejące budynki, często odsprzedawali swoje kontrakty w celu uzyskania szybkiego zysku. Wiele z nieruchomości sprzedawano piętro po piętrze, wg systemu o nazwie „strata titles”. Według Matthew Green’a w ostatecznym rozrachunku nieruchomości trafiały do małych inwestorów z niewielkim doświadczeniem w zarządzaniu przestrzenią biurową.

Craig Plumb, dyrektor badań nad Bliskim Wschodem i północną Afryką w Jones Lang szacuje, że w centralnej dzielnicy biznesowejDubaju niewykorzystanych pozostaje 31 proc. biur. Więcej, bo 38 proc. znajdziemy jedynie w sąsiednim Abu Dhabi. Dla porównania w Mumbaju odsetek dostępnych biur to 25 proc., w Bostonie 20 proc., Chicago 18 proc., Moskwie 15 proc., a we Frankfurcie i Szanghaju po 13 proc. Jones Lang Lasalle szacuje, że do końca 2015 roku zostanie oddanych do użytku kolejne 1,4 mln m2 przestrzeni biurowych, a więc 19 proc. aktualnie dostępnej. Matthew Green twierdzi, że do tego czasu odsetek niezajętej przestrzeni biurowej może wzrosnąć aż do 50 proc.

Powodów takiego stanu rzeczy jest wiele, ale najbardziej znaczącym może być system sprzedaży typu „strata titles”. Prawie 65 proc. oddanych do użytku do końca 2015 roku będzie miało taką strukturę własności. Dla wielu najemców taki system jest niezadowalający. Muszą się wtedy zmagać z wieloma właścicielami, wieloma standardami konserwatorskimi i wymogami najmu.

Standard Chartered, drugi największy pożyczkodawca w Wielkiej Brytanii, szukał biur w Dubaju przez dwa lata (w czasach, gdy udział wolnych biur wynosił 40 proc.). Brytyjski bank bank zdecydował się w końcu na postawienie własnego, 13-piętrowego budynku w 2011 roku. Według Robina Pugh z Jones Lang, który pomagał w tych poszukiwaniach, większość budynków nie odpowiadała firmie, ponieważ panował w nich system „strata titles”.

Rekordowe sukcesy

Dubaj ma już na swoim koncie kilka rekordowych projektów. Emaar Properties wyprzedało wszystkie apartamenty w najwyższym budynku świata – Burj Khalifa, zanim został on ukończony. Aktualnie firma powiększa Dubai Mall – największe na świecie centrum handlowe.
Z kolei firma Nakheel ogłosiła, że ma zamiar zbudować kolejne 102 rezydencje na wyspach po tym, jak projekt Palm Jumeirah - domy na sztucznych wyspach w kształcie palm - osiągnęły jedne z najwyższych cen w mieście.

Nowy projekt DMCC miałby tę przewagę, że oferowałby przestrzeń wolną od podatku na 50 lat. W Dubaju powstało wiele dzielnic zwanych wolnymi strefami, gdzie firmy mogą zachować 100 proc. praw własności. Poza tymi strefami, mogą działać jedynie firmy będące w większości w posiadaniu obywateli Zjednoczonych Emiratów Arabskich. 

Wolna strefa

DMCC wymaga od swoich klientów, aby działali w obrębie wolnej strefy, a także rejestrowali tam swoją działalność. Taka polityka ma według dyrektora zapobiec spekulacjom. Firma zarządza 27 wieżowcami. Bin Sulayem nadzorował ekspansję DMCC z firmy handlującej złotem do przedsiębiorstwa, które obracło diamentami, herbatą, czy perłami. Był również odpowiedzialny za nadzór budowy Almas Tower. Jak twierdzi Bin Sulayem, drapacze chmur są na ogół projektowane pod kątem wielu usług, ale DMCC interesuje jedynie przestrzeń biurowa.