Trzyosobowa rodzina dysponująca dochodem na poziomie 5 tys. zł netto może pożyczyć 403,3 tys. zł (mediana) w formie 30-letniego kredytu – wynika z najnowszych danych zebranych przez Lion’s Bank. Do kalkulacji przyjęto, że kredytobiorcy zobowiązują się do korzystania z bankowego rachunku i karty kredytowej, a w niektórych bankach także kupują dodatkowe ubezpieczenie (o ile jest to niezbędne). Październikowy wynik jest co prawda o 13 tys. zł wyższy niż miesiąc temu, kiedy cztery banki wyraźnie ograniczyły możliwość zadłużania się. Nie zmienia to jednak faktu, że najnowszy odczyt jest o 28,7 tys. zł niższy niż w analogicznym okresie przed rokiem.

Bankowy biznes staje się trudniejszy

Powód? Po części może to być wdrożenie wymagań stawianych przez KNF (np. podniesienie minimalnych kosztów utrzymania rodziny oraz wymagań kapitałowych wobec banków), częściowo obawy przed nowymi regulacjami i podatkami, na których szczegóły czeka cały sektor bankowy.

Stopniała więc grupa instytucji, które modelowej rodzinie chciałyby pożyczyć przynajmniej pół miliona złotych, choć wciąż są 4 takie banki: BGŻ BNP Paribas, Pekao S.A., ING Bank Śląski i Raiffeisen Polbank. Na drugim biegunie znalazł się Bank Pocztowy, który deklaruje, że rodzina zarabiająca co miesiąc 5 tys. zł netto może liczyć na 292,1 tys. zł długu.

>>> Czytaj też: Niskie stopy procentowe i dołek na rynku obligacji uderzają w banki. Zyski topnieją

Niższa zdolność to mniejsze mieszkanie

Co bardziej zachowawcze podejście dla hipotek oznacza w praktyce? Gdyby przeliczyć kwotę 28,7 tys. zł (o tyle spadła przez rok zdolność kredytowa w przyjętym modelu rodziny) na możliwości zakupowe, to okazałoby się, że w Warszawie wystarczyłaby ona na 4 metry kwadratowe lokalu używanego. Teoretycznie o tyle spadły możliwości zakupowe modelowej rodziny, o ile chciała kupić „cztery kąty” w stolicy. W Zielonej Górze, gdzie nieruchomości są wyraźnie tańsze, możliwości zakupowe spadły o prawie 10 m kw. Średnia dla 17 miast wojewódzkich to prawie 7 m kw. – o tyle mniejsze niż rok temu mieszkanie może dziś kupić na kredyt modelowa rodzina.

Rata niższa niż przed rokiem

Pocieszeniem dla kredytobiorców może być informacja, że rok temu kredyty były droższe. Obecnie przy zaciąganiu kredytu na 300 tys. zł i 30 lat trzeba się liczyć z ratą miesięczną na poziomie 1344 zł (przy założeniu marży banku w wysokości 1,75%). Rok temu rata kredytu o identycznej wartości wynosiła 1412 zł, czyli była o 68 zł wyższa.
Ale uwaga! Trzeba pamiętać, że zadłużając się dziś – przy niskim poziomie stóp procentowych – trzeba się liczyć z tym, że stopy procentowe w końcu zaczną rosnąć, a wraz z nimi comiesięczna rata. Dziś za każde pożyczone na 30 lat 100 tys. zł trzeba do banku oddawać co miesiąc średnio 448 zł. Gdyby stopy procentowe podniesiono na przykład o 1 pkt. proc., to rata za identyczny kredyt wzrosłaby do 506 zł miesięcznie. Nie jest jednak wykluczone, że w kolejnym cyklu zaostrzania polityki pieniężnej dojdzie do większych podwyżek niż o 1 pkt. proc. Warto więc zauważyć, że gdyby stopy procentowe wzrosły do poziomu sprzed obniżek (podstawowa stopa była na poziomie 4,75%, a nie 1,5% jak dziś), rata w przeliczeniu na każde pożyczone 100 tys. zł mogłaby wzrosnąć do poziomu około 640 zł miesięcznie.

Niech trwa tani kredyt

Jeśli jednak wierzyć dzisiejszym prognozom, na tak duże podwyżki stóp procentowych przyjdzie jeszcze długo poczekać. Choć trzeba zaznaczyć, że prognozy dotyczące zmian wskaźnika WIBOR (mocno skorelowanego ze stopą referencyjną NBP) są bardzo zmienne, to najnowsze przewidują, że WIBOR 3M w perspektywie 9 miesięcy spadnie do poziomu 1,38% (z dzisiejszych 1,73%). Zmiana taka ulżyłaby zadłużonym poprzez obniżenie miesięcznej raty 30-letniego długu o około 20 zł na każde pożyczone 100 tys. zł. Co nie mniej ważne w dłuższym horyzoncie czasowym (21-miesięcznym) kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 1,55%. Liczby te są o tyle ważne, że tak jak wspomniano, składnikiem oprocentowania kredytu mieszkaniowego w Polsce bardzo często jest właśnie WIBOR 3M. W efekcie, gdy jest on niższy, raty maleją, i odwrotnie.

Co te liczby właściwie znaczą? Gracze rynkowi sądzą, że w 2016 roku można liczyć na jedną obniżkę stóp procentowych, a do tego przez około dwa lata kredyt powinien być tańszy niż dziś – tak przynajmniej wygląda najbardziej prawdopodobny scenariusz, wynikający z najświeższych danych rynkowych. Warto w tym miejscu podkreślić, jeszcze 5 miesięcy temu pierwsza podwyżka (a nie obniżka) stóp procentowych spodziewana była raczej na przełomie 2015/16. Prognozy te należy więc traktować z dużą dozą ostrożności.

>>> Czytaj też: Kredyty mogą być jeszcze tańsze, ale podatek bankowy zaboli klientów