Nad przepisami umożliwiającymi tworzenie specjalnych spółek zarabiających na wynajmie nieruchomości i notowanych na giełdzie (REIT, od real estate investment trust) pracuje Ministerstwo Finansów. W zamian za dzielenie się większością zysku z akcjonariuszami będą one zwolnione z podatku dochodowego (CIT). Projekt ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości z tego rozwiązania wyłącza jednak inwestycje w budynki i lokale mieszkalne. To nie podoba się Polskiemu Związkowi Firm Deweloperskich. Zaproponował on rezygnację z tego wyłączenia. Przedstawiciele PZFD wskazują, że ten segment coraz bardziej się profesjonalizuje i z roku na rok przybywa zarabiających na wynajmie mieszkań, nie tylko wśród indywidualnych inwestorów. Jako przykład związek wskazuje Fundusz Mieszkań na Wynajem prowadzony przez BGK TFI czy tegoroczne inwestycje dwóch dużych zagranicznych funduszy w Warszawie. Chodzi o kupno 72 apartamentów w budynku Złota 44 przez Catella Real Estate AG oraz przejęcie całego projektu mieszkaniowego ze 193 lokalami przez Bouwfonds Investment Management.

– Nie rozumiemy, dlaczego ten segment miałby zostać w REIT pominięty. Działają już na nim profesjonalni zarządcy od najmu krótko- i długoterminowego, poza tym opowiadamy się za równością wszystkich segmentów rynku. Mieszkania byłyby doskonałym sposobem na dywersyfikację inwestycji w REIT – wskazuje Konrad Płochocki, dyrektor generalny PZFD.

Ministerstwo Finansów zaznacza, że projekt jest na początku procesu legislacyjnego i sprawa mieszkań może być jeszcze dyskutowana. Podaje jednocześnie, że REIT mają zmniejszyć dominację inwestorów zagranicznych na komercyjnych rynkach nieruchomości innych niż mieszkaniowy i umożliwić inwestowanie w biurowce czy powierzchnie handlowe polskim inwestorom detalicznym.

Coraz więcej firm poważnie myśli o uruchomieniu pierwszych polskich REIT.

Taki ruch rozważa m.in. MLP Group, deweloper i zarządzający magazynami. Firma zapowiada, że do REIT planuje przenieść portfel ukończonych nieruchomości magazynowych. – W kilku centrach logistycznych mamy w pełni wynajętą powierzchnię, która generuje stałe przychody z najmu. Obecnie jest to ok. 500 tys. mkw. – informuje Radosław T. Krochta, prezes MLP Group. Dodaje, że wartość magazynów, które w pierwszym etapie mogą trafić do REIT, można szacować na ok. 0,5 mld zł. Chodzi o parki magazynowe, które mają po kilkunastu najemców z kilku branż. – Naszym celem jest utworzenie pierwszego w Polsce i regionie REIT magazynowego. Biznes pozwala osiągać zwrot rzędu 7 proc. w skali roku – dodaje Krochta.

Sprecyzowane plany ma też Tower Investments, które obsługuje i realizuje projekty deweloperskie, m.in. dla sieci handlowo-usługowych. Buduje też własny projekt parków handlowych Shopin. REIT ma być w pierwszej kolejności budowany na bazie nieruchomości już należących do firmy. – Czas pokaże, czy będziemy widzieli potrzebę inwestowania w zakup gotowych nieruchomości z rynku, na chwilę obecną nie wykluczamy tego rozwiązania – zapewnia Bartosz Kazimierczuk, prezes Tower Investments. Projekty spółki mają teraz wartość ok. 40 mln zł. To parki handlowe Shopin w Łodzi i Płocku oraz City Shopin w Warszawie, który zostanie otwarty w I kw. 2017 r.

Spółka zamierza rozbudowywać portfel nieruchomości na wynajem, a jej najbliższym celem jest wzrost ich wartości do ponad 125 mln zł. – Wartość naszych obiektów szacowana jest przy założeniu stopy zwrotu na poziomie 8 proc., choć coraz więcej transakcji na rynku obiektów handlowych zawierana jest na niższym oprocentowaniu. Nasze założenia pozostaną jednak na wyższym poziomie, aby akcjonariusze planowanego REIT-u mogli osiągać dywidendę na poziomie 5–6 proc. – zapowiada szef Tower Investments.

Na nowe przepisy czeka również Reino Dywidenda Plus, który już próbował wejść na GPW. Firma jest teraz właścicielem dwóch wynajętych biurowców w Poznaniu i Gdańsku. Docelowo jej portfel ma składać się z przynajmniej pięciu, siedmiu nieruchomości. Firma wypłaciła w tym roku akcjonariuszom dywidendę w wysokości 100 proc. zysku wypracowanego w 2015 r. Spółka podawała, że w ten sposób zapewniała im roczną stopę zwrotu na poziomie 5 proc. W sumie na dywidendę przeznaczyła 316,4 tys. zł.

O REIT myśli też Polski Holding Nieruchomości kontrolowany przez Skarb Państwa. Pytany o obiekty, które mogą się w nim znaleźć, informuje, że inwestycja w REIT obejmować będzie nieruchomości skomercjalizowane, czyli wynajęte, oraz położone w atrakcyjnych lokalizacjach. Portfel nieruchomości PHN na koniec września wart był w sumie niemal 2,5 mld zł. Na będące jego podstawą gotowe obiekty przypadało niemal 1,3 mld zł. Średnia roczna stopa zwrotu z najmu w ich przypadku wynosiła w tym czasie 5,6 proc.

Analitycy przyznają, że REIT mogą być dla krajowych indywidualnych i instytucjonalnych inwestorów interesującą alternatywą, choć pierwsze spółki będą musiały wykonać dużą pracę, aby przekonać do siebie potencjalnych akcjonariuszy.

– Obecnie najlepiej na rynku wypadają stopy zwrotu z najmu magazynów. W przypadku dobrych nieruchomości rentowność najmu sięga w skali roku 7–8 proc. Dla najlepszych powierzchni handlowych jest to ok. 6–7 proc. W atrakcyjnych biurowcach, gdzie ostatnio stopy kapitalizacji (rentowność inwestycji w nieruchomość) raczej spadały, było to 5–7 proc. Nie sądzę, aby w tym segmencie rentowność miała jeszcze spadać – ocenia Maciej Wewiórski z DM BOŚ. ⒸⓅ