W III kwartale deweloperzy działający w sześciu największych miastach Polski (Warszawa, Poznań, Wrocław, Trójmiasto, Kraków, Łódź) sprzedali 16,1 tys. mieszkań. To o 1 tys. więcej niż w II kwartale – wynika z najnowszych danych JLL. Dzięki tak dobremu wynikowi udało się odrobić stratę względem roku poprzedniego. Pierwsza połowa roku była bowiem słaba. W sumie od początku roku deweloperzy sprzedali 47,8 tys. mieszkań na największych rynkach. Daje to wynik już tylko o 1,3 proc. gorszy od tego z ubiegłego roku. Wszystko wskazuje więc na to, że będzie się realizował najkorzystniejszy dla rynku i deweloperów scenariusz spowolnienia – stopniowe zmniejszanie się popytu wraz z odpowiednią redukcją podaży. O ile nie dojdzie do skokowego spadku któregoś z tych wskaźników.
Kłopoty z gruntami i nie tylko
Deweloperzy nie kryją, że dziś wyzwaniem dla nich jest to, by podaż nadążała za popytem.
Z realizacją tego jest jednak coraz trudniej. Przede wszystkim z powodu coraz trudniejszego dostępu do gruntów, na których mogliby budować nowe mieszkania. Z powodu ceny, która sukcesywnie rośnie.
Reklama
– Chodzi też o to, że baza atrakcyjnie położonych gruntów z uchwalonych planem miejscowym cały czas się kurczy. Jednocześnie toczące się wielomiesięczne procedury administracyjne opóźniają rozpoczęcie budowy i sprzedaży mieszkań potencjalnym klientom – zaznacza Dariusz Pawlukowicz, członek zarządu Vantage Development, i dodaje, że ograniczony dostęp do nowych gruntów może w przyszłości bardzo ograniczyć budowę nowych mieszkań.
Do tego dochodzą rosnące koszty realizacji inwestycji. Negocjacje cenowe deweloperów z generalnym wykonawcami są trudne. Koszty pracy mają bardzo duży udział w łącznych kosztach wykonawstwa.
– Na rynku brakuje rąk do pracy, a płaca minimalna ma w najbliższych latach istotnie wzrosnąć. Trudno zatem oczekiwać istotnej poprawy w tym zakresie w najbliższej przyszłości. Dotychczas, z uwagi na dobrą ogólną sytuację ekonomiczną i bogacenie się polskiego społeczeństwa, wyższe koszty budowy mogły być częściowo przenoszone na klienta końcowego, który godził się na zapłatę wyższej ceny za mieszkanie – mówi Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronson Development.
Z czasem jednak, jak uważa Dariusz Pawlukowicz, cena może osiągnąć poziom nieakceptowalny przez klientów, co negatywnie wpłynie na popyt.
Najnowsze dane GUS sugerują, że na razie sytuacja jest pod kontrolą. Nie tylko rośnie liczba mieszkań, na budowę których wydano pozwolenie – o 4,2 proc., do 201,3 tys. w pierwszych trzech kwartałach tego roku, ale też tych, których realizację już rozpoczęto (o 2,6 proc., do 178,4 tys. w tym samym czasie).
– Dynamicznie rozwijające się ośrodki miejskie, takie jak Wrocław ze stale rosnącą liczbą ludności, będą wymagały dalszych inwestycji w nowe projekty deweloperskie – uważa Dariusz Pawlukowicz.
Do tego dochodzi trend powrotu do miast z domków na przedmieściach tudzież poza granicami dużych miast, co też będzie napędzać popyt.
Cena ratunkiem
Ważniejsze dla wyników deweloperów jest to, że cały czas rośnie cena mieszkania. Dzięki temu, nawet pomimo sprzedaży trochę słabszej niż przed rokiem, zarabiają więcej. Na sześciu największych rynkach za 1 mkw. mieszkania trzeba dziś zapłacić średnio o 10 proc. więcej niż przed rokiem.
Analiza wyników największych polskich deweloperów, pokazuje również, że rynek cały czas dąży do stabilizacji.
BPI Real Estate Poland przyznaje, że wciąż utrzymuje sprzedaż na poziomie ok. 300 mieszkań rocznie. W trzech pierwszych kwartałach tego roku przekroczyła już 99 proc. rocznego planu. Dobry wynik zanotowali też warszawski deweloper Victoria Dom czy ogólnopolski Echo Investment. Ten pierwszy od stycznia do września zakontraktował 1129 mieszkań, czyli o 60 proc. więcej niż rok wcześniej. Zarząd Victoria Dom podtrzymuje plan sprzedaży w tym roku łącznie około 1500 lokali.
– Kontynuujemy wieloletni już trend wzrostowy, osiągając regularnie nowe rekordowe poziomy sprzedaży. Koniunktura na rynku cały czas jest dobra. Polacy wierzą, że inwestycje w dobrze zaprojektowane mieszkania są dobrą lokatą pieniędzy, a Warszawa i inne duże aglomeracje jak Kraków, Wrocław i Trójmiasto zapewniają wysokie bezpieczeństwo ich inwestycji – skomentował wyniki Waldemar Wasiluk, wiceprezes zarządu Victoria Dom.
Echo Investment od początku roku podpisał natomiast przedwstępne umowy dla 937 mieszkań, czyli o ponad 30 proc. więcej niż w pierwszych trzech kwartałach 2018 r. W tym samym czasie przekazał też klientom 592 mieszkania, co oznacza 46-proc. wzrost w porównaniu do analogicznego okresu roku 2018.
– Jesteśmy na dobrej drodze do osiągnięcia rocznego celu, który zakłada sprzedaż 1,3 tys. mieszkań. Od początku roku, zgodnie z planem, uzupełniliśmy ofertę o blisko 1,2 tys. mieszkań. Mamy apetyt na wzmacnianie naszej pozycji rynkowej, dlatego w najbliższych tygodniach oferta zostanie powiększona o kolejne atrakcyjne inwestycje – mówi Waldemar Olbryk, członek zarządu Echo Investment odpowiedzialny za sektor mieszkaniowy.
Budimex Nieruchomości również może się pochwalić dobrym wynikiem. Sprzedał od początku roku o ponad 58 proc. więcej mieszkań, w sumie ponad 1,28 tys. Atal natomiast zanotował niemal 30-proc. wzrost – do 2,3 tys. mieszkań.
Vantage Development przyznaje, że po pierwszych trzech kwartałach odnotował spadek, ale delikatny, na poziomie 3 proc. r./r. To zdaniem firmy świadczy o tym, że popyt jest na stabilnym poziomie. Z kolei Ronson Development, który sprzedał od stycznia do września nieco ponad 500 mieszkań, zakłada, że w całym roku nabywców znajdzie 800 jego lokali. Oznaczałoby to wynik na poziomie zbliżonym do ubiegłorocznego, kiedy to firma znalazła nabywców na 773 lokale.
Trudne prognozy
Przewidywanie przyszłości, według branży, to na razie jak wróżenie z fusów. Jeśli zerknąć do prognoz specjalistów od rynku mieszkaniowego sprzed kilku lat, to znaleźlibyśmy wśród nich też takie, które zakładały, że obecnie będziemy znajdować się w głębokiej recesji. Nic takiego się nie stało. Rynek wciąż trzyma się mocno.
– Oczywiście coraz częściej słyszymy, że czeka nas spowolnienie, ale nikt nie jest w stanie przewidzieć, kiedy ono nadejdzie i jak będzie głębokie. Wiele czynników, m.in. niskie stopy procentowe czy rosnące płace, wskazuje na to, że w krótkim terminie popyt na mieszkania będzie się utrzymywać na wysokim poziomie. A nawet jeśli przyszłoby spowolnienie i sprzedaż miałaby spaść o 10 czy nawet 15 proc., to i tak wciąż będą to poziomy ponad dwuipółkrotnie wyższe niż jeszcze dekadę temu – zaznacza Andrzej Gutowski, dodając, że oczywiście nikt nie jest w stanie zapewnić, że nie pojawi się jakiś czarny łabędź, który zachwieje rynkami finansowymi. A stabilność rynków finansowych ma kluczowe znaczenie dla branży nieruchomości, zarówno jeśli chodzi o popyt, jak i podaż.
– Mam na myśli z jednej strony dostępność kredytów hipotecznych dla nabywców mieszkań, a z drugiej możliwość finansowania działalności przez deweloperów, np. na rynku obligacji – dodaje.
Cały czas do góry
Dlatego deweloperzy nie studzą planów. Z sondy przeprowadzonej przez serwis nieruchomości Dompress.pl wynika, że Home Invest jest właśnie w trakcie wprowadzania na rynek dwóch nowych projektów. Firma rozpoczęła przedsprzedaż mieszkań w inwestycji Metro Park zlokalizowanej na pograniczu warszawskich Bielan i Żoliborza. Kolejna inwestycja, która wejdzie wkrótce do sprzedaży, będzie usytuowana przy ul. Oszmiańskiej w Warszawie. J.W. Construction Holding w najbliższym czasie planuje natomiast rozpocząć sprzedaż mieszkań w osiedlu Gościnne w Skórzewie koło Poznania. Wkrótce ruszy z kolejnym etapem osiedla Wrzosowa Aleja na warszawskiej Białołęce. W ofercie znajdą się kameralne wille miejskie z miniogródkami w wydzielonej, ogrodzonej i otoczonej zielenią przestrzeni. Firma zapowiada też uruchomienie Horizon Letnica w Gdańsku, inwestycji usytuowanej w niewielkiej odległości od zatoki. W pięknej, zalesionej okolicy pod Krakowem przygotowuje natomiast Apartamenty na Wzgórzach. Matexi Polska deklaruje, że szykuje się do kolejnej inwestycji – zlokalizowanej u zbiegu ul. Puławskiej i al. Niepodległości w Warszawie w formule private rental sector.
Branża nie zamierza zwalniać też w przyszłym roku. Ronson Development chce co najmniej utrzymać, a jeśli zasoby i sytuacja rynkowa na to pozwolą, to nawet trochę zwiększyć skalę działalności i zbliżyć się do poziomu 900–1000 sprzedawanych mieszkań rocznie. BPI Real Estate Poland w 2020 r. zakończy budowę czterech inwestycji na ok. 730 mieszkań.
– Będą to inwestycja Vilda Park w Poznaniu, II etap kompleksu Bulwary Książęce we Wrocławiu oraz nasze dwa najnowsze projekty w stolicy: wolaRE i Rezydencja Barska. Przyszły rok będzie dla nas czasem nowych projektów i wyzwań. Wejdziemy w segment nieruchomości inwestycyjnych, który będzie nowością w naszym portfolio. Poza apartamentami serwisowanymi, których projekt przygotowujemy w Gdańsku, znajdą się w nim również domy studenckie i mikroapartamenty dla młodych profesjonalistów – mówi Mariusz Rodak, dyrektor generalny BPI Real Estate Poland. Dodaje, że receptą na sukces na rynku jest podążanie za rosnącymi wymaganiami klientów, a także zmieniającymi się trendami.
– Pojawia się trend instytucjonalnego wynajmu mieszkań. Pojawiły się nowe produkty jak domy studenckie, mikroapartamenty, budynki przeznaczone na najem krótkoterminowy – podkreśla.
Z kolei Vantage, podobnie jak Echo Investment, cały czas szuka nowych gruntów pod inwestycje. Firma rozszerzyła bank ziemi o tereny przy ul. Międzyleskiej, Buforowej oraz kolejne etapy Portu Popowice.
– Zapewni nam to stabilną działalność na nadchodzący rok – podkreśla Dariusz Pawlukowicz.
Jeśli spowolnienie nadejdzie, to skutki dotkną najpierw spółki inwestujące w mniej atrakcyjne lokalizacje. W ostatnich latach klienci się zmienili.
– Doskonale orientują się w potencjale inwestycyjnym mieszkania czy miejskich planach rozwoju infrastruktury i okolicy projektów deweloperskich. W sytuacji spowolnienia będą jeszcze ostrożniej wydawać pieniądze, kupując mieszkania, które pozwolą na zaspokojenie ich potrzeb w niemal 100 proc. Na taki scenariusz jesteśmy przygotowani dzięki naszym inwestycjom na Promenadach Wrocławskich, Porcie Popowice czy Dorzeczu Legnickiej – wyjaśnia Dariusz Pawlukowicz.
Poza tym zdaniem branży ewentualne spowolnienie dotknie segmentu mieszkań popularnych, w którym cena stanowi główne kryterium wyboru.
– Jest to też segment najbardziej uzależniony od podaży kredytów hipotecznych – zaznacza Mariusz Rodak. ©℗
