Minął już miesiąc od komunikatu KNF i UOKiK informującego, że rynek condohoteli jest obarczony takim samym ryzykiem, jak każdy inny biznes w Polsce. Urzędy ostrzegają przez ryzykiem finansowania w związku z brakiem rachunków powierniczych dla tego rodzaju projektów. To oznacza, że budowa apart- i condohoteli jest często finansowana w całości z wpłat nabywców pokoi. Poza tym urzędy zwracają uwagę na niepewny zysk z inwestycji, w związku z zawyżaniem stóp zwrotu, które są podawane na poziomie 7 proc. i więcej.
– Zainteresowały nas reklamy, które informowały o gwarancji wysokiej stopy zwrotu. Postanowiliśmy się przyjrzeć tym inwestycjom. To była duża analiza rynku. UOKiK wysłał ankiety z pytaniami do 80 deweloperów i 25 firm pośredniczących w zakupie nieruchomości lub pomagających w finansowaniu zakupu. Dały one podstawę do wszczęcia dziewięciu postępowań wyjaśniających – tłumaczy Marek Niechciał, prezes UOKiK.
– Czynnikami, które należy sprawdzić przed zakupem jednostki hotelowej sprzedawanej w systemie condo, są oczywiście wiarygodność dewelopera i doświadczenie operatora, ale i jej lokalizacja. Warto zweryfikować obietnice dewelopera dotyczące obiecanej stopy zwrotu. Wartości w okolicy 8 proc. i wyższe powinny wzbudzić naszą ostrożność – wyjaśnia Karolina Opach ze spółki Quelle Locum.
W tym samym komunikacie państwowe urzędy zobowiązały też deweloperów do informowania o ryzyku związanym z inwestycją. Dostępne są już publicznie listy podmiotów oferujących ryzykownie wysokie zyski.
Reklama
– Niepokojące jest to, że po wydanym komunikacie nie tylko nic się nie zmieniło, lecz niektórzy deweloperzy brną w jeszcze bardziej nierzetelne praktyki rynkowe – zaznacza Jan Wróblewski, współzałożyciel Zdrojowa Invest & Hotels.
O jakich praktykach mowa? Chodzi o forsowanie przez wielu deweloperów tezy, zgodnie z którą wygórowana stopa zwrotu nie ma znaczenia, bo kluczową rolę w kalkulacji odgrywa cena za metr kwadratowy pokoju w hotelu typu condo, czyli finansowanego przez sprzedaż lokali inwestorom indywidualnym, a później zarządzanych przez operatora za procentową roczną opłatę od ich wartości. Tymczasem, jak zauważają eksperci, oczywiste jest, że przy wyższej cenie wyższy jest również standard pokoju i hotelu, a więc wyższe są także przychody. Analogicznie, w tańszym obiekcie niższej kategorii, o niższym standardzie niższe są również generowane przychody.
– Jednakże w tym przypadku czynsz płacony właścicielom pokoi według zawyżonej stopy procentowej powoduje stosunkowo wyższe obciążenie kosztami. To tak jak na rynku kredytów inwestycyjnych na wyższy procent. Jeżeli wyższy jest procentowy koszt finansowania przy tańszym budynku, to stosunkowo bardziej obciąża niższy roczny budżet wynikający właśnie z tych niższych przychodów – tłumaczy Jan Wróblewski.
Dlatego UOKiK jednocześnie podpowiada konsumentom, na co powinni zwrócić uwagę, nabywając pokój w apart- lub condohotelu. Zaleca po pierwsze dokładnie sprawdzić dewelopera i przedstawiane przez niego informacje.
– Każdy musi byś świadomy ryzyka. Przykładowo za obietnicą wysokich stóp zwrotu mogą się kryć dodatkowe opłaty, co oznacza, że ewentualny zysk będzie mniejszy. Dowiedzmy się, jak deweloper finansuje inwestycję. Ryzykowne będzie, gdy będą to wyłącznie wpłaty nabywców – wylicza Marek Niechciał i dodaje, że kupujący powinny też sprawdzić, czy deweloper prowadzi dla inwestycji rachunek powierniczy. Ten wymóg dotyczy jednak tylko lokali mieszkalnych – w przypadku lokali użytkowych nie ma takiego obowiązku.
Branża przestrzega też przez nakręcaniem rynku przez nierzetelnie działające podmioty, które mówią, że największe miasta w Polsce mają przewagę nad miejscowościami turystycznymi ze względu na sezonowość w przypadku tych ostatnich. Tymczasem rynek jest dużo bardziej skomplikowany. Niektóre kurorty mają wyższe obłożenie niż duże miasta i odwrotnie. Przykładowo Sopot jest pod tym względem w lepszej sytuacji niż Poznań, a Kraków niż Międzyzdroje.
Kolejny mit związany jest z inwestowaniem w typowy rynek nieruchomości – mieszkania na wynajem na dłuższy okres związany z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych lub powiązany z turystyką, czyli na wynajem krótkoterminowy. Sugeruje się jego pewność. Tymczasem gwarantowanie bezpieczeństwa inwestowania w mieszkanie w retoryce deweloperów i ich zapewnienia o braku ryzyka i dużej płynności także jest wprowadzaniem konsumentów w błąd. Według różnych szacunków w Polsce brakuje 1–2 mln mieszkań, ale do 2030 r. mieszkańców będzie o 2,5 mln mniej, a brak zastępowalności pokoleń spowoduje, że pojawią się setki tysięcy emerytów.
– Podobnie jak w condo, zyskowność inwestycji w mieszkania zależy więc od lokalizacji konkretnego projektu, konkurencji i podmiotu realizującego inwestycję – komentuje Jan Wróblewski. ©℗
