Przeciętne ceny mieszkań na polskim rynku od kilkunastu miesięcy pozostają w trendzie spadkowym. Mimo że dynamika spadku rzędu kilku czy, lokalnie, sięgająca nawet kilkunastu procent nie jest tak duża jak w przypadku wzrostów cen podczas ostatniego boomu na rynku nieruchomości, to tendencja ta w średnim terminie będzie się utrzymywać. Wiele osób zastanawia się, czy jest to dogodny moment na zakup mieszkania czy domu, który mógłby zostać sfinansowany ze środków kredytowych, szczególnie że ceny mieszkań w ostatnich pięciu latach nie były dotąd na tak atrakcyjnym poziomie jak obecnie.
Otoczenie rynkowe
Trzeba mieć jednak na uwadze, że przyczyną spadku cen mieszkań jest przede wszystkim osłabienie popytu ze strony społeczeństwa. Jest to skutek nie tylko zmniejszenia tempa wzrostu miesięcznych dochodów gospodarstw domowych, ale również coraz większej niepewności na rynku pracy. Według danych GUS, tempo wzrostu wynagrodzeń zmniejsza się z każdym miesiącem, natomiast stopa bezrobocia wzrosła w marcu do 11,2 proc. W efekcie tego naturalnym zjawiskiem jest pogorszenie nastroju konsumentów, tj. głównie gospodarstw domowych – według danych IPSOS wskaźnik optymizmu jest obecnie na najniższym poziomie od końca 2001 r.
Taka sytuacja makroekonomiczna nie oznacza jednak, że brakuje chętnych na zakup mieszkań. Wiele osób stara się wykorzystać spadek cen i kupić mieszkania po przyzwoitej cenie, zaciągając przy tym kredyt mieszkaniowy na niższą kwotę niż jeszcze w ubiegłym roku. Trzeba mieć jednak na uwadze, że banki w związku z niepewną sytuacją na międzynarodowym rynku finansowym znacząco ograniczyły akcję kredytową i jednocześnie zaostrzyły wymagania wobec klientów. Jeśli nawet są chętne udzielić kredytu, to podchodzą do tego z dużo większą ostrożnością niż jeszcze rok temu, szczególnie jeśli chodzi o kredyty walutowe.
Reklama
Spadek cen na rynku nieruchomości jest również efektem rosnącej podaży, czyli liczby mieszkań wystawionych na sprzedaż. W I kwartale tego roku do użytkowania oddanych zostało ok. 40 tys. nowych mieszkań, czyli o prawie 1/5 więcej niż w analogicznym okresie roku poprzedniego. To efekt inwestycji, które zapoczątkowane zostały jeszcze w czasie apogeum boomu na polskim rynku nieruchomości, tj. w latach 2006–2007. Inwestycje rozpoczęte w tym czasie będą systematycznie finalizowane w kolejnych kwartałach, powodując, że ogólna liczba nowych mieszkań będzie nadal rosła, a to przy słabnącym popycie będzie wywierać trwałą presję na spadek cen.
Zaznaczyć przy tym trzeba, że w 2008 roku spora część inwestycji na rynku mieszkaniowym została wstrzymana. Również obecnie aktywność deweloperów jest bardzo słaba i obecnie nie są rozpoczynane nowe inwestycje. To będzie mieć przełożenie na dynamikę podaży, która zacznie się zmniejszać po 2010 roku.
Przy założeniu, że na polskim rynku, jak i w globalnej gospodarce nie dojdzie do zawirowań, które mogłyby mieć przełożenie na rynek nieruchomości, to spodziewać się można, że właśnie zahamowanie podaży przywróci wzrost cen na rynku mieszkaniowym. Liczba lokali wystawionych na sprzedaż będzie się zmniejszać. Jeśli ogólnoświatowe spowolnienie gospodarcze zakończy się w tym samym czasie, to również nastroje polskich konsumentów będą bardziej optymistyczne. Zwiększy się tym samym ponownie popyt na mieszkania. Banki zaczną chętniej udzielać kredytów, a zwiększenie akcji kredytowej spowoduje ponowny wzrost cen.
Jeśli chodzi o rynek wtórny, to duża część sprzedających, która nabyła mieszkania po najwyższych cenach, obecnie nie jest zainteresowana ich sprzedażą, ze względu na możliwość poniesienia straty. Obniżenie liczby podpisywanych nowych umów kredytowych, jak i mniejsza liczba zawieranych transakcji na rynku wtórnym, nawet gotówkowych, spowodowała stagnację i zmniejszenie obrotów na polskim rynku nieruchomości.
Akcja kredytowa
Największy wpływ na liczbę realizowanych transakcji kupna-sprzedaży, jak również na poziom cen na polskim rynku nieruchomości, ma skala finansowania ze strony sektora bankowego – im kredyt łatwiej dostępny, tym większy popyt i wyższe ceny, ponieważ strona podażowa na tym rynku reaguje z opóźnieniem przynajmniej kilkunastomiesięcznym. Od końca ubiegłego roku polskie banki wstrzymały jednak akcję kredytową.
Przyczyną tego w związku z niepewną sytuacją w całym światowym sektorze jest obawa banków przed utratą płynności – banki zagraniczne mogą w tym roku wycofać znaczną ilość gotówki. A w związku ze spadającymi dochodami ludności do dyspozycji również suma depozytów może się w najbliższym czasie zmniejszyć. Przeszkodą dla zwiększenia akcji kredytowej jest też również pogorszenie się wskaźników kapitałowych banków, co związane jest m.in. z dużym udziałem ryzykownych aktywów bazujących na udzielonych wcześniej kredytach walutowych. W związku z tym banki, jeśli decydują się na udzielenie kredytów, zaostrzają wymagania kredytowe wobec klientów.
Na zwiększenie akcji kredytowej w sektorze bankowym pośrednio może wpłynąć polityka gospodarcza, poprzez na przykład ustanowienie gwarancji rządowych, państwowych dopłaty do kredytów czy też działania na rzecz zwiększenia bazy depozytowej poprzez obniżenie stopy rezerw obowiązkowych dla banków. Doświadczenie pokazuje jednak, że skuteczna polityka gospodarcza może tylko okresowo wpłynąć pozytywnie na akcję kredytową.
Wyższe koszty
W związku z tym, że w okresie obecnego spowolnienia gospodarczego obniżyła się również wartość nieruchomości, banki ostrożniej niż w poprzednich latach szacują ryzyko związane z udzielaniem kredytów mieszkaniowych. Potencjalny kredytobiorca powinien mieć wystarczająco duże dochody, przynajmniej dwu-, trzykrotnie wyższe niż średnia krajowa, a poza tym powinien być w stanie wyłożyć wkład własny. Korzyścią dla kredytobiorcy są niskie stopy procentowe, ale banki utrzymują marże na wysokim poziomie.
To powoduje, że nawet jeśli kwota kredytu na zakup nieruchomości po niższej cenie będzie mniejsza, to koszty kredytu mogą zniwelować spadek ceny nieruchomości. Banki poza tym żądają od klientów zabezpieczeń kredytów w postaci innych nieruchomości czy papierów wartościowych o wyższej wartości niż dotychczas.
Ważne!
Aktywność deweloperów jest słaba i obecnie nie są rozpoczynane nowe inwestycje. Będzie to miao przełożenie na dynamikę podaży, która zacznie się zmniejszać po 2010 roku
Więcej informacji i porad inwestycyjnych w serwisie "Moje inwestycje".
