Polacy coraz chętniej zaciągają kredyty hipoteczne z niskim wkładem własnym. W 2010 roku, taką decyzję podjęło prawie 100 tys. osób. Pod koniec roku, po kredyt na ponad 80 proc. wartości nieruchomości ruszał do banku co drugi klient. Takich statystyk nie było nawet w latach rozkwitu rynku kredytów mieszkaniowych.
„Rosnący udział kredytu w finansowaniu zakupów na rynku nieruchomości, to zapewne również efekt postępującej liberalizacji polityki kredytowej i korzystniejszych warunków cenowych. Nie da się wykluczyć również wpływu programu Rodzina na Swoim, gdzie niska początkowo rata zachęca by pożyczyć więcej” – mówi Halina Kochalska, analityk Open Finance.
>>> Czytaj też: Ranking hipotek: banki tną marże, ale podnoszą oprocentowanie
Niski wkład własny kredytobiorcy oznacza wyższe ryzyko dla banku, dlatego przy większości tego rodzaju kredytów, wymagane jest ubezpieczenie wkładu własnego, zapewniające jednocześnie zabezpieczenie przez wahaniami cen nieruchomości.
Dane Open Finance pokazują, że w przypadku kredytu na 300 tys. zł na 100 proc. wartości nieruchomości banki będą oczekiwały przeważnie ubezpieczenia 20 proc. wartości kredytu – czyli 60 tys. zł, choć w przypadku kredytu walutowego może to być nawet 30 proc. czyli 90 tys. zł. Konstrukcja kredytu z ratą równą sprawia, że klient 20 proc. brakującego wkładu odda dopiero po kilkunastu latach. Im wyższe oprocentowanie kredytu tym spłata kapitału idzie wolniej. W przypadku trzydziestoletniego kredytu złotowego oprocentowanego na 5,8 proc. spłata brakujących 60 tys. zł zajmie 11 i pół roku. A jeśli oprocentowanie skoczy do 6,5-7 proc., na co się zapowiada, potrwa to prawie 13 lat. Gdy weźmie się pod uwagę kredyt w euro oprocentowany na 3,65 proc. to 60 tys. zł uda się oddać bankowi po ponad dziewięciu latach.
„W przypadku kredytów walutowych trzeba brać też pod uwagę ryzyko kursowe. Jeśli kurs waluty wzrośnie, brakujący wkład zwiększy się, w ślad za nim i składka do zapłacenia też się podwyższy” – ostrzega Halina Kochalska z Open Finance.
Na rynku wciąż jednak możemy znaleźć oferty kredytu na ponad 90 proc. wartości nieruchomości, w których ubezpieczenie wkładu własnego nie jest koniecznością. Przykładem jest złotowy kredyt w Getin Noble Bank. Podobne ułatwienie oferuje BZ WBK – tu jednak wymagana jest indywidualna decyzja banku. BNP Paribas daruje klientom ubezpieczenie tylko jeśli zaciągają pożyczkę w ramach programu „Rodzina na Swoim”.
„Zazwyczaj banki naliczają ubezpieczenie brakującego wkładu co trzy lub co pięć lat. Jest też kilka, które na czas spłaty brakującego wkładu podwyższają oprocentowanie i – jak wynika z naszych obliczeń – ta konstrukcja jest dla klienta najbardziej kosztowna” – mówi Kochalska.
>>> Czytaj też: EBC uderzył w polskich kredytobiorców. Pożyczki w euro będą droższe
Jak wynika z wyliczeń Open Finance, w banku BPS podwyższenie marży odsetkowej o 1 pkt. proc. sprawia, że rata kredytu rośnie na ponad 12 lat o blisko 200 zł i kosztuje ponad 29 tys. zł. W Banku BGŻ z kolei podwyższenie marży na czas spłaty ubezpieczenia brakującego wkładu o 0,4 pp. kosztuje naszego klienta niemal 11 tys. zł. Za nimi jest Nordea Bank, która do momentu spłaty brakującego wkładu podwyższa marżę odsetkową kredytu o 0,25 pp. Najmniej zapłacą klienci Pekao Banku Hipotecznego, gdzie klient wydaje na takie ubezpieczenie co trzy lata 1,2 proc. brakującego wkładu. Niewiele więcej jest w Deustche Banku PBC, ale dlatego, że bank liczy ubezpieczenie brakującego wkładu, gdy przekracza on 90 proc. wartości nieruchomości.
Klient pożyczający na 100 proc. wartości nieruchomości w euro nie ma co liczyć na ubezpieczenia za 2 tys. zł. Tu trzeba wyłożyć ponad 3 tys. zł w Raiffeisenie i Aliorze, a w najbardziej kosztownych bankach, jak mBank i MultiBank, niemal 11 tys. zł.
