Na ile Colliers szacuje wartość transakcji kupna-sprzedaży gruntów inwestycyjnych w całym 2012 r.? Czy udało się przebić 1,2-1,3 mld zł z 2011 r.?
Zgodnie z naszymi przewidywaniami rok 2012 okazał się atrakcyjny oraz optymistyczny dla rynku gruntów inwestycyjnych, o czym świadczy ilość oraz wartość zawartych transakcji. W 2012 roku wartość transakcji na rynku gruntów inwestycyjnych przeznaczonych poza zabudowę biurową, handlową, mieszkaniową i przemysłową, wliczając w to przejęcia całych przedsiębiorstw posiadających takie aktywa, sięgnęła około 1,5 mld zł, przewyższając tym samym wydatki z całego 2011 roku, które wyniosły około 1,2-1,3 mld zł.
Jak kształtowały się na koniec 2012 r. ceny działek?
Jedną z głównych przyczyn zawartych w 2012 roku transakcji był regularny spadek, w całej Polsce, cen nieruchomości gruntowych, bez względu na sektor. Stanowi on kontynuację trendu obserwowanego przez nas w 2011 roku.
Statystycznie, cena ziemi potrzebnej do wybudowania 1 m kw. powierzchni użytkowo-mieszkaniowej była w 2012 roku niższa niż w 2011 w Katowicach o 7 proc., a w Warszawie, poza obszarem centrum, o 8 proc..
Ziemia pod biurowce staniała najbardziej w Katowicach, o 12 proc., w Trójmieście o 10 proc., i we Wrocławiu o 11 proc.
Działki pod jakie inwestycje w poszczególnych segmentach najchętniej kupowali inwestorzy?
Najchętniej kupowali działki pod zabudowę biurową i mieszkaniową. Na takie inwestycje wydali niemal 85 proc. środków. Około 10 proc. środków kupujący przeznaczyli na działki pod zabudowę handlową, a około 5 proc. pod magazyny. 80-85 proc. zakupionych gruntów pod biura i mieszkania było zlokalizowanych w granicach Warszawy.
Jeśli chodzi o segmenty rynku cieszące się największą popularnością, warto zaznaczyć, iż w 2012 roku obserwowaliśmy zmiany strategii wśród firm uczestniczących w procesie inwestycyjnym na rynku nieruchomości gruntowych. Polegały na poszukiwaniu nowych źródeł dla inwestycji i skutkowały głównie zwiększeniem zainteresowania tych podmiotów rynkiem nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę biurową.
W szczególności deweloperzy mieszkaniowi, ale także niektórzy działający na rynku nieruchomości handlowych, rozpoczęli intensywne poszukiwania terenów przeznaczonych pod budowę budynków biurowych. Tendencja ta była szczególnie wyraźna w największych miastach Polski takich jak Warszawa, Wrocław czy Kraków.
Podobna sytuacja, związana ze zmianą zainteresowania segmentem nieruchomości gruntowych, chociaż w nieco mniejszej skali, dotyczy rynku nieruchomości przeznaczonych pod handel, zlokalizowanych w miastach powyżej 30 tys. mieszkańców. Grunty te stają się obiektem zainteresowania podmiotów wcześniej związanych z inwestycjami na rynku mieszkaniowym.
To zjawisko jest efektem wejścia w życie ustawy deweloperskiej, ale także ograniczonego dostępu do finansowania nowych inwestycji, restrykcyjnej polityki kredytowej banków oraz dobrych wskaźników i prognoz dla rynku biurowego w Polsce.
Wśród czynników zwiększających zainteresowanie inwestowaniem w grunty biurowe warto również wymienić sygnały ze strony firm specjalizujących się tym segmencie, według których w najbliższej przyszłości może pojawić się zapotrzebowanie na grunty biurowe w takich miastach jak Łódź czy Poznań.
W przypadku Łodzi czynnikiem decydującym o możliwym rozwoju jest otwarta w 2012 roku autostrada, łącząca to miasto ze stolicą, oraz zapowiadane skrócenie czasu podróży koleją między tymi miastami nawet do 35 minut dzięki budowie nowego, szybkiego połączenia kolejowego.
Czy w przyszłym roku jest szansa na dalszy wzrost wartości transakcji?
2013 rok będzie się charakteryzował dynamiką zakupów na rynkach nieruchomości biurowych i handlowych, w pierwszej kolejności w takich miastach jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, a w drugiej w Łodzi czy Poznaniu.
Możemy spodziewać się, że nowe transakcje sprzedaży terenów pod zabudowę mieszkaniową będą miały miejsce głównie w Warszawie i Krakowie. Na pozostałych rynkach lokalnych, takich jak Trójmiasto, Poznań czy Szczecin, jeżeli będą miały miejsce transakcje sprzedaży mieszkaniowych gruntów inwestycyjnych, to raczej będą to transakcje poczynione głównie przez lokalnych deweloperów.
Nasze dotychczasowe konsultacje z deweloperami i funduszami inwestycyjnymi, dotyczące planowanych przez nich wydatków związanych z inwestycjami w nieruchomości w 2013 roku, jak również posiadana przez nas specjalistyczna wiedza na temat rynku, pozwalają nam przypuszczać, że na koniec 2013 roku mamy szansę na przekroczenie wartości transakcji z roku ubiegłego, przy czym należy pamiętać, że większość inwestycji zakupowych na rynku gruntów inwestycyjnych będzie miała miejsce w Warszawie.
Czy biorąc pod uwagę tak duże zainteresowanie inwestycjami w segmencie biurowym m.in. w Warszawie może okazać się, że inwestorzy zaczną o nie cenowo konkurować?
Duże zainteresowanie na pewno nie będzie oznaczać wzrostu cen, jedynie ich stabilizację. Pamiętajmy, że jest nadal duża podaż, a nabywanie terenów to proces długotrwały. Poza tym cena gruntu jest bezpośrednio zależna od wielu czynników, m.in. wysokości czynszów, stopy kapitalizacji i oczywiście kosztów budowy.
>>> Polecamy: Ziemia budowlana tanieje, a i tak nikt jej nie chce. Ceny spadają nawet o połowę
/>