Rekomendacja S i Mieszkanie dla młodych to najgłośniejsze zmiany, jakie weszły w życie w bieżącym roku. Pierwsza z nich zyskała niechlubną sławę, bo zgodnie z zapisami tego dokumentu przy zakupie nieruchomości na kredyt od stycznia niezbędne jest posiadanie przynajmniej 5 proc. wartości mieszkania czy domu w formie wkładu własnego (docelowo w 2017 r. wkład własny ma być na poziomie 20 proc., z czego połowę będzie można zastąpić ubezpieczeniem). Jest to spora zmiana, która wielu potencjalnym kredytobiorcom zamknęła drogę do zakupu nieruchomości. W ograniczonym zakresie dotyczy to osób zamożnych. Potwierdza to doświadczenie doradców Lion’s House, z którego wynika, że wprowadzenie wymogu posiadania wkładu własnego nie jest nadmiernym problemem dla osób poszukujących nieruchomości z segmentu premium.
Częściowego potwierdzenia tej tezy można też szukać w raporcie AMRON-SARFiN. Wynika z niego, że najwięcej kredytów (w III kw. 2013 r. ponad 56 proc.) opiewało na maksymalnie 200 tys. zł, przy czym podobny odsetek kredytów (prawie 53 proc.) zaciągnięto na ponad 80 proc. wartości nieruchomości. Z drugiej strony niecałe 6 proc. kredytów zaciągnięto na kwotę ponad 500 tys. zł, przy czym podobny odsetek kredytów (prawie 4 proc.) miało przynajmniej 70-proc. wkład własny.
Od nowego roku można więcej
Co więcej, dla nabywców z segmentu premium rekomendacja S zawiera pozytywne zmiany - zapisy prowadzące do zwiększenia zdolności kredytowej. Chodzi o wydłużenie maksymalnego okresu, który bank może wziąć pod uwagę przy badaniu zdolności. Został on wydłużony z obowiązujących w 2013 r. 25 lat do 30 lat obecnie.
Jaki ma to wpływ na zdolność kredytową? Przyjmijmy, że ktoś chciał zaciągnąć kredyt na 30 lat i jego zdolność kredytowa wynosiła w ubiegłym roku 2013 r. 1 mln złotych. Badając zdolność kredytową tej osoby w ubiegłym roku bank musiał przyjąć, że zadłuża się ona na maksymalnie 25 lat. Posiadanie zdolności kredytowej na 1 mln zł oznacza więc w tym przypadku, że kredytobiorcę stać było na regulowanie rat kredytu na 1 mln zł nawet wtedy, gdyby zaciągnął swój dług na 25 lat. Miesięczne dochody pozwalają więc na opłacanie raty w kwocie prawie 5,4 tys. zł miesięcznie (oprocentowanie 4,2 proc., w tym marża 1,5 proc.).
Zmiana wprowadzona rekomendacją S powoduje jednak, że podczas badania zdolności kredytowej bank od stycznia br. może przyjąć okres nie 25, ale 30 lat. W efekcie przy założonych warunkach można oszacować, że kwota 5,4 tys. zł miesięcznie wystarczyłaby na obsługę 30-letniego długu w kwocie ponad 1,1 mln złotych. Teoretycznie więc wydłużenie o 5 lat maksymalnego okresu, dla którego banki mogą badać zdolność kredytową, mogło doprowadzić nawet do ponad 10-proc. wzrostu zdolności kredytowej.
>>> Czytaj też: Nieruchomości w europejskich kurortach: Ile kosztuje własny apartament w Alpach?
Od stycznia można pożyczyć 3,1 proc. więcej
Praktyka okazała się jednak mniej przychylna potencjalnym kredytobiorcom - wynika z danych zebranych przez firmę Tax Care. Według nich bowiem przeciętna zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny z dochodem 5 tys. zł netto wynosi obecnie 418,5 tys. zł (mediana zdolności kredytowej w przypadku długu zaciąganego na 30 lat). W grudniu 2013 r. było to 406 tys. zł. Progres wynosi więc nie 10 proc., ale 3,1 proc.
Najmocniej na zmianach traci rynek wtórny
Wprowadzone od stycznia zmiany gorzej wyglądają z punktu widzenia osób, które mają do sprzedania używane mieszkania z segmentu popularnego, a którym obecnie trudniej walczyć o względy kupujących. Potencjalnym nabywcom na rynku wtórnym trudniej dziś sprostać wymaganiom posiadania minimum 5-proc. wkładu własnego. Co więcej, potrzebna kwota nie ogranicza się jedynie do wkładu własnego. Planując zakup należy też zarezerwować sporą kwotę na pokrycie kosztów transakcyjnych. W przypadku rynku pierwotnego jest to jedynie 1-2 proc. wartości nieruchomości, ale już w przypadku mieszkań używanych aż 5-6 proc. W efekcie, planując zakup na kredyt mieszkania nowego, trzeba mieć dziś przynajmniej 6-7 proc. jego wartości w gotówce, a rozważając zakup lokalu używanego niezbędne jest posiadanie kwoty odpowiadającej 10-11 proc. jego wartości. Traci na tym rynek wtórny, który dodatkowo został wykluczony z programu dopłat do kredytów „Mieszkanie dla młodych”. Przypomnijmy, że ma on za zadanie dofinansowanie zakupów nowych mieszkań przez osoby młode kwotą 10 – 20 proc. kosztu budowy przeciętnej nieruchomości na danym terenie.
Reasumując, trudno nie ulec wrażeniu, że najmocniej na wprowadzonych zmianach stracili właściciele używanych mieszkań z segmentu popularnego. Wyraźnie trudniej będzie im konkurować o portfele potencjalnych nabywców z ofertą deweloperską, w przypadku której można liczyć na spore dofinansowanie lub przynajmniej wystarczy posiadać znacznie mniej gotówki, aby pokryć koszty transakcyjne i wnieść wymagany wkład własny przy zakupie.
>>> Polecamy: Co dalej z cenami mieszkań w Polsce?
/>
/>