Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Obniżenie czynszu za czas trwania wad
W 2025 roku pogoda nie rozpieszcza osób wypoczywających w okresie letnim na terenie Polski. Jednocześnie, choć nie doszło jeszcze do powodzi na taką skalę, z jaką mieliśmy do czynienia w minionych latach, to wiele osób poniosło już szkody w związku z gwałtownymi zjawiskami atmosferycznymi. Zostały one spowodowane m.in. przez ulewne deszcze. W tego rodzaju przypadkach w szczególnej sytuacji znajdują się najemcy nieruchomości. Z jednej strony są poszkodowanymi i często nie mają możliwości dalszego korzystania z lokalu w dotychczasowy sposób, a z drugiej umowa nadal zobowiązuje ich do opłacania czynszu najmu. Jednak czy zawsze? Warto przypomnieć, jakie regulacje prawne znajdują zastosowanie w tego rodzaju przypadkach.
Jak wynika z ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, strony umowy najmu lokalu, który uległ zniszczeniu, mogą postąpić różnorako, a decyzja, którą w tym zakresie podejmą, powinna być uzależniona od rozmiaru zniszczeń, które dotknęły przedmiot umowy. Zasadą jest, że w sytuacji, gdy rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad (art. 664 k.c.). Rozwiązanie to powinno znaleźć zastosowanie, gdy odniesione szkody mają niewielki rozmiar i możliwe jest ustalenie terminu, w jakim zostaną one usunięte. To pozwoli na jasne ustalenie okresu, za który czynsz zostanie odpowiednio obniżony. W takim przypadku, jeśli szkód nie uda się usunąć w tym terminie, a ograniczona przydatność lokalu będzie się przedłużała, najemca będzie mógł wypowiedzieć umowę łączącą go z wynajmującym bez zachowania terminu wypowiedzenia.
Wygaśnięcie umowy i odstąpienie od niej
Prawo cywilne reguluje również instytucję następczej niemożliwości świadczenia, która przewiduje wygaśnięcie umowy z mocy prawa w sytuacji, gdy świadczenie stało się niemożliwe skutkiem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności. Z taką sytuacją możemy mieć do czynienia w przypadku, gdy w wyniku zalania utrzymanie lokalu w stanie umożliwiającym korzystanie z niego stało się niemożliwe i nie jest zawinione przez najemcę.
Możliwe jest zastosowanie również innego rozwiązania. Przepisy Kodeksu cywilnego przewidują bowiem, że w przypadku zobowiązań wzajemnych, jeżeli jedno ze świadczeń stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, zobowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Jeżeli świadczenie jednej ze stron stało się niemożliwe tylko częściowo, strona ta traci prawo do odpowiedniej części świadczenia wzajemnego. Innymi słowy, jeśli wynajmujący nie może zrealizować swojego świadczenia polegającego na utrzymaniu nieruchomości w odpowiednim stanie, to nie ma prawa żądać od najemcy zapłaty czynszu. Jeśli lokal uległ zniszczeniu, ale nadal częściowo nadaje się do wykorzystywania zgodnie z celem najmu, strony umowy mogą uzgodnić odpowiednie obniżenie wysokości czynszu. Jeśli jednak takie częściowe wykorzystanie lokalu nie byłoby dla najemcy właściwe, ma on prawo odstąpić od zawartej umowy.
