Sposób na hipotekę, której rata nie „wybuchnie" w efekcie podwyżek stóp procentowych? - W naszej ocenie odpowiedzią na aktualne wyzwania gospodarcze jest zrównoważona hipoteka – mówi Michał Polasik z fundacji Finsec, prof. Uniwersytetu im. Mikołaja Kopernika w Toruniu. I proponuje kredyt, w którym w początkowym okresie płatności byłyby obniżone w stosunku do zwykłej hipoteki – za cenę kapitalizacji odsetek.
Polasik mówił o tym w trakcie niedawnego seminarium mBank – CASE. „Polska gospodarka 2023 i dalej – jak naprawić kredyt mieszkaniowy?" To propozycja, która wykorzystuje mechanizmy finansowe. Nie przewiduje dopłat od państwa jak w zgłaszanych ostatnio propozycjach polityków – ze strony rządowej, czy opozycji.
„To ma bardzo poważne skutki ekonomiczne"
– Tradycyjny model kredytów hipotecznych powoduje na zasadzie matematyki finansowej automatyczne, niezamierzone przyspieszenie spłaty kredytu. To ma bardzo poważne skutki ekonomiczne – ocenia Polasik. Kapitał jest spłacany głównie pod koniec obowiązywania umowy. W początkowym okresie spłacana jest głównie część odsetkowa, co zwiększa wrażliwość kredytu na zmianę stóp procentowych. – Przy wysokich stopach rata odsetkowa wypiera raty kapitałową – podkreśla ekonomista.
Ale ma to uzasadnienie. Jak tłumaczy profesor UMK, wysokie odsetki w początkowym okresie to dla banku rekompensata za utratę realnej wartości kredytu. Gdy stopy procentowe były bardzo niskie, utrata wartości pieniądza w czasie wydawała się niewielka. Inaczej przy obecnym poziomie stóp. Ale też obecnie pieniądz traci na wartości na tyle szybko, że w ujęciu realnym zadłużenie wyraźnie obniża się nawet w początkowym okresie spłaty. Problem w tym, że dla części kredytobiorców nominalne obciążenie wysokimi latami jest zbyt duże.
„By przywrócić kredytowi sens ekonomiczny"
– Nasz pomysł polega na tym, by przywrócić kredytowi sens ekonomiczny, który polega na umożliwieniu dużego zakupu i rozłożeniu spłaty na długi czas – deklaruje Polasik.
Chodzi o umożliwienie klientowi, by nie spłacał całości raty odsetkowej. Jej część byłaby kapitalizowana, co oznacza powiększenie wielkości kwoty pozostającej do spłaty. – Pozwala to przetrwać kredytobiorcy podwyżki stóp procentowych. A realna wartość kredytu cały czas jest lekko malejąca, choć spadek tej wartości jest mniejszy niż w modelu raty równej – mówi Polasik.
Według niego zastosowanie nowego modelu kredytu nie sprawi, że w całym okresie spłaty kredyt byłby droższy od tradycyjnego. – Wartość rat w ujęciu realnym jest zbliżona. Również rzeczywista roczna stopa oprocentowania jest w zasadzie równa. To model równoważny ekonomicznie, w którym nie ma niezamierzonych korzyści dla jednej czy dla drugiej strony – uzasadnia ekonomista.
Opracowanie jednolitego wzoru umowy kredytowej
Nie oznacza to, że wprowadzenie kredytu nowego typu będzie łatwe. Pomysłodawcy uważają, że konieczne jest m.in. opracowanie jednolitego wzoru umowy kredytowej. To pomysł, który od pewnego czasu krąży w branży bankowej. Chodzi o wzorzec zatwierdzony np. ustawowo, który ograniczałby z punktu widzenia banków tzw. ryzyko prawne.
– Produkt jest dość skomplikowany obliczeniowo. Chcemy stworzyć system, w którym będziemy wydawać certyfikat dla konkretnej umowy, nie tylko że jest ona zgodna z wzorcem, ale też, że jest zgodna z algorytmem. Żeby klient miał pewność, że płaci tyle, ile powinien w poszczególnych ratach i że jest to zgodne z jego interesem – mówi Polasik. Zaznacza, że potrzebne byłyby też działania edukacyjne wśród klientów, które podniosą w konsekwencji pewność prawną nowego typu
Zalety? – Banki uzyskują możliwość zwiększenia akcji kredytowej, rozszerzenia oferty dostosowanej do fazy cyklu koniunktury, ograniczenia liczby niespłacanych kredytów, zmniejszenia wartości rezerw i wzmocnienia pewności prawnej. W rezultacie nowe rozwiązanie poprawi wizerunek banków – mówi ekonomista. Według niego korzyści odniosą również klienci. W ich przypadku można mówić o poprawie zdolności obsługi kredytu oraz o ograniczaniu zmienności wysokości raty.
– W konsekwencji odsuwamy ryzyko pojawienia się nierynkowych instrumentów polityki gospodarczej, jak wakacje kredytowe. One nie będą już potrzebne, bo raty będą możliwe do realnej obsługi na zasadach w pełni rynkowych - podsumowuje Michał Polasik.
Kredyt „Alicja”. Okazał się problemem dla niektórych
W jego propozycji nominalna kwota kolejnych rat w miarę upływu czasu rośnie. Realne obciążenie jednak się nie zwiększa z uwagi na zakładany wzrost nominalnych dochodów klientów banków. W przeszłości model kapitalizacji części odsetek był stosowany przez PKO BP w kredycie „Alicja”, który później okazał się problemem dla części osób, które go zaciągnęły (nazwa pochodzi od nagrody przyznawanej przez jeden z miesięczników life-style’owych).
Kredyt miał być udzielany na 12-15 lat. Maksymalna kwota miała wynosić 20-krotność miesięcznego dochodu klienta. Spłaty miały dwie formuły: „indeksowaną”, w której minimalna wysokość pierwszej raty wynosiła co najmniej 1,25 proc. kwoty kredytu, a kolejne były powiększane o iloczyn poprzedniej raty i 124 proc. stopy bazowej; „normatywną” – rata była uzależniona od kwoty kredytu i tzw. normatywnej wielkości spłaty zobowiązań za 1m2 powierzchni użytkowej mieszkania ogłaszanej urzędowo.
Pomysł na „Alicję” powstał w okresie wysokiej inflacji i wysokich stóp procentowych w latach 90., gdy rynek hipotek w Polsce praktycznie nie istniał. „Idea kredytu polega na tym, że początkowo można spłacać kwoty mniejsze od naliczonych odsetek. Odsetki nie spłacone, dopisane do zadłużenia, będą obsługiwane w następnych latach przy stopniowym wzroście rat oraz przewidywanym zmniejszaniu się inflacji i stóp procentowych” – reklamował go państwowy bank.
Nowa propozycja zakłada spłatę całości części kapitałowej, a do wartości pozostającej do spłaty dopisywana byłaby tylko część odsetek.