Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
– To normalne ze względu na sezonowość na rynku najmu, że w końcówce roku oferta mieszkań gwałtownie się kurczy, a aktywność najemców stopniowo słabnie. Jednak zwykle już w lutym rynek zaczyna się ożywiać – mówi Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl.
Ofert najmu mniej, choć więcej niż przed rokiem
Ekspert zwraca jednak uwagę na dwa zjawiska, które mogą być źródłem optymizmu dla wielu potencjalnych najemców. Po pierwsze, w grudniu w większości metropolii liczba ofert była wyraźnie wyższa niż dwanaście miesięcy wcześniej.
Po drugie, wielu właścicieli wolało skorygować oczekiwania czynszowe niż ryzykować kilkumiesięczny pustostan. Świadczy o tym fakt, że w 2025 r. spadła lub w najgorszym razie nie zmieniła się mediana czynszu, która jest bardziej zbliżona do „typowej” stawki czynszu niż średnia.
Jak to wygląda w liczbach? Z danych przeszukiwarki nieruchomości Adradar wynika, że w grudniu oferta mieszkań na wynajem skurczyła się we wszystkich metropoliach – od 10% we Wrocławiu do 20% w Łodzi. Jednocześnie ta sezonowa redukcja była mniej gwałtowna niż rok wcześniej, co w dłuższej perspektywie działa na korzyść najemców.
Najmocniej grudniowe ograniczenie podaży było widoczne w Łodzi. Liczba mieszkań dostępnych na wynajem spadła tam do ok. 2 tys. lokali i była aż o 17% niższa niż przed rokiem. To jedyna metropolia, w której oferta była zauważalnie mniejsza w ujęciu rocznym.
Odmiennie wyglądała sytuacja w pozostałych dużych miastach. Grudzień przyniósł co prawda sezonowy spadek liczby ofert, ale jednocześnie wyraźny wzrost podaży w porównaniu z końcówką 2024 r. We Wrocławiu liczba mieszkań na wynajem była o ok. 15% wyższa niż przed rokiem i wynosiła ok. 4,6 tys. lokali. Dwucyfrowy wzrost odnotowano również w Katowicach, gdzie oferta zwiększyła się o 13% do ok. 1,8 tys. mieszkań. Większy wybór niż przed rokiem mieli też najemcy w Krakowie (ok. 5,5 tys. mieszkań, wzrost o 8%), Poznaniu (ok. 2,5 tys., wzrost o 4%) oraz Gdańsku (ok. 3,3 tys., wzrost o 3%). Z kolei w Warszawie liczba mieszkań na wynajem praktycznie się nie zmieniła, a na rynku dostępnych było w grudniu ok. 12,5 tys. lokali.
Rok 2025 był okresem słabszego popytu na najem
Jak podkreśla Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl, w skali roku rynek najmu pozostawał pod wpływem słabszego popytu, co skutecznie ograniczało możliwości podnoszenia stawek przez właścicieli mieszkań. Najlepiej widać to w Warszawie. Mediana czynszu w stolicy wyniosła w grudniu 4,2 tys. zł. Była wprawdzie taka sama jak miesiąc wcześniej, ale aż o 12% niższa niż w końcówce 2024 r., kiedy osiągnęła swój najwyższy poziom. To wyraźny sygnał, że nawet na największym i najbardziej płynnym rynku najmu presja cenowa wyraźnie osłabła.
Obniżka mediany czynszu rok do roku miała miejsce także w Łodzi, gdzie spadła ona o 2% do poziomu 2,1 tys. zł. Co istotne, stało się to mimo wyraźnego ograniczenia podaży mieszkań na wynajem, co pokazuje, że nawet mniejszy wybór nie wystarczył do podniesienia stawek.
W Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu mediana czynszu w grudniu utrzymała się na poziomie ok. 3 tys. zł, a w Poznaniu ok. 2,6 tys. zł. Brak wzrostów w ujęciu rocznym w tak dużych i zróżnicowanych rynkach potwierdza, że 2025 r. był okresem wyraźnego wyhamowania dynamiki czynszów po wcześniejszych, gwałtownych podwyżkach.
Jednocześnie w części miast grudzień przyniósł wyraźne zmiany miesiąc do miesiąca. W Poznaniu mediana czynszu wzrosła w porównaniu z listopadem o 7%, a we Wrocławiu o 4%. Jak jednak podkreśla Marek Wielgo, były to zmiany o charakterze statystycznym, wynikające z przesunięć w strukturze dostępnych ofert.
Na tle pozostałych metropolii wyróżniały się Katowice, które były jedynym dużym miastem, w którym najem podrożał w skali roku – o 5% do poziomu 2,2 tys. zł. To jednak rynek o relatywnie niewielkiej liczbie ofert, a więc bardziej podatny na lokalne wahania i zmiany struktury podaży.
Najemcy odetchną: teraz mniejsza presja na podwyżkę czynszów?
Choć grudzień tradycyjnie oznacza najmniejszy wybór mieszkań na wynajem, dane pokazują, że rynek nie reaguje już automatycznym wzrostem czynszów. W większości dużych miast podaż pozostaje wyraźnie większa niż rok wcześniej, a właściciele coraz częściej muszą dostosowywać swoje oczekiwania do realiów popytu.
– Jeśli wraz z początkiem roku na rynek zacznie wracać sezonowa oferta, 2026 r. może okazać się okresem dalszej normalizacji rynku najmu, z wyraźną ulgą dla najemców – komentuje ekspert portalu GetHome.pl.
Zwraca on również uwagę na potencjalny wpływ na rynek projektowanych przez rząd przepisów dotyczących najmu krótkoterminowego. Gminy mogłyby wprowadzić strefy wyłączone z takiej formuły najmu lub w jakiś sposób go ograniczyć. Pojawił się też pomysł posłów Polski 2050, aby decyzje w tej sprawie mogły podejmować wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe. Gdyby tego rodzaju rozwiązania weszły w życie, prawdopodobnie część właścicieli mieszkań przestawiłaby się z najmu krótkoterminowego na długoterminowy. Wzrost podaży zaostrzyłby konkurencję, a w efekcie działał stabilizująco na czynsze.
