Zgodnie z prawem, jeżeli gmina do 30 czerwca nie uchwali planu ogólnego – nowego strategicznego dokumentu planistycznego – straci możliwość wydawania „wuzetek” (warunki zabudowy). Choć dotyczy to tylko terenów nieobjętych planami miejscowymi (MPZP), to sprawa jest poważna. MPZP obowiązuje jedynie na 1/3 terenu Polski.

Na „wuzetkach” wciąż budowana jest większość nowych mieszkań (tych prywatnych, i tych deweloperskich). Bez planu ogólnego te inwestycje zostaną zamrożone, co może doprowadzić do paraliżu. Tym bardziej, że w takim przypadku gminy nie będą mogły uchwalać również nowych planów miejscowych. W skrócie, jeśli dany urząd był w tyle w sprawach planistycznych, od połowy roku będzie miał poważne kłopoty. Może dojść do sytuacji, że zablokowane zostaną wszystkie nowe budowy na jego terenie.

Czym jest plan ogólny? Do kiedy ma zostać uchwalony?

Plan ogólny to nowy, najważniejszy dokument planistyczny. Określa, co i gdzie można w danej gminie budować. To akt prawa miejscowego, na podstawie którego urzędnicy mają podejmować decyzje o „wuzetkach”.

Obowiązek jego stworzenia uchwalono w 2023 roku, za rządów PiS, jako nowelizację ustawy o planowaniu przestrzennym. Początkowo plan ogólny miała wdrożyć każda gmina do końca 2025 roku. Ale ze względu na skomplikowanie oraz długi proces konsultacji, termin przesunięto najpierw na koniec kwietnia, a teraz na koniec czerwca br. Obecnie dyskutuje się o kolejnym przesunięciu.

- Związek Miast Polskich od początku prac legislacyjnych postulował przesunięcie wejścia w życie przepisów wprowadzających Plany Ogólne - to częściowo się udało, gdyż ten termin przesunięto na 30 czerwca 2026 r. Termin ten podyktowany jest z jednej strony zwiększeniem szansy na realizację Planów Ogólnych, zaś z drugiej strony zachowanie zapewnienia finansowania przedmiotowych planów ze środków KPO. Ministerstwo deklaruje przedłużenie tego terminu o dodatkowe dwa miesiące, co niewątpliwie wesprze jst. w realizacji tego zadania - komentuje dla „Forsala” dr Adam Ostrowski, ekspert Związku Miast Polskich ds. legislacyjnych.

Według dr Ostrowskiego, miasta nie zgłaszają problemu związanego z brakiem kompetencji w wydziałach architektury. Brakuje jednak planistów, czyli osób, które mogłyby przygotować plan ogólny. To prawdopodobnie główny powód opóźnień.

Dlaczego mowa o „paraliżu”?

W listopadzie, podczas sejmowej komisji, wiceminister Michał Jaros poinformował, że choć większość gmin (2240, czyli ok. 90 proc.) rozpoczęła przygotowania, to tylko co trzecia (ok. 30 proc.) przygotowała projekt planu ogólnego, a jedynie 2 proc. przeprowadziło konsultacje społeczne. „Plan ogólny gminy został uchwalony i obowiązuje w dwóch gminach: Pyskowice w województwie śląskim oraz Chojnów w województwie dolnośląskim” – informował Jaros.

Teoretycznie to dobra wiadomość, jednak warto spojrzeć na pionierską gminę Pyskowice. Po raz pierwszy plan uchwalono tam w lipcu, ale wojewoda go zakwestionował. Poszło o drobny błąd w jednej ze stref planistycznych. Radni nanieśli poprawki i tym razem wojewoda dał „zielone światło”. Ale dokument, już obowiązujący, wylądował w sądzie – został zaskarżony.

Na Pyskowice patrząc większe samorządy. Podczas gdy w małej gminie na Górnym Śląsku jest niewiele stref planistycznych, stołecznej Warszawie zaplanowano ich aż 16 tysięcy. Wiceprezydent Renata Kaznowska przyznaje, że to wielce prawdopodobne, że w którejś z nich zdarzy się błąd. Samorządy oczekują łagodnego podejścia, wskazania potencjalnych błędów, ale nie odrzucania przez wojewodów całego planu. Najbardziej obawiają się konieczności konsultowania całej procedury od nowa – co w przypadku większych miast może zająć kilka miesięcy.

Kilka dni temu wojewoda unieważnił w całości plan ogólny dla Tych. To pierwsze większe miasto - ok. 120 tys. mieszkańców - które uchwaliło plan. W tym przypadku poszło o ograniczenie terenów zielonych i znaczne powiększenie miejsc pod budowę mieszkań.

Co, jeśli nie będzie planu ogólnego?

Według ekspertów, tylko te samorządy, które mają już projekt planu ogólnego zdążą go uchwalić do połowy roku. To mniej więcej jedna trzecia. Czyli zdecydowana większość się nie wyrobi.

- Za wcześnie jest mówić o tym, że gminy nie uchwalą planów, natomiast na pewno niezbędna jest bieżąca analiza stanu zaawansowania prac i ewentualne reagowanie. Możemy się opierać wyłącznie na szacunkach, gdyż do dziś tylko kilku gminom udało się uchwalić plany ogólne – mówi w rozmowie z „Forsalem” dr Adam Ostrowski ze Związku Miast Polskich.

Organizacja liczy, że termin uchwalenia planów uda się przesunąć po raz kolejny. Z resztą takie rozwiązanie próbuje przeforsować polski rząd w rozmowach z Komisją Europejską. Plany ogólne są bowiem jednym z kamieni milowych KPO. Strona polska zaproponowała przesunięcie ich wprowadzenia o kolejne dwa miesiące, zakładając, że uda się je wdrożyć połowie gmin (wcześniej zakładano 80 proc.).

- Na sto procent jakieś gminy nie uchwalą planu ogólnego. W pewnych gminach nastąpi paraliż, jeżeli chodzi o wydawanie planów miejscowych. Z perspektywy rynku deweloperskiego z 18 największych miast, aż 11 wyłożyło plan do konsultacji. One są bliżej niż dalej do uchwalenia tych planów. Zakładam, że w połowie roku duża część tych rynków będzie miała już plany ogólne – komentuje Jan Dziekoński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.